前几天看到一条新闻，说的是：国内首支公募REITs，已获得监管部门批准。

据说此消息来源于香港一家比较有规模的英文报刊，有意思的是，这条消息在国内突然出现，然后又突然全网消失了，只留下一片让人想象的空间。

真真假假的各位看官自己判断，我就不在这里嚼舌根了。

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说起这个“REITs”，可能大多数读者朋友不太了解，只能说如果“REITs”真的顺利推出，其影响与当年公积金制度出台是同一级别。

咱们先来了解下什么是“REITs”。

REITs(即房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金。

由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

打住！别被专业名词唬住了，咱们尽量通俗易懂。

“REITs”说白了就是，很多人把钱凑到一块，交给一个基金经理，让他去投资房地产，赚到的钱大家分。

你可能发现，这概念不新鲜啊……

也对，但事实上，“REITs”还真没那么简单，它是房地产证券化的重要手段。

据考证，“REITs”最早起源于1950年代的澳大利亚，当时的地产开发商提出了一个设想：

如果国家能够采取适当的激励措施，让中小投资者能够以比较低门槛参与房地产投资，那么中小投资者们将能享受到房地产交易、租金、增值所带来的收益。

与此同时，开发商也会获得一个巨大的社会投资来源，从而缓解负债过高的问题。

什么意思呢？比如说咱们现在投资房地产，不论是公寓，商铺还是写字楼，怎么也得拿出个千八百万的，买一整间拿手里。

如果有了“REITs”，就相当于咱买一平米也行，房产证券化了嘛，要是房价每平米涨了2000块钱，就相当于咱挣了2千。

我从前听过一位小伙子抱怨，说自己辛辛苦苦一年攒下的钱，只够在市中心买个厕所，还只能上小号不能上大号，因为面积太小了蹲不下去，于是只能继续攒钱，过了一年抬头一看，自己又被房价甩远了……

那么“REITs”为普通人解决的问题就是，小成本低投入先上车，且不说发家致富吧，至少房价不断上涨，咱们也能捞点鸡零狗碎尝尝。

于是对开发商来说“REITs”的好处也不言而喻，您头疼存量太高难消化？好嘞，REITs的管理者只要看上眼了，拿着资金，整层、整栋、整个项目的盘活，真是想想就激动地流鼻血。

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讲到这里，这“REITs”横竖看似乎都是一件好事，门槛不高，风险分散，流动性强，省时省心，回报还高。

欧美地区“REITs”搞得红红火火，之后传到亚洲，日本2001年第一个尝鲜，然后是新加坡，泰国，马来西亚，韩国。

但唯独中国推进龟速，与“房产税”一样，“REITs”年年都有“马上落地”的消息满天飞，但始终迟迟不见动静。

这当然不是有“歹人”故意耽误大家赚钱那么简单，实际上“REITs”的落地需要健全的金融法律法规，以及专业的管理团队。

而这两点恰恰是我国的“软肋”，伴随中国房地产市场的崛起，中国“REITs”的相关探索一直在进行。

2002年7月，第一款比较接近“REITs”的产品在上海推出，项目是陆家嘴新上海国际大厦，好家伙，那可是17年前，10天内2.3亿元额度全部售出，反响空前。

到了2004年，全国约有31家信托投资公司都推出了类似产品，募集金额约122亿元。

但不论是从规模、利率、流动性方面来说，这些产品都与国际标准的“REITs”产品相距太远，而且还基本都是私募，说白了就是不带普通人玩儿的那种。

就国际成熟市场的“REITs”产品来说，概括来讲首先就是政策激励免税运营，作为交换条件，运营方要将90%的收益分给投资者，还有就是流动性强，投资者可以像买卖股票那样自由的操作。

2009年（你琢磨下这个时间节点），央行形成了REITs初步试点的总体构架，但决策层始终觉得应该谨慎谨慎再谨慎，因为中国盘子太大，人太多，而“REITs”就像灭霸的无限手套，一个不小心可能毁天灭地。

之后来到2015年，老大哥万科联合鹏华基金管理推出了可公开交易的“类REITs”，并在深圳证券交易所成功上市。

为什么叫“类REITs”呢？因为这个产品还是“带着镣铐跳舞”，认购金额最低10万元起，封闭期10年，投资深圳前海的万科企业公馆，以项目未来八年的租金收益权作为产品收益。

当然，这也算是中国REITs的里程碑，可以说“虽然吃不着猪肉，但总算见着猪跑了”

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由于“REITs”在中国的发展步伐依然谨慎，这也导致一些发行人琢磨“红杏出墙”——七支仅在中国大陆地区持有不动产的“REITs”，选择了在新加坡或者香港地区上市。

根据亚太房地产协会的数据显示，这七支REITs的资产累计价值近50亿美元，累计回报率达到16%，使中国成为整个亚太地区表现最佳的REITs市场（近二十年来,北美地区的REITs收益最佳是13.2%）。

一系列尝试下来，不得不说面对中国“REITs”这块蛋糕，很多人已经口水流了一地了。

自“看见猪跑”以后，中国“REITs”的前进步伐明显加快，政策多次提及要大力试点发展REITs市场，比较有代表性的文件有《建房〔2015〕4号文件》、《国发〔2016〕54号文件》等等。

因为各方越来越意识到，当下“过冬”靠硬抗，未免有点太自信了：

就房企来说，公募REITs有助于房企由重资产向轻资产模式转变，削减“系统性风险”这个大地雷爆炸的可能性。

就投资者来说，公募REITs为投资者提供长期稳定的资产配置工具，便于普通投资者配置房地产金融资产，有助于减少对住宅物业的过度投机，正所谓“房住不炒，堵不如疏”。

就政府来说，公募REITs有助于建立和完善国内房地产市场的定价机制，实时有效地反映市场状况，也为监管机构提供了市场化的政策工具，还多了一种协助宏观经济调控的工具。

如此“皆大欢喜”的事情，背后实际上是牵一发而动全身，推出的时机选择、相应法律的制定、相关人才的储备等等，都是摆在眼前的问题，马虎不得。

19年1月1日，上海证券交易所在新年致辞中表示：

2019年，进一步发挥债券市场直接融资功能，深化债券产品创新，推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs。

随后，在3月21日，据彭博报道：

知情人士透露，上海证券交易所近期召集券商和公募基金开会，鼓励机构准备上报公募不动产信托投资基金REITs项目，以期推出上交所第一批试点。

可以肯定的是，推出真正意义上的“公募REITs”是中国房地产的必经之路，正式推出的时机谁也不好说，私以为结合近两年的政策来看，住房租赁市场很快会有大动静。

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以上，回想文章开头提到的那条新闻，其突然“闪现消失”，不免有点耐人寻味，且捉摸不透。

最后，我估计点开这篇文章的读者，有相当一部分都希望看到一个“结论”。

最好我什么废话都不说，直接告诉你，未来房价是涨是跌。

就这个问题吧，正面回应就是“找死”，借用某个有头有脸的人物私下说过的话做个结论：

我看你是没搞明白，

房价高不是当下的矛盾焦点，

房价过快上涨才是。