最近南京的二手房市场有点热闹，频频传来业主自发涨价的声音。有消息传出，燕子矶板块的电建洺悦府业主“密谋”涨价。到底是真是假？

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我在365二手房网上看到一套电建洺悦府的房源。该房源面积为105㎡，三室两厅一卫，高楼层，毛坯房，不满两年，业主报价300万，单价高达28571元/㎡。

我电联中介工作人员，该房源维护人员告诉我：“电建洺悦府小区本来挂出来的二手房数量就不多，而且出来一套很快就能卖掉。这套房源是一期房源，目前没有满2年，业主表示有一定议价空间。”

在我问及是否存在业主抱团涨价的情况后，该中介表示：“我也是电建的业主，没有听说。不过小区二手房要涨价也有它的空间。首先电建是小高层，总高11层，得房率相对高一点，再一个是电建洺悦府旁边有块空地，后期好像要建地铁口，加上目前小区下面的商业开了，小区内部环境也不错，基础设施跟上了。”

这位中介还告诉我，像105㎡户型的大三房，成交价格和挂牌价还是有一定差距的。目前该小区毛坯房成交均价在2.5-2.6万/㎡ 左右。

据了解，电建洺悦府目前挂出的不少房源，都来自一期，一期房源在2015年底开盘，当时的折后单价为1.7万/㎡，至今大部分房源未满2年，目前二手房倒挂在8000-9000元/㎡。

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南京新交付的小区，业主抱团涨价的不少，涨价成功的却不多。近日，我看到有人将南京典型的房价维护成功案例做了盘点，一起看看详情。

以上是一份网传涨价成功的楼盘名单

正荣润江城

要说抱团涨价，江北核心区的正荣润江城必须拥有姓名。

在链家网的挂牌房源里，正荣润江城精装修房源单价几乎都在4.2万/㎡以上。以其中一套房源为例↓

这套房源面积为86.19㎡，业主报价380万，单价超过4.4万，满两年。经过了解得知，房主花了40万元装修，因此房源的装修品质不错，所以单价贵。

我咨询到一位专做江北二手房市场的中介，他告诉我：“正荣润江城从年后开始逐渐涨价，二手房市场火爆，业主心态也上涨了许多。满2年的毛坯房源能卖到4万/㎡，精装房源能卖到4.2-4.3万/㎡，并且，一般都以与报价差不多的价格成交。”

“我接触过很多润江城的业主，他们不愁卖，认为江北核心区未来利好很多，理应对标河西。一些业主团结在一起，认为房子还有涨价的空间，应该等到5万/㎡再出手。”

链家已成交的数据显示，2017年正荣润江城有二手房以2.8万/㎡的单价成交。而目前小区成交均价为38983元/㎡，4月份一套106㎡的二手房以4.23万㎡的单价成交↓

保利西江月

我在链家网上看到，保利西江月目前的二手房挂牌价基本在3万/㎡ 左右（毛坯）。

其中一套88㎡的精装房源，业主报价320万，单价超过3.6万/㎡。

我采访到链家的一位工作人员，他表示：“从上月中旬到现在，光是保利西江月的二手房，我就已经出掉了20-30套。之前风华国际开盘，保利西江月的二手房价格就立马上去了。毕竟新房价格都到2.9万/㎡了，举个例子，87㎡的毛坯小户型，之前差不多240万就可以成交，但是现在基本都要260-270万成交了。”

链家APP上，保利西江月一套88㎡的毛坯房源以270万总价成交，单价突破3万。

中介预计，之后风华国际加推，保利西江月的二手房价格上涨是必然的：“你想新房那么贵，加上还要再等2年才能拿到房，保利单价不算贵，还是现房，总的来说，保利适合投资，总价低，后期升值空间相对大一点。”

在链家已成交的数据显示，保利西江月小区均价为32102元/㎡↓

雨润国际广场

去年7月份，河西雨润国际广场的业主就在商量着抱团涨价，当时的聊天内容如图↓

根据《2019年建邺区公办初中施教区划分及招生计划一览表》，南师附中新城初级中学的施教区范围为：江东中路以东、泰山路以西、梦都大街以南、河西大街以北的地区。雨润国际广场是新城中学本部的学区房↓

我在链家APP上看到，雨润国际广场的二手房成交均价在51541元/㎡，最新成交的房源均在去年，从4月到8月，成交的几套二手房价格一路往上走，62.79㎡的小户型价格在49849-50964元/㎡↓

我爱我家上，该小区最新成交的二手房，成交时间也在去年，单价54665元/㎡。

再看链家上雨润国际广场新挂牌的二手房，面积62.5㎡的小户型报价420万，单价超6.7万/㎡！还有一些80㎡左右的户型，报价也都在410万及以上↓

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二手房不同于新房，目前南京的新房价格还在限价范围内，但是二手房不一样，价格大多是由业主和市场综合起作用的结果。业主为了增加自己的收益，会出现“抱团涨价”的现象。

南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华对此发表了他的看法↓

“抱团涨价”这种情况，在某些可替代性小的小区可能确实会造成价格上涨、垄断供应的价格，造成供不应求的假象，但可替代性强的小区则很难有效。

虽然南京楼市还在调控中，但新房受供应量有限、限价等因素的影响，热度一直居高不下，不少热门板块的热门楼盘屡开屡罄，市场热度不减。

不少买房人因为公证摇号无法中签的原因，转而去选择二手房。而二手房不受限价影响，往往热门区域的新房、二手房价格倒挂严重。

一些房主看到自家房子所在的板块利好逐渐实现，土地出让中高价地越来越多等等因素，就理所当然的认为自家房子“必须涨价”。殊不知，房价上涨需要遵循客观规律，并不是业主联合起来抱团抬价，就可以把房价抬上去的。