今天下午，我参照目前网上房地产的上传数据，查询了6月以来，江北5个板块11家楼盘的真实去化情况，尽管不少项目数据仍在陆续上传中，但结果依旧让人大跌眼镜： 

核心区：去化15％-100％

①绿地海悦

开盘情况：6月29号推出C2地块1-5号楼共361套精装房，均价31000元/平。

 去化情况：100%（开盘至今数据上传时间近两个月）

网上房地产数据显示，绿地海悦入网总套数391（其中可售住宅361套，其余为人才房和商业），目前推出的住宅房源已经全部售罄。

②江与城

开盘情况：6月29日推出10、14、17、18、23、24号楼， 均价30500元/㎡。

7月29日推出6、12、13、21、22号楼，均价30500元/㎡。

去化情况：95%（除底层房源外全部售罄）

网上房地产数据显示，江与城首开的6栋楼中，除了37套底层的房源外，其他房源全部售罄，去化95％左右。

 7月，江与城开盘的5栋楼中，除了32套底层房源外，其他房源全部售罄，去化94.5％左右。

③中海左岸澜庭

开盘情况：13-16、18、21、22、24-26、28-30号楼，开盘价格 30500元/㎡。

7月29日推出2、17号楼，开盘价格30500元/㎡。

去化情况：96-97%

网上房地产数据显示，中海左岸澜庭7月开盘的两栋楼中，可售套数仅剩8套，去化96％。

中海左岸澜庭首开的1247套房中，除40套人才房外，可售房源34套，去化97％。

④江北核心区某盘

开盘情况：8月10日开盘推出272套房，均价30300元/平。

去化情况：15%（数据统计时间距开盘10天，目前数据仍在上传中）

网上房地产数据显示，该楼盘可售套数为231套，开盘10日左右的去化15％左右。但我们也看到，今天该项目仍有房源在不断认购上传数据。

桥北：去化6％-99.5％

①大华锦绣华城

开盘情况：7月21号推出18、20号楼共180套房，均价20255元/平。

去化情况：99.5%（开盘至今数据上传时间近1个月）

网上房地产数据显示，该楼盘可售套数为180套，目前仅有1套房源数据未上传，去化99.5％。

②桥北某精装盘

开盘情况：7月31号推出134套房，均价29250元/平。

去化情况：6%(从开盘到数据统计期共21天）

③桥北某毛坯盘

开盘情况：8月17日推出3、4、11、12、13号楼，均价21986元/㎡。

去化情况：20％（数据统计期距开盘3天，数据仍在上传中）

网上房地产数据显示，该楼盘可售套数为331套，目前认购64套，去化约20％。

雨山路：两盘上周推新，暂未上传数据

①力标赞城

开盘情况：8月15日平推11、14、16号楼，均价约21520-21750元/㎡。

去化情况：0％（8月15日平推，暂未上传销售数据）

②江山大境

开盘情况：8月16日推出112套房，均价30000元/㎡。

去化情况：0％（8月16日开盘，暂未上传销售数据）

老珠江镇：去化95％

金樾府（新城金陵樾）

开盘情况：6月29日推出8、9、11、12号楼共304套房，均价30500元/㎡。

去化情况：95％（除底层房源外，基本售罄）

网上房地产数据显示，金樾府首开的4栋楼中，除底层的房源外，其他房源基本售罄，去化95％左右。

高新：去化78％

印悦府

开盘情况：6月21日开盘推出142套房，毛坯均价25600元/㎡。7月31日推出75套房，毛坯均价25637元/㎡。

去化情况：网上房地产数据显示，截止到目前，该项目可售的217套住宅房源中，认购和成交共169套，去化78％左右。 

一边涨价，一边卖不动，江北这种房子太难了

结果出人意料！我们可以发现，除了江北核心区的绿地海悦、江与城、中海左岸澜庭、老珠江镇的新城金陵樾、桥北的大华锦绣华城去化在9.5成以上外，其余大部分楼盘的去化情况都不是很理想。

去化在6％-20％之间的楼盘就有3家，雨山路的两家楼盘目前虽然还没有上传去化数据，但从开盘现场情况来看，去化情况不会太乐观。

而值得一提的是，在过去的三个月内，江北领销许的楼盘几乎都存在着涨价领销许的情况。在“涨价成功！江北7家楼盘，能卖完的、卖不动的，竟然全都在涨价…”一文中，我曾提到，桥北、六合的新房天花板纷纷被打破，核心区的改善盘、雨山路的刚需盘也纷纷涨价领销许。

（这只是一个建议）

一边涨价，一边卖不动，已经成为了江北楼市的一种普遍现场。不过，江北的一些知名房企开发商聚集在一起开了一个务虚会议，会议提到，“根据我区行政范围和细分板块，结合板块间的分化情况，具体楼盘的去化情况，进一步作出微调。核心区的热点楼盘可以考虑继续上调，核心区外新盘的上市价格，参照周边楼盘房价和去化适量下调，确保开盘去化。”

尽管这只是一个建议，但从中我们可以看出，江北楼市去化冰火两重天的形势已经非常严峻了。

值得一提的是，今天，我向江北二手房的中介了解到，江北目前成交周期较短，成交量较大的二手房，大多是均价2.5万/㎡以内，总价250万以内的项目。在二手房市场上，一批小区挂牌价虽然非常高，但成交量却寥寥无几，有价无市的情况比从前更加明显。

我们预测，在接下来的“金九银十”里，无论是新房市场，还是在二手房市场，江北这几种房子难了：

①产品同质化严重，稀缺属性差的小区：

金九银十及开盘的项目中，一批定价在2.8-3万/㎡左右的楼盘，或由于区位相近，产品同质化严重，区位不占优势，对买房人而言缺少吸引力，竞争优势则略为逊色。

在二手房市场上，挂牌量较大的超级大盘小区，或由于稀缺属性差，成交周期拉长。

②定位及定价过高，片区无最新利好刺激的小区：

江北一些板块缺乏最新利好的刺激，但区域内3万/㎡左右的高价盘却不少。其中有一些盘由于定位过高，买房人对高端楼盘的接受程度较低，客群流失，投资客撤离因素，若无板块无新的利好刺激，区域楼盘竞争将更为激烈。

一批二手房挂牌价较高，但区域限价新房上市量较大的区域，二手房市场接下来也将迎来更艰难的时刻。

③配套跟不上房价，新房房价远超二手房的项目：

江北核心区盘之所以热门，一部分是由于核心区规划利好强大，未来配套无敌，另一方面则是由于区域已经出现了明显的新二手房倒挂。

相对江北核心区，部分板块配套差，规划相对落后，后劲略显不足。且周边二手房的均价明显低于新房，让买房人在选择时心有顾虑。