南京限购三年，

买哪增值更多？投资逻辑是什么？

哪一年卖房最赚钱？

这南京买房黄金区域发生了哪些变化？到底值不值得买？

遍地开花的南京！究竟哪里才是置业黄金区域？

今天，365淘房举办《南京限购三年大数据发布暨追梦南京365淘房节颁奖典礼》活动，现场发布南京限购三周年大数据！

南京限购三年大数据发布暨追梦南京365淘房颁奖典礼

追梦南京，最终圆梦南京，365淘房为每一个奋斗者的梦想助力。今天，为期一个月的365淘房节盛大启幕，现场人气十分火爆！

秉承公开透明的原则，我们将南京公证处相关工作人员请到现场，为我们抽出365淘房节5万元现金大奖，三六五网淘房事业部总经理姜敏为获奖者颁发5万现金获奖凭证。

三六五网淘房事业部总经理 姜敏/摄图：于翰

1个月前，365楼市发起追梦南京的励志青年找寻计划，征集一经发出，我们收到很多奋斗者的故事，他们有人穿梭于宁沪线从常州换房到南京，有人靠4999元买入的百家湖换到了市中心改善，有老南京感叹买房要趁早不然房子离你越来越远。

最终一个励志青年的故事，赢得了最多的支持，她自己奋斗养家送弟弟上学最终买房。今天活动现场，网尚研究机构总经理乔建霞为获奖者颁发华为P30获奖凭证。

网尚研究机构总经理 乔建霞/摄图：于翰

365淘房南京新房公司总经理 李晓蕙/摄图：于翰

今天，365淘房举办的《南京限购三年大数据发布暨追梦南京365淘房节颁奖典礼》活动，圆满结束，下面就将分享今天的劲爆数据！

这三年，南京买哪增值更多？投资逻辑是什么？

限购这三年，南京各个区域发生了什么变化？哪些区域点石成金？今天，365楼市主编刘智伟为你还原楼市真相。

365楼市主编刘智伟/摄图：于翰

买哪个区域保稳？刚需、改善典型板块怎么选择？

2016年1月-9月，限购最后狂欢。南京最高成交量1.7万余套。新政效应之后，月成交量没有突破过1.1万套。调控卓有成效。

接下来的三年，南京楼市较为平稳。三年的月均成交量保持稳定，买房人相较于此前的乐观态度，谨慎很多。2019年2月，2583套房源的成交，创下近3年最低。

2019年趋势，3月份开始成交量有在稳步上涨。买房人心态两重分化，神盘摇号，其余观望。

河西城北两大改善主力区域，对比限购之前，整体成交呈现出现下滑。另，也与区域内部土地、新盘上市量不积极有关。

2018年，城北成交量出现“小阳春”，主要依靠新玄武、鼓楼滨江、燕子矶新城三大热点板块。不过同样也因为2018年高价地众多，2019年新盘难上市，区域再度陷入房荒。

