花样年 规模野心下祭出三板斧

  “花样年要跑动起来，对标行业TOP20标杆企业。”在8月21日花样年、彩生活的中期业绩会上，花样年董事会主席潘军多次对媒体这样强调。数据显示，2019年上半年，花样年累计实现合同销售金额131.69亿元，同比增长16.5%。

  这已不是潘军第一次在公开场合表达花样年对规模的渴望。今年3月，潘军曾在业绩会上反思以往的战略失误：“基于当时调控形势，在2011年下半年我们提出‘去地产化’战略，在后面4年我们始终在控制销售规模，基本稳定在100亿元左右。”

  正因如此，花样年错过了2015-2016年火爆的房地产市场。根据国家统计局数据显示，2016年全国商品房销售金额同比增长35%，为2010年以来最高。随后花样年开始“醒悟”，设定了2020年达成千亿的合约销售额目标，并于2017年提出“轻重并举”，即向轻资产转型的同时，也要实现重资产规模的扩张，当年，花样年即实现销售规模同比增长65.2%的大幅提升。

  针对此问题，这次业绩会上，潘军祭出了三板斧：土储、城市更新、产业运营。

  一板斧：

  丰土储 重仓大湾区城市

  根据花样年提供的数据，截至2019年6月30日，该集团规划土地储备建筑面积约3320万平方米，这其中，粤港澳大湾区土地储备占比超过50%，布局了包括深圳、广州、佛山、中山等在内的六大城市。

  潘军表示，对标行业TOP20的优秀企业之后，发现发展的迟缓与拿地方式有一定关系。“之前拿地主要是收并购，较少参与市场的招拍挂，未来将转换模式，为此我们也邀请了一些‘吃过猪肉’的人才加入。”潘军说。

  座位紧挨潘军左手的，分别是负责境内整体业务经营、销售目标设定的执行董事张惠明，以及负责境内外投融资及债权发行的执行董事兼首席CFO陈新禹。据了解，张惠明和陈新禹于今年5月走马上任执行董事，两位都有较强势的投融资背景，被业内视为花样年实现规模野心的重要一步。

  据介绍，在2019年上半年，花样年分别以合作并购和招拍挂的形式将张家口和天津的两块土地收入囊中，投资额约为10亿元人民币。同时，上半年花样年也开启了与旭辉的合作，主要合作形式为互相入股对方优质项目、联合操盘，预计今年将有多个项目的合作落地，双方也正寻求机会联手参与土地市场招拍挂。

  二板斧：

  城市更新 深圳有14个项目较成熟

  城市更新项目以其高企的毛利率和偏低的实施率让不少开发商又爱又怕。在城市更新的优势方面，花样年认为自己在土地、经验、团队、专业等方面都具备优势。尤其是在“地”方面，花样年认为自己深耕大湾区20年，了解属地文化，善于处理与原土地权利人的关系。

  潘军表示，在未来的三年，预计会有20个项目推出，这些项目都能带来现金流。“在专业的投资团队和金融机构操作之下，不仅有资金给到城市更新业务，城市更新又能反哺城市开发业务。”潘军说。

  不仅是资金的原因。在花样年看来，城市更新战略，深耕大湾区潜力巨大，尤其是深圳。

  据了解，目前花样年已在大湾区布局39个城市更新项目，预计规划总货值约3526亿元；其中，深圳有22个项目，预计总货值1605亿元，货值占比约46%。

  根据花样年方面提供的相关资料透露，目前深圳有14个项目已处于城市更新的较成熟阶段，预期2021年有8个项目可实现供地，总货值约为448亿元。

  三板斧：

  做产城一体化，建服务配套

  为推动城市更新板块业务，花样年专门设置了城市更新公司。不过潘军解释，他更愿意将其称为城市发展运营公司，“城市更新不光是拆了重新盖房子给人住这么简单，还要做产城一体化，建服务配套，这实质是一个参与城市发展运营的过程”。

  潘军也向现场媒体透露，自己在与某地方政府领导的一次会晤中，该位领导告诉他，现在的城市更新应满足三级的需求，“市里要产业，镇里要税收、老百姓要房子”。

  正是在这种逻辑之下，城市更新与产业同步匹配，这样开发不仅可以凭更低成本拿到土地，节省下来的成本又可以为运营提供资金。花样年给出的资料显示，目前花样年的产业战略正是通过产业合作开发和产业运营这样的双轮驱动，共同推动当地实现产业升级。

  针对该问题，潘军还引入对于深圳建设中国特色社会主义先行示范区的讨论补充道：未来发展的主轴是产业和实业。“我认为，未来一个开发商如若没有产业的招商、服务运营能力，是不可能在大湾区拿到地的。”潘军说。

