9月19日，"2019中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨房地产品牌发展高峰论坛"在云南抚仙湖举行。这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第九年开展此项活动。

  在本次论坛上，多位房地产行业专家、学者，知名金融机构的代表以及优秀品牌房企代表分别就房地产政策、市场、金融形势，以及企业创新等话题展开交流。中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻在演讲中表示，中国房地产业正在上半场和下半场过渡阶段，这样的过渡没有完全的边界。如果上半场称之为大开发、大建设的时代。那么，下半场则称之为"不动产时代"，才刚刚开始。上半场房地产开发建设了繁荣，下半场不动产市场要守护繁荣，核心是"守护"。

中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻

  在周忻看来，中国房地产的大开发时代还没有结束，暂定还有十年。中国城市化的进程和开发的脚步不会停下来。成熟城市包括一二线城市，依然会伴随着它的价值越来越体现。而围绕着品牌建设来看，强者更强，围绕着地产开发的品牌指标，中国的品牌地产企业的品牌价值成长越来越快，集中度越来越高。

  在周忻眼中，下半场才刚刚开始。当在一些楼宇林立的城市里面，看不到脚手架的时候，他认为地产应该往不动产走。同样，伴随着一个企业的品牌发展，围绕着对不动产企业的参数研究，会对企业具有很高的品牌价值。而大物管会成为整个地产行业价值当中重要的部分，它的价值体现在未来，将成为房企重要的参数和软实力。

  对于未来如何围绕这些存量资产去跟人、物和高科技连接，如何去跟绿色环保连接，把它们引进到生活当中来，这都是提高美好生活水平的重要参数。一个开发企业，能够去拥抱这样的一个"不动产+"，它的品牌价值会越来越凸显。

  "上半场远没有结束，下半场才刚刚开始"。周忻把未来的十年称之为"承前启后的十年"，也应该是中国房地产最刺激、最精彩的十年。他希望很多的品牌房企能够借上半场和下半场同时具备的十年，把企业的品牌能够提升到一个更高的高度上。

  以下为文字实录：

  周忻：尊敬的陈会长、各位企业家们：大家下午好！

  这个地方非常漂亮，中午吃完饭走了一下比较心旷神怡。丁总刚才说了，今年是评奖的第十年，我来讲了十次，没有一次缺席的。每次这样讲的过程，也反映了中国房地产在过去十年当中品牌发展的演变的过程。刚才陈会长讲了非常重要的概念，我们房地产房企的品牌做了十年，我们几乎每一年对整个中国房地产企业的品牌测评的研究模型，我们有专门的专家进行了微调。陈会长刚才提出一个非常重要的课题，到了十年了，作为中国房企品牌的一个大的模型，是不是需要是非常重要的一次、阶段性的或者说重新的一次梳理，整个评选的框架是在十年以前，在北京我记得很清楚，宋部长、刘部长、沈司长等，专家们定的标准每年会做一个微调，但是十年下来，围绕着企业品牌价值的判定、每个参数的权重需要有一次重新的论证，因为整个品牌价值形成的过程变化真的是非常多的。

  这个十年大概分成三个阶段：第一个阶段：品牌是什么？品牌是认知。我一直拿恒大举这个例子，恒大足球八连冠怎么来的？刚刚起步的时候，许家印先生非常注重品牌，他做了什么？不是足球，做的是排球，当时郎平对整个恒大女排的建设，是为了提升恒大知名度非常重要的。2009年，我们一起在北京吃饭，讲到郎平，我就跟许家印先生说，许老板，恒大要高速发展，现在一个女排是扛不住的，什么东西是最具影响力的？足球。当场打了个电话给广州市管体育的副市长，他说恒大要足球，广州市副市长说你今年要可以，许老板说，我今年打中超，明年拿冠军。很有意思，中超现在16家企业，几家是房地产？12家。为什么呢？品牌的第一个阶段是知名度、影响力，这是品牌建设的第一个阶段，所以叫知晓。

  第二个阶段是“硬实力”，什么是硬实力？今天为什么中海一直是品牌价值榜的第一位？利润率，伴随着利润率当中的各种开花指标当中的参数，规模也是，很多的参数开发过程当中规模也好，售价也好，溢价率也好，等等一系列组成开发商最核心的东西，成了整个企业品牌的最重要的组成部分。

  第三个阶段，大家谈到了所谓的“软实力”，围绕着品牌的建设。软实力是什么？刚才陈会长也谈到了，企业的诚信，绿色环保，刚才丁总在最后一页提到了，公益、慈善，我们在给碧桂园做老村长的故事，还有恒大也做得非常好。软实力包括一些什么内容呢？这些内容对未来中国房地产企业的品牌价值和影响的哪些管道、哪些参数家成为品牌价值一个非常重要的组成部分，这是今天我和大家想分享的自己的看法。

