今天，我带大家了解一下河西卖不出去的老盘——南京涵碧楼。

一、开盘近4年卖出6成不到？售后包租也刺激不了购买力

我在南京网上房地产上查询到，南京涵碧楼于2015年8月份上市，时至今日，已经接近4年的时间。

其中，我细细地数了销控窗口表中，酒店式公寓共约520套，未销售的有232套，成交比例56%，也就是四年来卖了6成不到！

为了能促进销售，去年7月份，南京涵碧楼还推出了30套毛坯特价房。这30套房不仅可以享受“定金5万，可抵15万”的优惠，而且还有“售后包租5年返现”的优惠方案！

“30席专项房源包租五年优惠方案公示”，其中明确提到：

包租租金为每年房屋总价4%（可选择A.于总房款中一次性扣除5年租金；B.按季度领取租金）；

购房者可免费入住南京涵碧楼酒店标准房一晚；每月可免费入住已购房屋10日；

所购房屋装修格局需要按照开大上规划之两房平面配置，并于四个月统一交给物业公司管理。

算一笔账↓ 

30套特惠房源中最小的户型115㎡为例，均价3.9万元/㎡，总价算下来也就是448.5万元。另外值得一提的是，业主需要额外自掏腰包按照酒店提供的标准平面户型图，对自己的房子进行装修才能享受包租。

那么装修的费用大概是多少呢？

南京涵碧楼得房率70%，按照酒店以往的5000元/㎡的装修标准来计算，还需要额外承担40.25万元的装修费用。

我们把这笔账算下来，可以发现，在涵碧楼买一套115m2的40年产权公寓房总价在490万元左右。按照开发商所提供的售后包租协议，一次性返还5年租金，也就是总价在400万左右。单纯按照这个返租点，买涵碧楼最小一套公寓也得27年才能回本。

二、3套并1套卖！涉嫌构成捆绑销售

我仔细查询了南京网上房地产发现，南京涵碧楼申领销许的套数与销售窗口表的套数根本对不上！

销许显示，南京涵碧楼领取了757套酒店式公寓销许，而销售窗口表上酒店式公寓套数仅500余套，足足少了200多套房源，为何？

85㎡起售，买一套房可能有两三本房产证

明明规划的户型多为30、40㎡左右的酒店式公寓，但购房人能买到的单套最小面积却是85㎡，且还有超过100㎡的“超大型”出售。

之前扬子晚报曾去售楼处进行调查，以下是南京涵碧楼销售的原话↓

我们是没有小户型卖的。我们这边三套房源有可能才是一户。

这边最小户型是85㎡，有一些几套合并成的大户型，现在都已经分割好了。

收房时，除85㎡的是一本房产证，150㎡房源的业主将收到两本房产证。此外，230㎡房源的业主，将拿到3本房产证。

按照该销售人员的说法，就是开发商对原本设计好的小面积户型进行了改造，将几套小户型合并后升级为大户型，但因为报批的规划所限，也就出现了买房超过100㎡以上的户型的业主，将要拿到多本房产证的怪事。

律师说法：涵碧楼开发商涉嫌构成捆绑销售

想购买小户型的市民买不到，而购买大户型的市民，却要拿2至3本房产证。

律师说法，涵碧楼的上述销售行为其实已经涉嫌捆绑销售。涵碧楼完全可以推荐购房者购买相连的多套，进行自由组合，这样既可转移相关的风险，又不违反相关的规定。但涵碧楼却并没有这么做，强行打通多套小面积户型，拼凑成大套，不仅与原本的规划不符，同样因涉嫌捆绑销售而违反了消费者权益保护法。

三、南京涵碧楼酒店也歇火了？原因……

除了对外出售的酒店式公寓以外，南京涵碧楼酒店是该项目最大的亮点！而这个亮点似乎在南京也歇火了！

南京涵碧楼酒店在去年4月开业后，一直处于“半吊子”的运营状态。“酒店总共有282间客房。目前只营业了一期（南区）的152间客房，二期（北区）已空置了整整一年没有投入使用。”

此外，据美团官网显示，南京涵碧楼酒店的江景标准房团购价在不到1800元（每晚），远低于酒店去年开幕时宣称的2860元高门槛标准。

在台湾，涵碧楼是「台湾最美最贵的饭店」、「一生一定要住一次的地方」；

在青岛，涵碧楼是「最美最棒的七星级酒店」；

在南京，涵碧楼不温不火，为何？

①、位置尴尬

南京涵碧楼虽说是南京滨江风光带上唯一可居住的项目，但是景点没有台湾涵碧楼和青岛涵碧楼极致，仅仅是普通江景房的标准。

没有对比就没有伤害……

日月潭涵碧楼风景↓

青岛涵碧楼风景↓ 

南京涵碧楼风景↓

夹江对面便是江心洲上的住宅，比起日月潭和青岛涵碧楼，南京的风景的确逊色很多。

（图片来源：大众点评）

南京涵碧楼周边交通不是很便捷，距离最近的地铁为10号线绿博园站，项目旁边就是扬子江大道，我查阅了扬子江大道快速化改造相关规划，发现在涵碧楼项目所处的汉中门大街节点区域，未来除了开挖一座设计车速80km/h的下穿快速路隧道外，并无任何人行过街通道规划。

此外，南京涵碧楼酒店所处位置并不是河西中心地带，有很多高端酒店的替代选择，费尔蒙、卓美亚等…

②、涵碧楼来南京后降标了？

涵碧楼一直都以“严控客房数量”享誉业内。最具代表性的案例是主体7层的“台湾第一名楼”日月潭涵碧楼：澳洲建筑大师Kerry Hill将原本可以布置400间客房的面积，大幅缩减为仅有96间客房，每间客房面积接近100平米左右，这在当时堪称是绝无仅有的大手笔。

同样，由Kerry Hill负责设计的青岛涵碧楼，也只有161间客房。起步面积均超过100平米，间间面海。

而南京涵碧楼呢？

南京涵碧楼酒店房间每间大约在60-70多平，相比于台湾和青岛涵碧楼少了接近40平一个房间！空间尺度降了，客人舒适度也随着降低。

起初，大家对于涵碧楼是非常期待的，但这几年，南京涵碧楼并未做出让大家眼前一亮的产品。近4年了才卖出6成不到，南京人可不是好“忽悠”的。