河西板块近三年新房上市量集中在河西南、江心洲，上市时间及上市量往往集中在单独的几个时间段爆发。河西的独特性，在于它是限购之后，为数不多的热度丝毫没有减退的板块。

在限购之后，两江成交量暴降。不过近期自贸区批复，预计会逆势上扬。

房价会涨吗？买哪里能赚钱？ 

全市3年房价稳中有涨。2017年、2018年部分月份涨幅较高，2019年相对平稳。

基本上在限购10个月到一年的时间内，月度南京房价上下浮动幅度最低。其后的两年，大趋势稳中有涨，也有个别月份“走过山车”。

从全市3年各区新房房价涨幅来看，排序为江北新区直管区、浦口、高淳、江宁、六合、城中、城南、仙西、溧水、城北、河西、城东。

部分区域虽然很火，但被严厉限价。因此投资逻辑之下，部分排名靠后的区域，依旧具备抄底机会。

户型怎么选？限购后，是不是买大房子更保稳？ 

2016、2017同期数据对比，限购前90平以下房源销量占比41%；限购后下降至31%。90-120平的刚需、首改购买力增加7%,其余变化不大。

限购后，南京人买房更倾向于买90㎡以上的一步到位性房源，家庭户型配比也在不断走高。

近3年，改善购买力持续走强，刚需户型购买面积走大。也可以观察出，开发商改善产品热销，部分改善区域后期产品结构会出现盘整。

限购三年，你买对了吗？站岗还是抄底？

真正考验买房策略是否正确的唯一标准，就是变现能力，进入二手房市场，哪些区域抗跌？哪些区域领涨？今天，365资深媒体人万昕为大家分析限购三年来二手房数据的变化。

365资深媒体人万昕/摄图：于翰 

调控三年，所谓的抄底时刻在2017年年底 

纵观调控后3年，二手房环比涨幅进入2017年以后呈断崖下滑，18个月环比涨幅为负值，仅5个月涨幅0.5-1%，而房价连续环比下降就在2017年7月到2018年2月。这8个月整个调控降温最明显时间段。

进入2018年8月份之后，二手房价环比呈现波动势上涨趋势。2018年二手房有8个月环比是上升的。2019年二手房环比连续6个月在上升。

2016.10-2017.10月买入是阶段性高点，无论是挂牌价还是成交量。

对卖房人而言：2016年-2017年之间卖房的人赚了

对买房人而言：最近3年的机会，第一次是2016年之前，价格还没疯；第二次是2017年7月-2018年2月，二手房最冷最好还价。 

远郊神盘二手房 行情堪忧 

限购三年，曾经便宜的远郊盘，无一例外的火了，但真正涨价的楼盘却没有几个。

曾经这10大最难摇号的远郊盘，进入二手房市场后真正在涨的仅有5家，2家横盘，3家跌落神坛。

 结论：禄口、大学城、溧水 都属于供大于求，即使倒挂有盈利空间，也在萎缩。

二手房投射出来的买房逻辑：调控前，区域内低价楼盘随市场涨幅最高，但是遭遇调控，也是受影响最大，基本涨幅也是趋缓了。换句话说，调控期间仍然有投资价值的，是这两年还在涨的二手房。因为调控呈长期化，常态化。

1、新房的价值兑现是5年内，房龄超过10年的如果区域不再有新的政府资源投入，转移区域。

2、房价的本质是占有不可复制的稀缺资源，学区是，风景不是。

3、越是高端区域的改善，越是对品质和舒适度敏感，选择面积最大的，最贵的，容易利润最大化。越是刚需的区域，越要远离区域CEO盘，刚需对价格敏感，在刚需区域低总价才容易跑量，和刚需讲品质，你的接盘侠画像不对。

这三年，南京买房黄金区域发生了哪些变化？到底值不值得买？

江宁江北的发展变化可以算是南京楼市发展的一个缩影，限购三年来，楼市特点发生了哪些变化？国家级利好持续加持，房子到底值不值得买？今天，365安家总编张立勇给出了分析。

365安家总编张立勇/摄图：于翰

江北：房价通通3万，核心区并不是所有人的最佳选择 

今年，江北在售及有望上市的楼盘高达45家，其中有22家是纯新盘，包含7幅地价突破2万的项目，竞争非常惨烈。但不论是雨山路、白马路、核心区、还是老山沿线，不论精装还是毛坯，不论洋房还是高层亦或是叠墅，房价通通都已经触及到3万/平大关。

供应量多了，会让买房人在出手选择上产生趋同效应，比如一窝蜂都去买核心区。但实际上我们认为核心区并不是所有人的最佳选择，不否认核心区升值潜力巨大，不过可能会短时间内面临配套不足、道路不通、入住率不高等问题。

