这段时间大家应该明显感受到了水果价格的飞速上涨，不少人纷纷表示快吃不起水果了。

记得去年一篇调查消费的文章表示，在中高端水果消费上，三四线远超一二线。

其实通过我们身边的一些现象不难发现，三四线城市在某种程度上已经快速迎来了中国的中产化。

一二线城市的中产人群，由于生活成本压力，比如说房产、教育等支出，让他们并不太愿意将太多的金钱用于这类消费当中。

但是三四线城市由于前两年的放水和基建推动，民众在收入水平上有了较好的提升，再加上早年房价压力小，生活成本并不高，因此有相对充足的余钱来进行消费升级。

除此之外一些从一线回三四线生活的人也纷纷表示压力减小了，手里终于有余钱了。

而口袋有点闲钱，内心就开始骚动，想在房子上博一把。

对此小笙想说，如果你目前所在的城市属于三四线城市，而且你在这个地方已经确定会长期生活工作，那么用于自住的房子可以买，没问题。

但是，如果你已经有了自住房，想带着投资属性来买房子的话，还是谨慎为之。

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棚改影响到底有多大？

之前有很多人说，这波棚改缩减的力度可能没有想象中的那么大，毕竟需求还是大量存在，更何况前段时间放开了户籍限制，将会有一大波人口流入来支撑楼市。

小笙想说的是，对于三四线而言，户口可能并没有那么大的吸引力，相反因棚改剧烈缩减带来的影响却不能不忽视。

我们来看一组数据：

从表格整体数据的分布可以看出来，曾经的棚改大省，山东、河南、贵州、湖南等地均有较大降幅。

而在此之前我们不难发现很多小城市因为棚改推动，房价与很多省会城市的房价有得一拼。

除此之外，在前些年的棚改计划中，不少地方，其实已经在透支未来的施工量了，这些超预期完成的棚改在很大程度上把三四线的房价迅速推高。

在这场红利中碧桂园凭借其三四线扩张战略也获得了不小的战果，在世界500强的排名也从2017年的467位跃至去年的353位，排名足足上升了114位！

但今年的棚改缩减是继去年6月25日国开总行收回棚改审批权限后三四线楼市最大的变数。

我们始终要明白，没有巨大棚改货币化资金的注入和因棚改诞生的海量需求，三四线城市居民的购买力必然大幅度下降。

大型房企尚且在担忧是否能全身而退，更何况是对楼市并不完全了解的小散户？

对于大部分二手房市场并不完全成熟的三四线城市，房价的纸面财富想要变现还要费些功夫。

你现在接了开发商的盘，谁来接你的盘？

2

限售令的两面

2017年，总体情况是这样的：一线城市房价高、二线城市房价涨、三四线城市高涨。

为了给当时高涨的房价降温，厦门、福州、青岛、广州、珠海等一二线城市纷纷采取措施，在各自的楼市调控政策中加入“限售”内容。

其中，新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让，成为不少城市“限售令”的核心内容。

据不完全统计，2017年3月以来，已有48个城市出台年限不等的限售政策。

限售在打击短线炒房的同时，也“稳定”住了房价。

但如今2019年已过去一半，在2017年发布限售令的很多城市其限售令将逐步到期。

这也意味着，陆续将放出很多二手房源流入市场。

特别是当初因棚改新建了大量的商品房，在推高房价后又颁布了限售令的城市尤为危险。

当大量房产逐渐满足限售两年的条件时，市场资金有限，需求没有明显增多其房价横盘或者阴跌的可能性将会不断增大。

这些城市的房价也将会露出最苍白的底色。

3

整体情况到底是怎样的？

前几天，中国社科院发布了2019年5月《中国住房市场发展月度分析报告》。

报告中也曾明确表示一线城市中北京、广州房价涨速回落，上海、深圳涨速与上月大体持平。

多数准一线及二线城市房价涨速收窄，个别城市涨速仍较高，三四线城市房价涨速继续下降。

在报告预测未来市场时更明确表示：短期内，一二线城市房价涨速将进一步收窄，三四线城市房价还可能总体由涨转跌。

除此之外，在前段时间重提“房住不炒”后，住建部、央行双双盯紧楼市的情况下，下半年楼市走向可能并不轻松。

反观一线城市和大部分二线城市，一直以来对棚改的依赖就不大，除此之外，一线城市有完善健康的产业布局，以及源源不断的人口流入，那么这个城市的房地产价格，就有实际支撑力。

而如今不少三四线城市还依旧面临人口持续性流失的局面。

近3年人口持续流出的收缩型城市

数据来源：中国城市统计年鉴2014-2017，WIND

在这轮房价暴涨之后，大部分三四线城市民众之前储备的资金已过分透支，如果以后无法增加居民收入，楼市就相当于走进了泥潭。

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怎样判断哪些城市是否该等等？

目前一线城市房价已经居于高位，在很大程度上已经失去了投资的价值和意义，而三四线，相较于一二线来说并不是完全没有机会。

但经过上一波普涨后，机遇也大大减半。

小城市楼市非理性繁荣起源于政策的过度扶持，当然也势必会止于政策。

毕竟一个城市的人口、产业、收入没有大幅的提高，而房价却飞速增长，势必会有人要进行买单。

当然，在众多三四线城市中，不乏一些脚踏实地发展的城市，无论是经济还是人口都有扎实的基础。

但全国的三四线城市一共100多个，小笙没办法每个城市都分析到。

因此只能举例一些分析的方法给大家做参考，当然也欢迎大家留言或加群讨论。

1、租售比：一直以来我国的租售比跟国际数据相比都有很大的差异，因此并不会被很多人拿来做参考，但如今的三四线楼市还是很有必要再把租售比作为参考，租金收益比较不错的城市会好一些；

2、横向对比：在楼市里我们更习惯于纵向对比和默认预期前置上涨，很少做横向对比，其实通过城市间的横向对比，我们就能很容易发现自己所在城市的问题和弱点。

举一个最简单的例子，如果城市人口、GDP等经济数据跟别的城市差不多，也没有特别的区位优势，房价却比别的城市高出一大截，那就要小心了；

3、勤能补拙：楼市中不乏很多人对大环境，大趋势研究得透彻的人。

但对于我们大部分看数据就头晕的普通人来说，白天多转转看看这个城市大型小区周边的商业配套存活情况，暮色四合时再看看这些小区点亮了多少灯，有多少入住率更为实用，看完之后自己心里也就有数了。

最后，小笙想说的是在楼市分化越来越严重的今天，能在楼市里赚钱的散户也有，只要找准目标，找对方向，未来某些三四线城市还是能获得收益，但并不是谁都有那个实力。

对普通人而言在楼市中套牢多年的积蓄已是灾难，所以在三四线打算投资的人一定要小心再小心。