“最近有人说我们近期要开盘，假的！我们最快也要明年年后开盘，但具体还要等通知。”

嗯，还在期待恒盛金陵湾的网友们，不知道你们的心“凉凉”了没有……

今天，《江苏房地产金融》编辑头顶37°的高温，实地探访恒盛金陵湾小区，为大家带来几大关键信息！

1、小区目前在卖车位，最快明年年后加推四期住宅，具体消息等通知！

2、四期规划4栋住宅，为11-18层小高层产品，最小面积可能在120㎡左右！

3、2019年中考，树人中学为南京公办学校中的均分第一名，学区优势明显！

4、一二手房价格倒挂1.5万/㎡！房东小孩赴美留学，转手净赚314万！

5、医院、学区、商业全都有，最大硬伤是地铁还在1.8公里外！

01误传！金陵湾最快明年年后开盘，一切等通知！

据我前期了解，关注金陵湾的网友非常多，但苦于项目一直不开盘。该盘之所以关注度非常高，最主要的原因是树人小学+树人初中的双学区房，以及学区加持带来的一二手房价格倒挂。

近期金陵湾似乎又传来下半年入市的消息，撩拨了不少人的神经。

目前，恒盛金陵湾一期、二期、三期住宅已全部告罄，项目从2013年首开到2017年一共卖出9栋楼，价格从均价26000元/㎡有3个点的优惠到37500元/㎡，均为毛坯产品。

如今，整个金陵湾仅剩四期房源待售。

一位置业顾问告诉我：“平时售楼处几乎没什么人，但不知道哪来的消息说近期开盘，结果前几天来了不少客户咨询情况。实际上我们也不知道什么时候开，最快也要明年年后了。一切等通知。”

02四期主打小高层，仅有4栋，最小户型面积120㎡！

区别于恒盛金陵湾前几期的超高层设计（部分56层超高层），项目四期四栋楼打造的都是小高层，12#、13#、14#均为11层，15#为18层，整体居住舒适度高，得房率也将高达85%。

而且四栋楼旁还有一个5层的商业综合体，后期业主们生活起来十分方便。

关于户型、价格，置业顾问均不清楚，但表示四期最小户型面积可能在120㎡左右。

03理性置业，金陵湾优缺点也很明显！

虽然金陵湾四期备受买房人期待，但几百万毕竟不是一笔小数目，置业还是理性、谨慎一点好。在这里，我将金陵湾的优劣势写下来，仅供大家参考。

优势1：树人双学区！

金陵湾拥有树人中学+树人小学双学区，尤其是今年中考，南师附中树人学校总均分为583.3分，在640分分段上，南师附中树人学校以本校13.84%和全市10.89%的占比，远超其他公办校，公办第一，实至名归。

南京市公办学校中考均分及高分段人数占比排名表↓

树人初中本部毋庸置疑，而树人小学实则是过去旧小学的合并与改头换面，而且学校容量不大，低年级、高年级分属两个校区，民间似乎并不认可其名小地位。

优势2：一二手房价格倒挂！

有了优质学区的加持，恒盛金陵湾二手房表现也十分强劲。目前该盘二手房挂牌均价在5.3万/㎡左右，大户型和毛坯房单价会低一些。

我从一位中介那里了解到：“每天看金陵湾二手房的人并不是很多，如果单纯是为了一个学区的话，很多人更愿意买周边的老旧小，毕竟总价更低一点。”

随后，这位中介告诉我，金陵湾5#楼有一套性价比非常高的二手房，面积104㎡，两室两厅一厨一卫，挂牌价583万，单价56085元/㎡，自6月份挂牌以来，几乎每天都有带看。

这套房的装修比较简洁，原木色地板，没有墙纸，整体比较温馨，也是小区内为数不多的装了地暖的二手房。从北边的窗户还能看到长江跟树人中学。

“据业主朋友介绍，女主人比较环保，很多家具直接是从别墅那边拉过来的，而且家里有好几套房，今年孩子又去美国上学了，所以就处理掉一些闲置资产。”

以5#楼当时25900元/㎡的单价来计算，这套房总价269万，一转手，房东净赚314万！小编我酸了……

优势3：长城物业，安保非常严格！

金陵湾小区的物业为2008年奥运村物业运营商——长城物业。

据我在现场观察，该小区管理真的很严格，进出的每一位陌生面孔都会受到保安队长的盘问，并进行登记。别看小区体量不大，小区内部还安排了保安巡逻、站岗，看着就很有安全感。

劣势1：产权缩水！

据悉，金陵湾拿地时间较早，土地使用年限自2009年3月1日起至2079年2月28日，产权缩水较严重，当然这是河西蛰伏多年楼盘的通病。

不过，在一二手房倒挂明显和优质学区加持面前，很多买房人根本不会在意恒盛金陵湾四期产权缩水的问题。

劣势2：高层采光受影响！

这是早上9:30，我在金陵湾小区外面拍摄到的采光实况。可以很清楚地看到5#楼约有1/3的房子被蒙上了一道阴影。而到了傍晚，5#楼的西边户还会受到4#楼高层的遮挡。

好在金陵湾四期的东面、南面均没有遮挡，采光不受影响，但楼层不高，很难看到江景，被50几层的高层包围，也难免有些压抑。

劣势3：环境欠缺，附近没有地铁！

因为项目周边有新河村等老小区的存在，所以像世纪联华超市、快餐店、药店等基本生活配套也算齐全，不足之处就是处于老小区小巷子中，环境有所欠缺。

另一方面，已经通车的地铁4号线龙江站距离项目也要1.8公里左右，对于老人、小孩来说出行不是很方便。

不过，距离金陵湾四期上市还有相当长一段时间，看中这里的学区和倒挂优势的家长和投资客们，愿意花时间去等待吗？欢迎在文章下方评论，说出你的看法~