高喊着要“活下去”的万科，8月21日上午在深圳大梅沙万科中心召开万科2019年中期业绩推介会。虽然从去年就在喊要“活下去”，但业绩报告显示，今年上半年万科依然“活得很好”。

  据万科副总裁、董事会秘书朱旭介绍，上半年万科实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%；实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元，同比增长29.8%。截至6月底，万科持有货币资金1438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元；净负债率35.04%，持续保持行业低位。

  虽然董事会主席郁亮照例缺席，但从总裁、首席执行官祝九胜率领的管理团队与媒体的对话中，仍能找到楼市及龙头房企未来走向的一些蛛丝马迹。

  积极销售积极回款

  被问及前7个月万科销售增速放缓、拿地强度下降，全年销售和拿地等计划是否有变化时，万科董事、执行副总裁、首席运营官张旭回应称，万科把“每天都是卖楼的好日子”当成经营策略，坚持积极销售、积极回款、做好长期库存的去化和存量资源的梳理，今年卖多少房子万科自己也不知道。

  张旭表示，万科从来没有非常固定的经营数字目标和计划，都是实行“动态计划”，每个季度调整一次。拿地没有固定策略，而是根据回款来决定，但是拿地会集中在核心都市圈，比如粤港澳大湾区、长三角等，集中在有人口流入、有基础设施、有产业基础的地方。上半年的开工面积略少一些，但全年的开工面积是根据去年拿地多少决定的，拿到地后尽快开工，今年会继续保持稳定的发展。

  对于房企融资收紧的问题，祝九胜表示，做学生就得答好题，做企业就得适应环境变化。万科29条工作原则中有一条是“敬畏市场，顺势而为，因势而变”，万科始终对市场保持敬畏。货币市场的变化会传导到最终端的客户市场，近期的变化万科也在密切关注。

  祝九胜认为，融资收紧对整个行业肯定会有一些影响，可能对资信比较好、比较稳健经营的企业来说，适应的难度没那么大。万科一直坚持比较稳健的策略，在这个过程中会根据货币市场的变化来调整经营节奏，持续控制好负债率，保持好信用评级，并关注货币市场变化与资本市场、客户市场、土地市场、房产市场的相互关联关系，争取综合运营出一个相对好的结果。

  祝九胜说，有一句话叫“好学生喜欢难题目”，对万科来说，“争当好学生，答好难题目”。

  万科正在第三次创业

  祝九胜表示，一家企业的发展有传统的生命周期曲线，万科35年前进行了第一次创业，20多年前聚焦于住宅开发进行了第二次创业，现在是第三次创业。第三次创业的目的是继续围绕城市发展、围绕客户的需求，构筑第二条增长曲线。

  根据万科半年报，万科以城乡建设与生活服务商为战略定位，主营业务包括房地产开发和物业服务，同时积极拓展与生活服务相关的其他业务。

  去年下半年，万科确立了BG（事业群）和BU（业务线）两个业务单元，四大区域公司和物业公司成为BG，长租公寓、商业地产、物流仓储、海外业务、滑雪度假则成为BU。原先散落在各区域公司的BU业务，被归拢到一处集中运营。

  “上述BG、BU是我们要坚定不移做下去的，我们BU的业务也在保持逐年稳健发展。上半年的出租收入、服务收入显著增加，但这些收入都统计在主营业务收入里面，没有做分项披露，因为没有达到信息披露的标准，披露标准是要占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上，所以在报表上看不到。”祝九胜说。

  半年报显示，截至6月底，万科管理商业项目总建筑面积超过1350万平方米。产业办公领域管理面积合计约803万平方米，万科旗下吉林万科松花湖和北京石京龙雪场2018年至2019年雪季累计到访客流量超过60万人次。

  此外，万科以“万纬物流”为物流仓储服务平台，目前服务客户超过800家，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。截至6月底，万纬物流已进驻44个城市，获取127个项目，可租赁物业的建筑面积996万平方米；共运营64个项目，含55个高标库项目和9个冷链项目，其中高标库稳定运营项目平均出租率为92%。

  万科去年7月收购了太古实业旗下的7座冷链库，开始了全国冷链板块的布局。张旭表示，中国冷链业务刚刚开始发展，前100名企业的业务只占到整个市场的10%，万科有先发优势。希望借助太古优秀的管理制度和团队把冷链业务做得更快一些，能够在一二线城市都有布局，为这些城市提供冷链基础设施服务，保障食品安全。

  长租公寓已具独立成“军”条件

  “万科泊寓成立了专门的事业部，今年长租公寓已经具备了独立成‘军’的条件。”祝九胜表示，长租公寓会作为万科不动产运营的能力之一，目前在经营上确实仍有压力，但即使亏损，也会在股东接受的范围内。

  截至6月30日，万科长租公寓业务已覆盖35个主要城市，累计开业8.2万间，其中74%位于北京、上海、深圳等14个核心城市。成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率为91%。

  朱旭介绍，为拓展资源获取渠道，万科在局部城市开展万村项目探索。截至6月30日，万村项目改造完工的房间数约2.4万间。

  祝九胜表示，从2.4万间改造完成的房间出租率来看，年轻租客的反映还是不错的。万科万村的初心是在政府支持下，改善城中村的居住生活条件。虽然在具体推进过程遇到了一些困难，万科也在反复协商和努力中，但万科会尊重各利益主体的诉求，坚持初心做下去。