“房地产已经不是黄金、白银时代，而是进入风险投资时代，行业风险和机会并存。”绿地香港（00337.HK）董事局主席陈军这样评价如今的行业格局。刚过去不久的上半年，是中国房地产最艰难的时间之一。行业竞争激烈，部分房企面临洗牌。

  8月21日晚间，绿地香港发布半年度业绩。截止2019年6月30日，绿地香港合计实现合约销售256.05亿元，同比增长67%，完成全年500亿目标的51.2%。

  “不能用销售规模增速去评价一个企业，我们希望未来的增速比较稳定，这样的爆发增速并不是常态。”显然，陈军对于未来的发展有些谨慎。

  债务腾挪

  从绿地香港的销售占比看，其中上海、江苏、广西区域分别贡献了45%、16%和13%的销售额。

  “昆明、无锡、嘉兴、广西玉林、广西南宁\上海这几个区域都是我们上半年业绩贡献比较好的地方，我们在这些城市深耕很多年，逐渐开始释放业绩。”绿地香港董事会秘书雷雨告诉第一财经记者。

  由于较多的项目结转，绿地香港2019年上半年合计净利润8.8亿人民币，同比增长90%；归属母公司利润7.06亿人民币，同比增长113%。

  从利润率看，绿地香港毛利润率为35.55%，较去年末上升接近10个百分点。净利润率为15.16%，较去年末上升2个百分点。

  陈军认为，利润的增幅主要得益于公司拿地策略和成本，以及在高周转、集中采购、电商平台等大运营体系的整体升级。

  由于绿地香港很多项目是和政府提前进行合作拿地，因此在拿地前期即可开始规划设计，较快地提高了项目的周转速度。

  “我们建立了自己的大运营平台，通过BIM技术（Building Information Modeling技术，一种应用于工程设计、建造、管理的数据化工具，在提高生产效率、节约成本和缩短工期方面发挥重要作用。 ）进行建筑全生命周期管理，提高建筑工程效率。在采购方面，我们自己构建了自己的电商平台，和绿地集团（600606.SH）共享资源，降低采购成本。”雷雨说。

  从融资成本看，绿地香港上半年的融资成本为5.17%，比去年年末5.21%的平均融资成本有进一步降低。而从上半年的整个市场趋势看，大部分地产商融资成本都在增加。

  “基于上半年良好的回款，我们上半年在债务结构上做了很大的调整，用一部分货币资金归还了美元债，进而使境外借款占比大幅减少。曾经最高时占到76%的境外借款，在6月30日已经降低至38%。因为人民币贬值而造成的汇兑损失，由此大幅减少。”雷雨说。

  由于总体债务优化，上半年绿地香港净负债率为50%，较去年末下降38个百分点。

  下半年是拿地窗口期

  “今年销售目标为500亿。今后三五年内，要以预期年均30%的增长率，迈进千亿房产公司规模。”陈军告诉第一财经记者。

  根据中报，绿地香港2019年可售货值700亿，项目数量51个。

  从土地投资看，截止公告之日，绿地香港2019年共新增6个项目，新增建筑面积268万平方米。主要涉及云南昆明、广西南宁、安徽广德、江苏镇江、浙江桐乡5个城市。平均土地成本1560元/平方米。

  同期，绿地香港上半年合作销售均价12890元/平方米 （不含上海黄浦滨江的大单销售），按此计算，绿地香港拿地成本比例占12.1%。

  “土地价格比较低主要是因为我们有更多的产业资源，这些是地方政府看重的，也是我们的竞争力之一。”陈军说。

  从绿地香港的发展战略看，也希望依托整个集团，进行政府、国企合作，进而增加自己的土地投资并扩大规模。“我们在昆明也将有一些产业项目落地，这些产业以及集团的产业资源将带动我们整个业务发展。”

  在陈军看来，下半年将是拿地的窗口期。一方面，地方政府由于财政压力将出让更多土地，另外一方面地产融资受到阻碍，土地竞争将相对不那么激烈。

  不过，绿地香港下一阶段还将面临至少两个难题。扩大规模必然需要进入更多城市，如何解决和集团同业竞争的问题将成为焦点。而规模扩大之后，深耕效应将逐渐消失，目前行业发展开始放缓，冲击千亿比以往更难。

  “我们预计下半年的销售更加困难，恒大都开始抢收市场，金九银十预计将没有那么好的销售，各个公司都会面临较大压力。”一位上市房企高管评价道。