最近，宁宁向大家征集了环境不佳、管理不善的问题小区，本期实探碧水湾西园，发现了一些老旧小区普遍存在的问题，甚至小区内还出现了均价25000元/㎡的神秘楼盘。

碧水湾西园位于胜太西路，周边公司企业众多，紧邻地铁3号线胜太西路站，小区分为西侧高层住宅区和东侧别墅区。

小区内部道路泥泞、垃圾乱堆、违建频现...

我从南门进入，发现小区人行门禁敞开，陌生人员随意进入。

最后在北门也发现了安保人员，但仍旧是门禁虚设。

单元门禁长期打开，没有通电。

在单元门前，雨水天气仍然有接线板和电源裸露在外，安全隐患非常大。

单元门内部的公告栏贴满了广告，没有一则来自物业的通知，几乎是为小广告设立。

因为刚下过雨不久，坑洼的道路泥泞，出现了不少水坑，人难以通行。

休息座椅和人行步道等基础设施破旧，路灯损坏。

违建频现，部分楼栋的顶部加盖阳光房。

一楼的住户多数将小区公共面积用树木或栅栏圈出围栏，改造成“私家花园”。

多处堆放的垃圾，建材，无人管理。

原本小区内流动的河道，现如今已经被青苔和杂草长满。

车辆乱停放，斜插在绿化道上。

儿童游乐区维护尚好，设施比较新。

另外一侧的别墅区几乎都是单户独院，景观也打造的比较好。

惊现神秘楼盘，卖了两年没卖完...

早在去年夏天，宁宁发现中介朋友圈发布的百家湖在售神秘楼盘，4.8米精装挑高SOHO幸福里项目，均价25000元/㎡。

实际上就是原碧水湾西园的会所楼栋，即入门第一栋4层高建筑。（即下图红色标注）

今天我实探发现，该项目卖了两年还有房源在售，端午节期间还推出优惠购房活动。不过除了销售人员，大厅空空荡荡。

该项目距离南京地铁3号线胜太西路站600米，距景枫金鹰约3.6公里，周边聚集了众多企业，如旺旺集团、上汽大众等3000余家。

（区位地图）

这家“神秘”楼盘，此前也爆出过不少负面消息。

背景资料：

碧水湾西园（或称碧水湾西苑）小区坐落在江苏省南京市江宁区胜利西路18号，居住着548户人家，开发于2001年，建成于2002年。小区内（南门附近）有一幢主体三层局部四层约4300平方米的楼房（即白宫外形的小区会所），原为江宁区国税局2001年建成的办公楼，后因位置原因该局异地重建，江宁开发区决定把这片土地重新规划开发为商品房小区，于是把约70000平方米的国有土地连同附着其上的这座房屋一同打包拍卖，由江苏华宇房地产开发有限公司拍下，作为碧水湾西园小区的物业管理用房。

近期江苏华宇公司正在对这栋建筑进行内部分割装修，并以酒店公寓形式对外进行销售……

来自西祠胡同

在项目现场，我见到小区业主悬挂的横幅↓↓↓

（小区业主维权横幅）

对此现象，我询问了现场工作人员，回复称，“其实是小区业主与开发商存在一些误会，实际上这栋楼为物业用地，而且现在纠纷已解决，各类证件齐全，如果想要购房，可以随时查验房产证。”

据置业顾问透露，项目是由江苏华宇房地产开发有限公司整体开发。总占地约1800平方米，总建筑面积4258平方米，总套数共计105户， 项目整栋以LOFT方式打造28-55㎡MINI户型。1-3F为公寓房，4F为大平台供业主晾晒衣物。

需要注意的是，与一般60、70年住宅性质产权不同，该项目用地为50年企业性质产权，2003年拿地。值得一提的是，该项目需要首付5成，贷款利率需要上浮30%-40%，合作银行为紫金农商银行。

主力面积是28-55㎡，均价25000元/㎡，具体一房一价。精装4.8米挑高，买一层送一层，预计得房率105%，该项目从2017年就已经开盘。

项目一楼设有样板间，未来走廊、房屋朝向与样板房一致。

值得一提的是，该项目精装交付且家电全送，包括样板房中所看到的沙发、电视、微波炉等。

不过，由于该盘存在一些业主开发商内部纠纷问题，以及项目用地为50年企业用地产权性质，大家还是谨慎购买。

 碧水湾西园目前二手房均价25284元/㎡左右，虽然内部环境维护的不太好，但是综合其价格和位置、地铁、配套等因素，性价比还是比较高的。