在金融监管加强、去杠杆以及信贷紧缩背景之下，房地产行业正面临一场严峻的融资考验。

2019年以来，房地产融资政策步步收紧，融资环境严厉至极。各大房企虽“各显神通”，但结果却是行业分化进一步加强。7月8日，中海地产发行一笔票息为2.90%的5.5年期20亿元港币固息债券，刷新了同行业的最低利率。

身为央企的中海地产能够获得低成本融资并不难理解。相比之下，民企更难抵御融资寒潮。不过，行业内也始终存在例外。民企代表龙湖集团在2018年的平均借贷成本仍低至4.55%，仅比华润置地高0.05%，比中海地产高0.25%。即使是在2019年融资渠道全面受阻的情况下，龙湖集团也于今年2月发行了一笔融资成本仅为3.99%的五年期债券。

他们究竟练就了怎样的低成本融资之术？

融资场上的“优等生”

房地产是受政策调控影响最大的行业，而在诸多政策之中，房地产融资的相关政策更是影响房地产发展的重要因素。如今，调控高压之下房企融资渠道正全面受阻，包括银行贷款、房地产信托、境内外债券等全面收紧。房企如今面临的融资环境可以称之为“雪上加霜”。

一个房企的融资规模代表了投资企业对其盈利能力的信心，融资成本则体现了该房企的综合能力。融资寒潮之下，中海地产、华润置地、龙湖集团三家房企可以称之为行业融资场上的“优等生”。三家房企具体表现为融资规模大且融资成本低。根据公司年报统计，上述三家企业在2018年有息负债额分别为1198亿元、1352亿元、1574亿元，同比2017年增长55%、24%和13%，增幅可观。与此同时，更令业界艳羡的是这三家融资成本仅为4.55%、4.5%、4.3%，处于行业较低水平。

华润置地公告显示，2019年上半年公司已经进行9笔融资。其中，2月份，华润置地完成8亿美元境外债券发行，其中3亿美元5.5年期票面利率为每年3.75%，5亿美元10年期票面利率为每年4.125%。

同为央企，在7月份房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷受限背景之下，中海地产于7月8日首次在香港设立境外中期票据(MTN)计划。其中，中海地产发行的10年期美元债以3.45%的券票息，创造了行业债券发行利息成本最低的记录，同时也刷新了中海历史上10年期债券的最低利率；而票息为2.90%的5.5年期20亿元港币固息债券，则刷新了同行业的最低利率，且创造了中资企业境外公开发行的最长年期港币债券。作为央企，中海一向可以以较低成本拿到大规模且低成本融资，但在当前融资形势趋紧背景下，能以如此之低的利率水平发行债券依旧是不容易的。

龙湖作为民企，其融资能力与中海、华润不相上下。根据龙湖集团公告，2019年以来，龙湖共进行两笔融资。2月20日及21日，龙湖公开发行2019年第一期公司债券，发行规模共22亿元，包括发行规模为17亿元的五年期债券，票面利率为3.99%；发行规模为5亿元的七年期债券，票面利率4.7%。7月19日，龙湖公开发行住房租赁事项公司债券，共20亿元，包括发行规模5亿元的五年期债券，票面利率低至3.9%，以及发行规模为15亿元的七年期债券，票面利率为4.67%。可以看出，2019年以来，龙湖的融资能力也可媲美央企。

泽平宏观指出，在规模管控的大背景下，任何房企融资都面临困难。但对于金融机构来说，大房企优于中小房企，国企优于民企。在此背景之下，行业洗牌，并购重组。“很多金融机构发放贷款都要看企业评级，评级高，企业融资就会更简单些，成本也会更低一些；银行发放贷款也十分看重企业规模，排名靠前的企业自然更容易获得资金支持。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。

具体来看，根据克而瑞研究中心公布的《2019年上半年中国房企销售排行榜》，中海地产、华润置地和龙湖集团分别排名第六、第九和第十。此外，华润置地拥有集团公司的信用背书，也与华润信托等集团旗下公司有合作关系，融资渠道通畅且成本低廉；中海则坚持稳健的财务政策也给市场留下了良好印象。长期以来，中海一直拥有标普、惠誉和穆迪三大国际评级机构给予的中资房企中的最高评级；龙湖也不逊色，其在行业内一向以高度自律和稳健著称，颇受融资机构青睐。

如此看来，企业规模大且信用评价较高，中海、华润、龙湖这三位“优等生”自然容易脱颖而出。

龙湖的融资竞技之道

相比央企的融资优势，民企则更多依靠其高度自律的融资技能。

龙湖集团在2018年年报中表示，公司凭借出色的融资能力，以真金白银把握行业调整期的战略主动。在资本市场，选准窗口，实现境内外债券的最优发行；在银行端，高信用保障了额度与利率的双支持--总行级授信总额超2,000亿，全年平均融资成本则保持4.55%的低位。头寸的宽裕，是公司始终保持既定投融资和运营节奏的踏实底气，这份底气在当期尤显珍贵。

这份“底气”从哪儿来？“我们没有用任何高成本融资的方式，非常自律，才使得今天的龙湖有这么多授信额度。”2018年3月，龙湖集团执行董事邵明晓曾在业绩会上表示，过去三年，在整个行业加杠杆过程中，龙湖可能是极少数没有用过非标、影子银行、信托的企业。

此外，从债务结构来看，龙湖集团亦表现优异。龙湖2018年年报数据显示，在龙湖3660.66亿元的总负债中，合同负债(预收账款、回款)和有息负债(银行借款、债券等)分别为1124.40亿元和1198.20亿元。有息负债中，一年内到期债务为人民币117.4亿元，仅占总债务比例9.8%。而龙湖集团的经营性收入今年将实现100亿，明年达150亿，将完全覆盖全部利息支出。

从现金短债比来看，较高的现金短债比意味着较好的偿债能力，房企也就更易获得投资人的信任。龙湖集团2018年现金短债比为3.9。根据标准地产研究院发布的《2018中国规模房企现金短债比排行榜》，截至2018年底80家上市房企的现金短债比平均为1.73。其中，现金短债比超过1的企业有47家，华润置地以4.78的现金短债比位列第六，龙湖集团位列第七。

较好的评级表现也有利于房企拿到低成本融资。“很多金融机构发放贷款都要看企业评级，评级高，企业融资就会更简单些，成本也会更低一些；另外，银行发放贷款也十分看重企业规模，排名靠前的企业自然更容易获得资金支持。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。

以龙湖集团为例，目前国际三大评级机构标普、穆迪、以及惠誉给与龙湖的最新评级分别为“BBB-”、“Baa3”、“BBB”；此外，大公国际、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级。因此，龙湖也成为行业内唯一的境内外全投资级民营房企。