100602元/㎡，南京力小+二十九中双学区房成交！

近日，鼓楼区西康路3号一套面积为58.15㎡的二手房，挂牌34天后，以585万总价成交，成交单价破10万/㎡大关。

在南京，哪些学区房价格处在“食物链顶端”？动辄超8万/㎡、超10万/㎡成交，这些学区房，凭什么？

南京这些学区房，单价破10万！

大家还记得南京最早单价破10万/㎡的学区房吗？

2017年11月9日，位于鼓楼区宁海路的力学小学学区房：山阴路小区37.6㎡的二手房成交，单价100506元/㎡，成为南京的首批单价破10万/㎡的学区房。

随后，超10万/㎡成交的学区房枚不胜举：

2017年12月底，有人挂出一套力小、二十九中的学区房，建筑面积约22.5㎡，起拍价275万(全款)，几十个人在麦当劳现场竞价，竟被拍卖到了360万，折算单价约16万/㎡↓

2018年4月，扬州路一套力小+二十九中的双学区房，面积约48㎡，以512万总价、106291元/㎡单价成交↓

2018年8月，拉小学区房峨嵋岭、力小学区房剑阁路，均有超11万/㎡成交的房源↓

楼市持续调控，今年南京学区房整体表现平稳。有业内人士表示：今年以来，拉力琅等一线名校的二手房成交量和以往比没有明显变化，但是挂牌房源量有所增加，成交价格较2017年比有回调和波动，成交均价趋向理性。

以链家网上的成交数据举例分析，我翻阅了今年1月至目前的鼓楼区学区房成交数据，发现今年成交单价破10万/㎡的学区房，仅有3套，分别为：

4月，力学小学、二十九中双学区房虎丘路一套面积为40.15㎡的房源，以452万总价成交，成交周期30天，单价112578元/㎡↓

8月，同样是力学小学、二十九中双学区的山阴路一套面积为47.16㎡的房源，以473万总价成交，单价100297元/㎡↓

还有一套便是文章开头提到的以100602元/㎡单价成交的西康路3号二手房。

业内人士分析：“从今年的南京学区房成交情况来看，一方面成交均价趋于理性，另一方面我们可以看到，春季开学季的3、4月份以及秋季开学季的9、10月份一般是学区房的成交热门时期，这一阶段也容易出一些高价房。”

高价学区房背后的三大真相

这些高价成交的学区房，都有哪些共性？

首先，它们有着诸如“力小+二十九中”、“拉小+二十九中”、“琅小+二十九中”等南京学区顶配。

前面我们提到了今年南京成交单价破10万/㎡的学区房，三套都是“力小+二十九中”的顶级学区配置。

我还将链家网上今年9月份成交的鼓楼学区房中，成交单价8万/㎡（含）以上的学区房做了汇总。

比如，9月2日，“琅小+二十九中”双学区的玉泉路，一套二手房以90319元/㎡单价成交；9月5日，“芳草园小学+二十九中”双学区的龙蟠里，一套二手房以80297元/㎡单价成交……

近日，南京家长帮上的一份《近5年南外录取人数》数据曝光，南外录取人数这一名校实力衡量标准之一里，我们可以看到鼓楼区名校拉、力、琅、芳等为冲外大户，稳居南京名小第一梯队↓

早在2013年，位于美国华盛顿的中国研究中心下属机构在调查后，发布了中国大陆500所小学的最佳排名榜单。这份榜单里，力学小学、琅琊路小学等南京名小学上榜。

公办初中里，以今年中考成绩举例，鼓楼区的树人中学、二十九中、金陵汇文等均分领先，综合实力靠前。

那么，当拉力琅芳与二十九中搭配、树人小学与中学搭配、金陵汇文小学与中学搭配的顶级学区房，价格处在南京房价“食物链顶端”，自然是顺理成章的事情。

局部拉动整体。从南京全市的二手房成交均价来看，占据大量优质教育资源的鼓楼区，二手房成交均价排名全市第一，为44896元/㎡↓

其次，我注意到，这些高价学区房成交面积多为30多平至60多平不等的小户型，从而将成交总价控制在合理范围内。

以今年的三套单价破10万/㎡成交的学区房来看，最小面积约40㎡，成交总价452万；最大面积58㎡，成交总价585万。

此前，我们做了最新的南京总价梯队图，在河西鱼嘴、城南软件谷、江北核心区、仙林湖、鼓楼滨江等板块置业，总价门槛已高达450-650万。

在南京房价门槛愈发提高的当下，不少重视教育的家长，更愿意把钱投资在孩子身上。

南京江平学区房的总经理赵江平表示：“市场价格是由供需关系决定的。目前南京的名校资源有限，学生又多，市场供应严重不足，有的家长愿意给孩子做教育上的投资，导致二手学区房价格居高不下。类似于山阴路、玉泉路等30-40多平的小户型，其实市场上并不多，单价超10万，总价也不过三、四百万而已，有的家长愿意买低总价的学区房给孩子落户、上名校。”

这类高价学区房还有一个通性：多为主城区的老破小房源，居住舒适度不高。

以文章开头的100602元/㎡单价成交的西康路3号这套房源举例，链家网上显示这套房为两居室，因为是低楼层房源，带有小花园。两间卧室空间尚可，但客厅、卫生间、厨房的空间太过局促。

小区外观长这样，是南京典型的70年代的老小区。

虎丘路单价超11万/㎡的房子，户型图长这样↓

室内实景图，装修很破旧，空间非常小↓

尽管如此，还是有不少家长愿意选择诸如此类的学区房，作为给孩子的教育投资。

专家们怎么看南京的学区房投资呢？近期，FM95.2江苏财经广播《家在南京》推出《地产圆桌派》栏目，南京资深媒体人肖岚、地产锐评主笔马乐乐，对学区房投资发表了各自的看法：

马乐乐老师表示：南京学区房价格居高不下，人口增长是其重要的因素之一。倒推回去前几年南京新进人口加快的时候，那批新南京人近几年恰好又是他们孩子快要入学的时间，他们对于学区房的需求就会集中体现出来。其次还有二胎潮，又出现了一批对于学区房的需求。再者，还有近几年南京新进人口的文化素养在提高，他们对教育是有要求的。因此，近几年南京学区房出现大涨是刚性需求推动的。

肖岚老师表示：其实不少家长的需求很简单，有个学区就已经很满足。有的家长在选择学区房时都有一个明显的共同心态，就是不能接受学区太差的房子，是希望既能够兼顾学区也能兼顾居住体验的。

整体来看，教育虽然也是一种投资，但与房产的投资不同，持之以恒的优质教育最终要靠家长、老师、学生的多方努力，不能单凭一套房子的价值来衡量一个学校的好坏。你对学区房投资有什么看法？欢迎留言共同讨论。