除了核心区，江北其他板块怎么买？ 

隧道口+中央商务区：是目前投资江北新区相对比较稳妥的选择。但风险在于入住率低、等待周期长。

老山沿线：两类人群适合置业这里：一是想占据稀缺资源的改善、终极改善人群；二是想要居住低密度社区的刚需及刚改人群。

隧道口+珠江镇：买这里基本现在可以直接入住，但后期大幅度改善的可能性不大，区域潜力发展价值在于商业、学校的提升。

雨山路：商业、学区是痛点，影响改善客群对板块的未来发展预期。

江北：供大于求，购买力也正在疲软 

从供销比来看，浦口区2017年开始就出现了供大于求的状况，并且逐年递增。

今年以来浦口的住宅一共上了40万方，超过了2017年全年，也达到了2018年全年70%到80%的样子，成交量是22万方，供销比达到了1.85，在全市来看比六合稍微小一点，比其他区域大一点，供大于求，再加上同质化的竞争、浦口的购买力也正在疲软。买房人应该擦亮双眼。

江宁：房价破3万，二手房奔5万 

江宁目前最核心地段，是双龙大道一线，沿百家湖到九龙湖一线，百家湖、科学园、九龙湖板块，是目前江宁的核心地段，商业发达，人群素质高，交通通达性强，在买房人心中炽手可热。

如今江宁核心地段新房基本绝迹，纯新盘断档多年。二手房房价自去年突破4万之后，今年更是一度冲击5万…

2019年江宁楼市新特点： 

1、新房价格突破3万/㎡限价

2、优质区域二手房价不断创新高…

3、户型变大，新的改善板块和楼盘开始涌现… 

限购以来，江宁房价的特点： 

1、核心区域均价较为平均，没有明显的单一头部板块；

2、大品牌开发商的溢价能力强，大牌房企聚集区域提升快；

江宁区品质次新楼盘主要有：金域蓝湾、翡翠公园、玲珑屿、春江郦城、中航樾府、保利中央公园、新城九龙湖等。这些楼盘的二手成交价普遍都达到3万元以上，小龙湾附近的前几个项目价格更高，精装修普遍达到40000元/平以上。

3、地铁、快速路交通对区域发展的拉动较大；

4、基础居住人口多，地缘客改善接盘能力强。 

江北和江宁相比较而言，江宁供应结构比江北健康，而江北房价增值潜力高于江宁。 

遍地开花的南京！究竟哪里才是置业黄金区域？

最近，江北自贸区官宣，华为又落户了江北。国家级新区+自贸区+产业的三重光环下，让大家看到了江苏要大力发展江北新区的决心和信心。而今年，紫东强势崛起。南京四面开花的多核发展模式下，人口导入究竟谁更胜一筹？如何跟着规划置业？

今天，南京大学城市科学研究院副院长、江苏城市智库副理事长兼秘书长胡小武给出了分析。

产城融合是推进区域高质量发展的重要路径。新城的不动产价值是随着产业与就业的双轮驱动，最终形成产、城、人、文等城镇化成熟区域才能实现价值增长。目前来看，南京的新城人口导入较为成功的主要有河西新城，江宁和仙林。

南京大学城市科学研究院副院长、江苏城市智库副理事长兼秘书长胡小武/摄图：于翰

后期的江北新区应该会成为南京的新城区增长的亮点，国家级新区和自贸区所要求的产业创新示范区，金融服务实体经济的示范区，都意味着产业导入会加快，质量会提升，人口与城镇化设施增量将会加速。

最近大热的紫东新区，将会在交通、绿化、公共设施配套等方面率先发力，从而推动紫东地区的产业和人口更加优化植入，并加快提升紫东地区的发展动能，将会加快拉抬紫东地区的一些洼地地区，补强发展不足的短板区域，最终推进紫东地区成为一个产业之城、创新之城、文旅之城和生态之城。

调控有效！南京楼市回归理性

一路狂奔的楼市在3年调控下终于回归理性，而下一步市场分化也会继续拉大。不同区域，规划级别不一样，投入资源不一样，产品本身的含金量，都会化作日后变现的差距。

南京，依旧是一座值得追梦人奋斗的城市，而能为买房人带来优质产品的开发商必然会在分化剧烈的市场，更有竞争力。

选对规划先行的潜力区域，优质产品，这也是本次发布会给买房人最好的建议。