要不要买“老破小”？“老破小”有没有增值空间？确实，自从国家部署“老旧小区”改造以来，“老破小”再次成为大家关注的焦点，特别是那些为“上车”困扰的刚需，看到了“扎根”大城市的一线曙光，而部分投资客也是跃跃欲试。

“老破小”从何而来？

近期，住建部吹风会，强调了“老旧小区”改造的决心，比如发动基层组织，“一楼门一方案”。对于“老旧小区”，结合住建部的定义，我总结了几个通俗的特征：水电气网缺失或老化；没有物业管理；没有地下停车场；乱搭乱建；老鼠蟑螂横行；一下雨污水横流、臭气熏天。

很难想象，光鲜的大城市，居然有那么破的房子！问题就出在，我们发展太快了。过去，福利分房时代是典型的短缺经济，房子的配套、功能、设计、社区等，与现在的房子乃天壤之别。当下，新房空间触顶，存量改造能探上棚改的，都改完了，回过头发现，剩下的“老破小”僵持不下了。

为什么？上一波楼价大涨，投资泛滥，相比居住体验，买家更关注升值。于是，“老破小”也涨了不少。现在，楼市“短平快”时代结束，房住不炒渐渐渗透，购房者越来越理性，房产的用途渐渐回归到居住本身，“老破小”居住体验差的弊端，就暴露无遗了。

“老破小”改造的困境

事实上，去年二手房调整期积累的部分刚需，经过今年上半年的“小阳春”，已将部分“老破小”中的质优者消化了，比如有物业管理的，建筑质量还过得去的，户型还算顺眼的，距离地铁站不算太远的等等。剩下的，就陷入了一个难以打破的僵局：实在住不下去，但也卖不出去。

很多人疑惑，处在市中心、周边新房价格那么高，为何出现这个局面？一方面，就是刚才讲的，居住体验差的，买的人少(除极少数学区房)；另一方面，地铁四通八达，“老破小”的替代品多了，城区里有面积差不多大的各类公寓，外围有总价差不多但体验性强的商品房。

此外，还有长租公寓、商品房合租等等，品相好的“次新房”(楼龄5-10年的)遍地都是。多数“80后”“90后”，不再选择挑剩的这些“老破小”。还有一个重要原因，就是这些房子缺的东西太多了，没有维修基金，按照大城市“居住体面”来改造的话，成本实在太高。

特别是，很多小区“老龄化”重。本来，居民老龄化这么重，装电梯是自然而然的选择。但很多居民，因为装电梯成本分摊问题协商不好，最后的结果，就只好不装电梯。

要慧眼识金

老旧小区，规模达4000万户，涉及上亿人。这部分住房需求起不来，大城市存量房就流转不起来。今年上半年，京沪深二手房套均成交价350万左右，广州不到300万，刚需主导、“卖小买大”。5月份，二手房市场普遍降温，交易周期达4个月左右，买家议价空间还有4%左右。

短期看，刚需释放殆尽，对于“老破小”，交易情绪极低，依旧是买方市场。2015-2018年是楼市交易高峰，从今年开始，二手房供应将排山倒海，可选的很多。在比拼品质的时代，以降价来促成交易，这是最坏的选择。尽管国家要推进老旧小区改造，但吸取了棚改大包大揽带来的问题。

这次吹风会上，住建部副部长黄艳说，按照“业主主体、社区主导、政府引领”的方式统筹推进；自下而上，既尽力而为、又量力而行；政府不能“大包大揽”。可见，老旧小区改造，绝非棚改，依据这些原则，它的进度可能很缓慢，购买的话要慧眼识金，多方判断。“上车容易、下车难”，买了就要想想，以后卖给谁？卖的时候有哪些竞品？能否实现升值保值？怎么能让对方甘心接盘？会不会陷入挂牌后长期无人问津等局面？