7天内3度调控的背后，苏州楼市的火热引发广泛关注。

  日前，住房和城乡建设部在对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的4个城市进行预警提示，其中就包括苏州。

  为了解苏州楼市状况，连日来，《中国经营报》记者先后走访了绿城春江明月、绿地苏州ONE以及苏高新星翠澜庭等项目。记者在走访中了解到，楼市高温之下，诸如“代缴社保”“代办户口”“赠送面积”“可拆除部分立墙”“不接受公积金贷款”等现象是层出不穷。

  对于楼盘的部分销售乱象，绿地香港控股有限公司品牌在收到记者问题后表示需要核实一下，但截至发稿，未再收到相关回复。绿城集团相关工作人员向记者表示，若销售说的可拆除的墙非承重墙，业主可以自行拆除，但由于要满足消防验收条件，拆除的后果需要业主自行承担。此外，记者多次致电苏高新集团，但始终无人接听。

  同时，苏州市住房和城乡建设局相关负责人表示，买房之后墙体要改动的话，需要经其安全鉴定所审批，审批不符合标准肯定是不能动的。“钱给他们，他们给你缴社保，这个也没有错，但代缴社保肯定是违反规定的，没有单位怎么缴纳社保。”对于不接受公积金贷款的楼盘，苏州市住建局相关负责人表示，可以向公积金中心反映解决。

  市场火爆

  据克而瑞数据统计，2019年1～4月苏州市区商品住宅成交面积为274万平方米，比2018年同期增长38%。成交均价21279元/平方米，比2018年同期上涨9%。2019年1～4月苏州楼市成交整体呈现同比“量价齐升”的局势。

  在好地研究院苏南区域院长助理王习铧看来，现在所看到的新房成交数据是执行了限价、限签等调控政策后的楼市数据。他认为，2018年是苏州自2016年调控以来成交处于低位的一年，尤其是下半年。“今年以来随着市场的回暖，商品住宅成交同比2018年增长是情理之中，因为2019年截至目前的成交量相比调控后明显缩量的2017年来说，仍处于低位。”

  王习铧表示，随着地价的上涨，低价项目不断去化，以及在未来调控政策不变的情况下，苏州商品住宅大概率呈现量价维稳走势，价格稳中有升是趋势。

  在二手房方面，诸葛找房数据显示，3月苏州二手房挂牌参考均价为26629元/平方米，较2月份涨了544元/平方米，环比上涨2.09%;4月二手房挂牌参考均价为27324元/平方米，较3月份涨了695元/平方米，环比上涨2.61%。自2018年10月起，苏州二手房挂牌价已连续7个月环比上涨，并且近期涨幅呈现扩大趋势。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从苏州市场来看，今年春节后其实二手房交易就比较活跃，尤其是当地一手房不多，类似苏州园区，所以这就会带来很多购房活跃和价格上涨的态势，确实房价上涨过快引起了监管层的关注。

  土地市场同样热度不减。相关数据显示，今年1~4月，苏州住宅用地出让金622亿元，同比上涨10.23%，但土地规划建筑面积减少了9.34%。

  4月24日，苏州主城区出让5宗地块，共吸引了34家房企竞拍。最终，5宗宅地成功出让并吸金135.7亿元，溢价率超过35%，其中，吴中区太湖新城板块和尹山湖板块诞生2个板块“地王”。

  4月29日，经过40轮竞拍，中海拿下苏州工业园区湖东板块一宗宅地，总地价35.63亿元，溢价率37.67%。据悉，该地块折合楼面价30287元/平方米，打破了苏州园区自规划建设以来的土拍纪录，成为当地有史以来最高的单价地王。

  王习铧认为，随着调控以来政策端的不断收紧，以及2018年市场的全面下行，2019年绝大部分房企投资回归基本面较好的一二线城市，在长三角环沪的重要城市中，杭州、苏州无疑是众多房企争相抢夺的阵地。“苏州自然是除杭州外的必争之地，加上2019年以来房企在融资政策和资金上有所宽松，苏州上演抢地大战是预料之中。”

  销售乱象

  楼市火爆之下，市场上同时也存在“代缴社保”“代办户口”“赠送面积”“不接受公积金贷款”等现象。

  5月21日，记者实地走访了位于苏州市吴中区长江南路与七子路交叉口的绿城春江明月项目。据项目销售人员介绍，该项目在2017年下半年陆续开盘，均价是18500元/平方米。

  在该项目的毛坯房内，上述销售人员向记者表示，阳台面积都是赠送一半的，交房之后阳台也可以封起来，如果让物业封需要交一点钱。

  此外，客厅落地窗内有一堵立墙，“加墙是为了符合消防验收标准，后期业主可以敲掉，敲掉不存在消防隐患。”

