万科A（000002.SZ）于5月6日公告称，4月份实现合同销售金额601.7亿元，同比增长43.6%；1-4月份累计实现合同销售金额2096.1亿元，同比增长6.86%。

事实上，不仅是万科，多家房企4月业绩表现较为亮眼。

亿翰智库统计数据显示，2019年TOP100房企4月单月实现销售额约9260亿元，同比增长约27.1%；1-4月累计实现销售金额约3.09万亿元，同比增长约15.4%。

“虽然行情大热的特征还不具备，但是最近一两个月很多城市的购房需求提升，价格也开始反弹，有助于房企销售金额的提升。而银行贷款有所放松，进一步撬动了市场需求。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示。

一二线城市成交反弹，热度回升

对于多家房企销售额上涨，58安居客房产研究院首席分析师张波认为，“这与今年小阳春的行情不无关系，一方面，今年市场热度的回升在一二线城市体现较为明显，一季度经济向好也在一定程度上支撑了楼市需求提升；另一方面，二手房成交量明显回升也在一定程度上带动了一手房成交量的回升。”

但他亦指出，虽然今年前4个月百强房企的销售额同比增长明显，但从58安居客房产研究院监测的一季度房企销售数据来看，百强整体的规模增速同比在放缓，尤其是排名10-20的房企下滑较为明显。

“一季度房企规模增速放缓究其原因是返乡置业拉动有限，三四线城市商品房销量提升幅度有限，限制了房企整体的业绩增速，因此前4个月的商品房销售额提升，在4月份体现更为明显。”张波如是说。

值得关注的是，房企之间的分化在进一步加剧，百强房企各梯队的销售额门槛持续提升。

据中国指数研究院的数据，今年前4个月，碧桂园、万科销售额均超2000亿元，而恒大、保利、融创三家房企销售额超1000亿元。此外500亿-1000亿元、100亿-500亿元、100亿元以下的企业分别为9家、61家、25家，房企销售额TOP100门槛已经提升至74.11亿元。

长江证券在研报中表示，中型房企销售整体表现优于大型房企，2019年4月中型房企销售增速领先大型房企。以销售额排名位居前10名与位居第11-30名的房企为例，上述两类房企合计销售额4月单月增速分别为20.6%和27.9%，而1-4月累计增速分别为7.5%和13.4%。

张波认为，2019年行业分化仍在继续，不单中小房企，大型品牌房企的行业分化也在继续，前四月部分房企业绩提升抢眼，但也有一些企业业绩同比下滑比较明显。

“从市场表现看，大城市会好于去年水平，但从全国来看要警惕部分三四线城市存在需求透支等风险。”严跃进告诉财联社记者。

根据财政部文件，2019年棚户区改造任务量为285万套，远低于市场预期。

长江证券分析师申思聪指出，2019年棚改任务量与货币化安置率的下降，或将加大中西部三四线城市楼市的下行压力。

前四月房企融资规模达8500亿元

在销售回暖的同时，房企也在进行密集融资。

中国指数研究院的数据显示，今年1-4月房企融资规模近8500亿元。其中4月份，房企密集融资接近2600亿元。

在融资结构方面，海外债占比为25.6%，成为房企首选的融资途径。2019年以来房企发行海外债的票面利率均值为8.82%，融资成本进一步提高。

而华创证券在研究报告中指出，自2019年至今境内外债发行迎来井喷。截至4月23日，境内债方面，房企发债1659亿元；境外美元债方面，房企发债343亿美元，已经达到去年全年的72%。

“2018年无疑是这轮延长周期中对于房企最艰辛的一年，资管新规压制非标导致弹性房企融资困难，回款端也较为乏力。但2018年10月起政策端频频发声力挺民营经济，后续预计民营房企融资成本也将受益稳步下降。”华创证券分析师袁豪表示。

与此同时，需求端按揭利率连续4个月下行。今年第一季度按揭走强、回款回升、个人购房净增额上行，后续银行资金趋松、限价放松、网签加速也将持续利好房企资金面。

据中原地产数据，今年4月以来房企融资成本已经出现下降趋势，其中房企主流境外融资成本均在6%-8%之间，境内融资的公司债均在5%以内。

“从同类品种的新发行债券来看，年初至今如新城控股、华夏幸福在内的房企发债与增量非标成本持续下行，增量资金改善迹象已经显现。”袁豪说。