  前段时间有个人问我一个问题，周老板，你从中国第一家房地产广告商开始，到今天为止，看到了中国房地产高速发展的20多年的历程，这样的高速发展还有多少年？实际上有很多人问这个问题，未来的中国房地产是什么样的状态？所以前个阶段我给大家的题目是房地产我把它分成了上半场、下半场，实际上这样的一种过渡没有完全的边界，但是可以分一下。上半场称之为大开发、大建设的时代，可以从90年代中期开始，直到现在。大开发时代的一个标志是什么？称之为建设，大家去想一想，20年以前，谁会想到在这样一个地方会有这样一个建筑。每一个城市化的建设都是由我们中国的地产行业的企业家、经营者，和我们整个相关行业的人共同用了20多年的时间，把整个城市建设起来。前两天我跟大家说有一个剧叫《长安十二时辰》，是唐朝用了几十年的时间建了唐朝的繁荣，长安当时是最漂亮的。这几十年时间，我们大开发的建设让我们的城市变得非常的繁荣。

  下半场我们称之为不动产时代，不动产时代才刚刚开始，房子建完了以后，建设了繁荣的下半场称之为守护繁荣。下半场的核心点是“守护”。所以我把整个中国房地产分成了这样两个纬度，我想中国房地产的大开发时代远远还没有结束，我们暂定它还有十年。刚才丁总讲的数据更过去拉，销售面积、销售金额，15万亿这条数，这个基数往上往下可以维持十年以上。整个全中国城市化的进程和开发的脚步是停不下来的，成熟城市包括一二线城市，依然会伴随着它的成熟价值会越来越体现。中国经济的开发和城市化的进程是有记录的，今天在昆明，讲一个昆明的公司，三年大以前昆明最大的开发商俊发的老板李俊先生请我过来参观他一个在滇池边的一个项目，真的很漂亮，然后一边走一边跟我说，这么漂亮的房子，我建了五年，房价涨了30%。我跟他说，从现在开始，在昆明你能多少好的项目你去拿多少好的项目，因为你坚守了昆明近20年，该到你发展的时候了。他说真的，我说真的。从那天开始到现在，整个昆明的地价上涨近4倍，整个昆明的房价涨了2倍。大家可能说，这个事情跟现在的政策是不是相符？我说相符。关键是城市化的建设到了这个点了，这么多年昆明的积累到今天为止，整个市场需要这个城市。昆明是个宜居的城市；第二、一带一路，昆明是整个“一带一路”最重要的节点，从长三角、从沿海城市到西部，到现在昆明、贵阳、南宁，最后未来几年可能东北，整个中国城市化的进程按照这样的轨迹去走，我想大开发时代还在。

  当然我们这些大的地产商，这么多年的土地储备、这么多年的积累、这么多年的成熟。12年以前，我们丁总在2008年、2009年去开发商那里谈什么？开发商问我要造什么样的房子，今天还有人问吗？没有了，每家公司的产品线清清楚楚、明明白白，只要这块地的图纸拿到，两三天以后，这个房子的图纸全部放在老板桌上。所以，我想说中国房地产大开发的上半场没有结束。我们说有没有可能看到一个销售额1万亿的开发商，我告诉大家，差一点点，去年，真的差一点点。未来可能还会有，我们很多企业一鼓劲，在2030年、2025年的时候，能不能把十强企业定在5000亿、6000亿以上，这就是我们对上半场地产的理解。而围绕着品牌建设来讲，强者更强，我认为围绕着地产开发的大的指标品牌指标，我们中国的品牌地产企业的品牌价值成长越来越快，因为集中度会越来越高。

  下半场才刚刚开始，称之为“守护繁荣”，房子都建完了，在一个成熟的城市，在一些楼宇林立的城市里面，看不到脚手架的时候，地产往哪里走？往不动产走。伴随着一个企业的品牌发展，围绕着对不动产企业的几个参数的研究，实际上会对整个企业的品牌价值也是具有很高的价值。碧桂园的到了660亿，前两天我跟物业管理协会开了一个会，有100个老总，我去讲了两个小时，上来第一句话是买进碧桂园物业，这句话是两个月以前讲的，房子建完了，整个中国大的物业管理体系将成为整个行业下半场最重要的参数。为什么这么多的物业管理公司市值都在增长，都在抢着上市，为什么市值要比开发市值高很多？原来物业管理公司在开发公司行业里的地位是什么？就负责交交房，管好房子就可以了。现在物业管理的地位在很多开发企业当中提得非常高，为什么？收入稳定，每年的项目增长率是稳定的，为什么？你每年15万亿，两年以后都得交房。比如说旭辉今年卖了多少房子，两三年以后这些房子都得交到物业管理公司。接下来又跟整个中国的经济发展，不管是消费升级也好，内需也好，因为房子里住的是人，所以大物管会成为整个地产行业价值当中非常重要的部分。