  彩生活 管理面积达12亿平米 增值业务表现抢眼

  与“爸爸”相反，其“儿子”——有国内社区服务运营第一股之称的彩生活物业，其管理规模在行业中做到“优等生”之后，则一直专注增值业务。

  8月20日，彩生活物业发布半年报，报告显示：2019年上半年，公司平台服务总建筑面积已达12亿平方米，同比增长16.4%。此前有媒体统计，2018年各上市物业公司在管建筑面积中，彩生活以当时11.22亿平方米的面积位居首位，比第二名碧桂园服务多出一倍。

  来自母公司的物业比例很低

  报告显示，2019年上半年彩生活物业实现进一步规模扩张。据统计，报告期内合约管理总建筑面积、合作及联盟的总建筑面积分别实现同比增长16.4%和29.1%，平台服务总建筑面积已达12亿平方米，同比增长22.8%。

  据了解，与碧桂园物业、万科物业、保利物业等背靠庞大母公司的同行相比，彩生活物业的劣势在于缺一个“好爸爸”。自2014年登陆香港市场以来，借助资本推动，彩生活以收购形式开始大肆“圈地”，先后完成对深圳罗伯特管家、深圳开元国际物业以及万象美等公司的收购，实现了脱离“爸爸”的成长。

  数据显示，2017年彩生活管理总建筑面积为4.36亿平方米，而来自其“爸爸”——母公司花样年的物业比例仅占0.9%，这与同行中甚至高达80%的母公司业务依赖模式形成反差。此外，根据彩生活服务集团有限公司主席潘军的预计，2019年彩生活预期从市场新增四千万至五千万平方米的管理面积，花样年能为彩生活提供的管理面积仅占10%。对此，公司管理层解释为，“我们不会像其他同行一样，地产公司输血给物业管理公司”，“彩生活对标的不是其他物业公司，而是58同城”。

  核心产品交易金额同比增3倍

  通过传统的管理面积扩张，来获取业主物业缴费收入。很显然，彩生活志不在此。彩生活一名高管曾向南都记者透露，彩生活不少物业都是中低端物业，甚至还有一些延伸到了保障房小区，这种管理状态下，要靠单纯收取物业费来提高营收、获得利润增长是很困难的事。

  在8月21日的业绩会上，潘军表示，创新是彩生活发展的核心动力。未来彩生活将坚持互联网化转型，基于社区场景，不断发挥自身优势，坚持创造长期价值。根据报告，彩生活通过搭建线上服务平台——“彩之云”为社区业主提供多元化增值服务，并打造开放式生态圈，与合作伙伴共同探索基于多样性社区场景的增值业务拓展。

  数据显示，截至2019年6月30日，线上平台累计交易金额约为人民币5546.5百万元，同比增长27.3%；增值服务收入达人民币200.4百万元，毛利率达81.9%，同比增长10.1个百分点，利润贡献占比达33.2%。

  其中，“彩之云”核心产品——“彩惠人生”在此期间表现更为抢眼。其商业逻辑是——通过此平台，业主购买商品和服务可以享受物业管理费的减免或者返点；这是一个一石三鸟的过程，在交易中，彩生活不仅可以借此实现收缴效率、收缴费用总额的提升，供应商可以以一定程度的让利促进交易达成，增长营收，同时业主也可以得到物业费的部分优惠豁免。

  报告期内，彩惠人生共达成621.7千笔交易，交易金额达121百万，分别同比增长91%和323%。于此同时，在2019年上半年，“彩惠人生”累计共为约300千户家庭冲抵物业管理费，客单价由去年同期的88.0元/单，提升至194.6元/单。

  发力社区+的融合业态创新

  2019年7月，京东、360分别与彩生活在资本和业务层面达成合作协议，定向增发股份并募集资金约4.9亿港元，京东、360在扩大的股本中分别占比5%和3.05%。彩生活投融资负责人此前向南都记者透露，此轮京东、360的入股，就是看中了彩生活的社区入口，并认可彩生活的线上平台服务规模和能力。

  据了解，未来彩生活将与京东、360等共同探索社区+商业、社区+物流、社区+安全、社区+科技的融合业态创新。具体来说，基于“彩惠人生”前期合作的成功经验，未来彩生活与京东将在社区新零售、社区媒体传播、末端物流设施、数字科技赋能、社区金融应用等方面开展合作；360方面，彩生活将基于其在核心安全能力方面的优势，双方就社区安全展开全面合作。

  对此，彩生活执行董事、首席执行官唐学斌昨日也在业绩会上透露，对于此次京东、360入股募集到的资金，基于战略考量，约定这一笔钱用于两部分：40%用于平台的开发、建设，60%用于建设、投资准备或即将上市的物业公司。

  “对于没有平台的公司，我们可以成为平台、成为投资人或者是基石投资人。”唐学斌说道。