今天，我看到一套城南宏图上水庭院94㎡的二手房，成交周期近三个月，单价突破5.5万/㎡，最终以520万总价成交。

一、半年涨了近5000元/㎡！超周边小区2.2万/㎡！业主心态高

我从中介那里了解到，该房源位于中楼层，虽说是精装，但其实就是硬装加一点软装，满五不唯一，需缴纳1%的个税，免增值税，成交总价520万，单价高达55320元/㎡。

虽然卖家成交周期长，但是买家作为刚需客，婚房需求，几天内就完成看房、签约。目前，该小区100㎡以内的户型仅剩三套出售，除了另一套价格相同、交房时间需更久的94㎡房源之外，便只有总价560万的94㎡房源、一期8楼90㎡的房源，稀缺程度可见一斑。

在365淘房的二手房页面可以看到，该小区本月二手房挂牌均价突破了5万元/㎡，远超周边二手房价格。

作为我唯一居住过的城南小区，不得不说该小区很圈粉，但小区也存在一些较为明显的问题——别墅区的私密性实在一般，楼间距也较小，和产品本身调性有所偏差。

所幸当时我居住的边户跃层和这套房源一样，都属于小高层，防水、采光都不错，南北通透；房间格局较为紧凑，更适合上班族多代家庭共同居住。楼栋虽然临街但是隔音效果不错，不过相邻住户之间的隔音效果一般，邻居家夫妻一吵架总是“身临其境”……

小高层紧邻二期的别墅楼栋，视野内绿化景观丰富，站在南面窗户前就能看到三胞集团、中兴等周边公司的办公区，邻居一般都是附近公司拖家带口的中层主管及以上领导层，人文素质较好。

小区人车分流，地铁软件大道站点就在小区出门右拐两三百米，沿途还有罗森、菜场等，雨花客厅也就是一站地铁的距离，基本生活需求都可以满足。

另外，不容忽视的是，宏图上水庭院还是雨外小、雨中双学区配套，加上这套房源94㎡的刚需户型，或许是该小区业主拉锯86天总价只放低6万的底气所在。 

二、二手房价格太高？城南四大纯新盘即将上市！买房机会还有……

宏图上水庭院所在的宁南板块，是城南房价最高的区域之一，此次二手房成交价格已逼近河西，综合地段和周边配套，依然受到市场认可。

反观新房市场，备受关注的软件谷新盘——大名城·紫金九号预计最快10月首开446套毛坯房源，虽然放风价40000元/㎡，不过由于是现房销售，热度依然不低。

城南10月预计共有6盘超1218套房源将上市，分布在软件谷、铁心桥、河西南岸和板桥四个区域，其中包括4个纯新盘。

金九银十已进入尾声，从前三季度的楼市表现来看，今年楼盘之间冷热不均的现象更加明显，竞争十分激烈。

 一边，热盘能否购得房源，在“高周转”模式支配下新房质量能否过关，这些都需要打个问号。但限价盘卖一盘少一盘，如大名城·紫金九号、中海城南公馆关注度较高的项目，想要低投入的刚需客还是要抓紧上车。  

另一边是高价的二手房源，其溢价空间已经在一轮转手中被压缩。但所见即所得的二手房，尤其是南京的学区房，一直以来都是备受购房者的追捧，对于有强烈学区需求的家庭，如宏图上水庭院、阅城国际都是值得关注的小区。