一、我国房地产市场在城镇化背景下发展成熟

2018年我国常住城镇化率水平为58.58%，户籍人口城镇化率43%，与发达国家80%城镇化水平相比，我国城镇化率处于快速发展阶段，按照每年1%的速度发展，我国房地产市场至少可以继续健康发展15年。

二、我国城市房地产市场长期发展不平衡

我国房地产市场长期存在两个不平衡：一是经济发达城市房地产市场火热，经济欠发达城市房地产市场发展缓慢甚至停滞；二是东部、中部发达城市房地产市场火热，西部、北部、西南部房地产市场发育缓慢。

三、未来城市房地产市场分化更加明显

一线城市王者归来

北京、上海、广州、深圳，目前由于限购暂时需求被压抑，部分购买力外溢到二线城市，未来改善型需求将逐步释放，一线城市房地产市场将王者归来。

1.上海GDP(下同)32679亿元，同比增长6.6%（人口：2418万）

2.北京30320亿元，同比增长6.6%（人口：2171万）

3.深圳24691亿元，同比增长7.5%（人口：1253万）

4.广州23000亿元，同比增长6.5%（人口：1450万）

二线发达城市持续看好

经济发展水平高、位于核心城市群中的核心城市、人口持续流入的城市，这些二线城市是中国未来经济增长的引擎所在，二线城市房地产市场一如既往地看好。

5.重庆20363亿元，同比增长6%（人口：3372万）

6.天津18809亿元，同比增长3.6%（人口：1557万）

7.苏州18597亿元，同比增长7%（人口：1068万）

8.成都15342亿元，同比增长8%（人口：1605万）

9.武汉14847亿元，同比增长8%（人口：1112万）

10.杭州13500亿元，同比增长7%（人口：949万）

11.南京12820亿元，同比增长8%（人口：850万）

12.青岛12561亿元，同比增长7.5%（人口：929万）

13.长沙11527亿元，同比增长8.5%（人口：800万）

14.无锡11438亿元，同比增长7.4%（人口：655万）

15.宁波10745亿元，同比增长7%（人口：801万）

16.佛山10550亿元，同比增长6%（人口：846万）

17.郑州10200亿元，同比增长8%（人口：1012万）

18.济南8862亿元，同比增长7.4%（人口：870万）

19.泉州8467亿元，同比增长8.9%（人口：865万）

20.南通8427亿元，同比增长7.2%（人口：731万）

21.西安8349亿元，同比增长8.2%（人口：1255万）

22.东莞8300亿元，同比增长7.5%（人口：832万）

23.烟台8006亿元，同比增长6.5%（人口：706万）

24.福州7856亿元，同比增长8.6%（人口：766万）

25.大连7825亿元，同比增长7.1%（人口：702万）

26.合肥7822亿元，同比增长8.5%（人口：803万）

核心城市群中的三线城市价值突显

京津冀、长三角、珠三角（现升级为粤港澳大湾区）城市群中受到核心城市辐射，未来具有较高增长潜力的三线城市，如廊坊、嘉兴、台州、绍兴、温州、泉州、中山、惠州、珠海等，另外我国唯一热带岛屿海南省的海口、三亚、陵水、文昌、澄迈等城市。

四五六线城市后续增长乏力

四五六线城市指我国经济总量不高的地级市及众多的县级市，2016年、2017年以来房价迅猛增长，主要得益于我国的“棚改”货币化安置政策的推动。

2017年，棚改房炸了全国房地产市场四分之一，两家政策性银行放出了5万亿人民币规模的棚改贷款，这个太厉害了，大家对比下，2018年我国商品房限售总额为17万亿元。

2019年，根据近期发布的《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》，37个省市2019年棚改套数285.29万套，较2018年588万套的计划下降了51%，遭遇“腰斩”，而且银行棚改贷款权限统一收到总行层面。

四五六线城市经济发展总量低，居民购买能力有限，前期棚改政策推动市场房价上行，透支了城市绝大部分购买力，后续国家收紧棚改贷款。

未来，四五六线房地产市场后续增长乏力，不如调整或下跌为常态，请谨慎投资！