  我在2015年去万科，跟他们开会的时候，我讲过一句话，我说万科物业有没有可能突破千亿？完全有可能。你去问问郁亮，完全有可能突破千亿。为什么？老百姓在你这个企业里面住得好与不好，感觉如何，美好生活的载体是什么？

  我是中海的业主，海华花园，住在海华花园里面，正因为它的物管，让中海的价值比旁边高。未来选小区一定是选管理好的小区，所以大物管的价值体现未来将成为房企一个重要的参数，软实力。

  第二，大资管。今天我恒大开发多少量，我有多少量，房子价值是多少，我已经把大资管做完了。不是这样的，在大开发时代物业的价值和大物管时代物业的价值是完全不一样的。举个最简单的例子，如果像我们这样的会每天在这个酒店里面，六个会议室一年365天有2000场会议在这里开，这对酒店的价值比三天有一个会在这里开，入住率不到30%的资产差的很远。在大开发时代的价值是我能卖多少钱，而在未来的大资管时代，是这个物业值多少钱。所以对整个资产的这样一种价值的重新判断，对于整个物业的经营、价值的回报，价值与价值使用之间的关联就成为了第二个市场叫做大资本市场。我是卖资产的价值和运营，包括未来这些设备的折旧等等，包括资产的交易，成为第二个体系资管体系。未来的开发商是你现在拥有多少资产，今天的香港几大家族最核心的东西是什么？是物业。这是定位一个企业未来非常重要的参数，同时也是定一个企业未来品牌价值的重要参数，以经营的溢价为重要参数。

  第二个事情，三个市场关注了，我讲不动产+，我们以前总说房地产+、+房地产。将来围绕着这些存量资产如何去跟人结合，如何去跟物连接，如何去跟高科技连接，如何去跟绿色环保连接，把他们引进到生活当中来。我问大家一个问题，假设我今天拿着一个5G的盒子，我相信所有人都会举手，我们要装5G的盒子。为什么？每个小区都要装，因为这是人民生活水平的一种向往，今天都是4G了，如果我能装上5G，我的品质就完全提升了。物联，设备与设备的连接，人与设备的连接，家庭与人的连接，这些陈会长说是绿色环保，我认为这都是提高美好生活水平非常重要的参数。如果一个开发企业，能够去拥抱这样的一个“不动产+”，它的品牌价值会越来越凸显，会让我们住在这个小区里面的居民，住在这个商圈里的居民都感受到“美好生活”，每个公司对美好生活的理解是不一样的，万科和恒大的理解是不一样的，恒大可能是有电动车可以开，万科可能讲的是住我们的房子能够享受我们更好的服务。所以这些非常重要的软实力，就能够让开发企业去拥抱非常多的行业。

  当时我说过，如果中国房地产企业影响有52个行业的话，那么在不动产时代，我们的房地产企业、物管企业所拥抱的企业非常非常多，都有，所有的高科技都需要去连接。去年，我有一个拍档，红杉资本的，去年来我这里两次。干什么？他说我要跟你成立一个美好生活投资基金，你把你后面26个地产商的公司一块拉进来，我这里可以看到无数个好的项目，而这些项目都是能够跟社区相关的，他们都想进社区，都想和社区做结合，我可以跟你一起开放这些投资，让开发商投入到项目中，让这些环保绿色的项目能够更多的为开发商去用。去年8月28日是一次，1月8日是一次。为什么？大家都发现了一个重要的事情，那就是未来“不动产+”的市场，不管是住宅还是商业等等等等，这些为大家带来的时代，可能是需要大家去注重的。所以品牌价值的第三个阶段，除了去做好规模，做好利润以外，做好硬实力以外，我们每个企业都应该去探索在未来不动产时代当中如何去塑造我们的品牌价值，如何去把企业的软实力，也包括慈善公益去放在企业的品牌价值中去。这就是我对整个品牌价值这十年过程当中三个阶段的认知，当然，我主要说的两个事情是什么？上半场远没有结束，下半场才刚刚开始，我们把未来的十年称之为“承前启后的十年”，实际上，也应该是中国房地产最最刺激的、最最精彩的一个十年，也希望很多的地产的品牌企业们能够借上半场和下半场同时具备的十年，把企业的品牌能够提升到一个更高的高度上，而从我们易居也好，中房研协也好，易居也好，陈会长提的要求非常重要，我们应该同样的与时俱进，更好的去运用我们的专业能力，更好的为开发商做好服务，为各个企业的品牌价值做好服务，我们永远是你们的服务商。