  同时，对于外地户口且未在苏州缴纳过社保，即不符合苏州的购房资格，该销售人员告诉记者，可以花钱找人在苏州落户时间较快，满足本科条件的话，3~6个月就可以落户。“当然也可以找人代缴社保，交满12个月后也可以在苏州买房。但基本上现在各大楼盘都不愿意等了，因为现在苏州的市场太好了。”

  随后，记者从上述销售人员处得到一位在苏州代办落户、代缴社保的人联系方式。据其介绍，经由他们办理落户需要花费3万元左右，时间在3个月左右。

  “户口是落在人才市场，没有任何风险，唯一的风险就是落户不成功，不成功的话全额退还。社保单位这边也代缴，最低是900元/月左右，交满12个月后就可以在苏州买房。”其同时表示，“自己落户只需1万多元，但需要来苏州6趟，需要7个月才能跑下来。关键是自己还不清楚去哪些部门跑。”

  同时，在苏州市吴江区江陵东路599号的绿地苏州ONE项目，据项目销售人员介绍，该项目总共有1500户，2017年下半年开盘。销售人员直言：“近两个月去化比较快，提前一两月卖完，本来预计是到六七月份卖完。”

  上述销售告诉记者，以135平方米的洋房为例，另外赠送大约13平方米的面积，除了飘窗的面积全部赠送，两个阳台赠送一半面积，另外一个北面的房间也赠送一半面积。“北房间是作为北阳台来进行交付的，毛坯的状态是有一堵墙的，墙外就是阳台。这个户型合同里约定的是3个阳台。样板间是改动过的，会单独验收。”

  另外，在苏州市园区宏业路的星翠澜庭项目售楼中心，据销售人员介绍，该项目有125平方米、143平方米以及183平方米的三个户型。目前在等预售证，一次性付款可以优先选房。同时记者从销售人员处了解到，该项目不接受公积金贷款，若是商业贷款的话可以接受。

  对于不接受公积金贷款的楼盘，苏州市住建局相关负责人表示，可以向公积金中心反映解决。

  政策加码

  针对苏州火热的市场，苏州市政府也是频频“出手”进行调控。

  5月11日，苏州市政府出台了《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》(以下简称“补充意见”)。根据补充意见，即日起，苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年;苏州工业园区全域二手房，限售5年。

  严跃进认为，苏州上述政策的出台与此前土地价格上涨、二手房价格上涨等因素有关。政策出台，说明“房住不炒”的政策逻辑不变，也体现了苏州在稳地价、稳房价和稳预期方面继续采取了严厉的政策。“此次苏州政策相对细致，对于土地、购房、学区、人才等领域都有较为明确的政策管控，有力地打击了各类炒房需求。不排除后续在政策落实中，还会有各类检查，进而进一步促进苏州楼市尤其是苏州园区楼市的健康发展。”

  而后在5月16日，苏州再出新政，将工业园区新购住房学位政策由5年调整为9年，这意味着在九年义务教育阶段只允许使用一次学区资源，即使子女读完小学，学区也不允许通过房屋买卖的方式转给别人。

  除此之外，苏州市调控政策在土地市场也有所体现。5月17日，苏州市吴江区自然资源和规划局发布《关于吴地网(2019)7号公告地块挂牌出让的补充公告》，该宗地块的市场指导总价、网上竞价中止价格及一次性报价全部降低。

  具体来看，编号为WJ-J-2019-014号的地块位于吴江开发区(同里镇)杨中路、云龙西路交叉口东北侧，占地面积57106平方米，容积率为2，起拍总价9.42亿元，起拍楼面价8253元/平方米。

  《补充公告》显示，该地块的出让总价未作调整，市场指导总价由11.17亿元降至10.65亿元，降幅为4.66%;网上竞价中止价由13.96亿元降至11.72亿元，降幅为16.05%;一次报价有限区间由13.96亿~15.08亿元降至11.72亿~12.25亿元，最高降幅为18.77%。

  对于调控政策实施后，苏州房地产市场是否依然会热度依旧。王习铧认为，未来苏州市场保持高热度是大概率事件，但在数据上可能会稍作收敛。

  他进一步解释道，在苏州市政府发布调控新政后，苏州四县市迅速对已挂牌地块做了补充公告，从公告内容我们看到，常熟和张家港是首次新增了土拍市场指导价和一次性报价有效区间，而昆山和太仓则是下调了网上竞价中止价格，苏州四县市一直是开发商高度关注的高热度区域，这样的调整无疑会让接下来的土拍数据更加收敛。

  “短期之内苏州市场的热度会继续保持，但如果以3~6个月的周期来看，整个市场热度保持的可能性并不是特别大。”亿翰智库首席研究员张化东亦置评道。