叮~

我扫了一眼手机，一条微信消息跳出手机窗口。

我的天！！！竟然是我大学时一直暗恋的高富帅男神小米！！！

他找我什么事？失恋了还是想买房？我可不认识开发商内部人员，也没有购房优惠……

怀着激动而又忐忑的心情，我跟他聊了起来。

原来小米的父母在他刚上大学那年就在学校附近买了一套30㎡的小公寓，大学期间一直都是自己住。但如今小米已经毕业了，工作也在外地，他的父母决定转手卖掉。

他知道我最近一直在研究公寓市场（看来男神很关注我嘛），也知道公寓转手税费高，但究竟有多高？交易中要缴哪些税？这些税费怎么算？买卖双方缴的税是一样的吗？

面露难色的小米第一个想到了我……

一听不是让我帮他买房砍价，我心里的石头也落了地。

实际上，和普通住宅一样，在公寓交易的过程中，同样需要缴纳各种税费。计算酒店式公寓交易税费，首先要弄清楚公寓的使用年限。公寓和住宅规定的使用年限不同，一般而言，住宅年限是70年，公寓是40年。

但特殊情况，公寓也有65年、70年使用年限的。如果是65年或70年产权公寓，税费同普通商品房一致；如果是40年产权，税费同商业用房一致。

小米父母买的那套公寓就是40年产权的。

不过，网上各种税费标准不一，为了解开公寓过户中征税的奥秘，我先是拨打了江宁区不动产登记中心的电话，但工作人员表示：太复杂了，一句两句说不清……

随后，我以一名公寓业主的身份，来到了江宁区不动产登记中心（河定桥大厅，电话69977107）。

在14号契税征收窗口，我向工作人员了解了一下公寓买卖的征税详情。

工作人员表示，购买公寓新房时，只需缴纳3%增值税以及0.05%契税即可。

如果是二手公寓过户买卖的话，要缴的税可就复杂多了，于是我向工作人员要了一份非住宅税金计算明细：

非住宅税金计算

稳住稳住！

诸位先别急着懵圈，

且看小寓慢慢给大家道来。

在普通住宅买卖中，会有满两年的要求。但公寓的增值税和购买年限没有关系，都是按照差额的5.6%征收的。

举个例子：假设A购买了一套小户型公寓，当时的价格为50万。现在，A想以100万的价格将其进行转手给B，那A和B所需缴纳的税费，咱们不妨简单计算一下（仅供参考）：

A（卖方）：

增值税=（100万-50万）×5.6%=2.8万

土地增值税=100万×5%=5万

印花税=100万*0.05%=500元

个人所得税≈（100万-50万-5万）×20%=9万

（原契税、城建税附加因数值较小，暂忽略不计）

总计≈16.85万。

B（买方）：

契税=100万*3%=3万

印花税=100万*0.05%=500元

总计=30500元。

大致算下来，双方一共需缴纳近20万元的税费……

50万入手的公寓，转手再以100万卖出去，看似赚了50万，但是扣除税费以及平常维护、水电费等杂七杂八的费用，最后是赚还是亏，小寓还真不好说。这样看来，公寓并不适合短期转手赚取差价这种玩法，中长期投资才是它的属性。

而为了规避高昂的税费，不少人也动起了歪脑筋，故意签订两份合同，把提交税务部门的合同约定较低的成交价格，另签订一份真实交易价格的合同。这就是所谓的“阴阳合同”。

对此，工作人员表示，“如果买卖双方提供的成交价格过低，很可能会过不了内部的价格系统，最终征税也会按照系统内部的评估价来计算。”小寓也劝大家，依法缴税是中华民族的传统美德，九亿女王不是想当就能当的。

这下有人要问了，既然税费这么高，公寓真的适合投资吗？

答案当然是因人而异了！

如果你是首次置业，手上资金有限，不如再等两年，先把住宅买了再说；

如果你是价格敏感性人群，常常会因为过高的水电费、物业费而纠结，那么短期内看不到收益则会让你更加心烦意乱；

如果你手上至少有一套住宅，手上有那么点闲钱，清楚的知道投资公寓是为了对冲货币贬值，不求暴涨赚钱，那么租金收益自然成为了稳定的现金流；

如果你只是想在家门口解决一家五六口人分两套房居住的问题，投资公寓也能轻松解决这“一碗汤的距离”。

听完我的解释，小米也知道自家的公寓虽然在这几年涨了不少，但是转手时需缴纳的税费实在太高。我建议小米，与其转手卖掉，不如就租给附近的大学生或者教授，每个月的租金就当自己的零花钱了。

嘻嘻，此时此刻，我相信小米已经为我的聪明才智所折服了……

为了表达谢意，男神小米随后向我发出了他的结婚邀请函，明确表示：份子钱可以不用给了，就当咨询费了……

原地懵圈的小寓只好在这里诚恳地问问大家，这婚礼，我究竟是去还是不去？