2018年房企年报收官，从《2018中国上市房企营收排行榜TOP100》来看，央企地产分化加剧。保利地产、中国海外发展、华润置业跻身TOP10，葛洲坝、招商蛇口进入TOP20，但葛洲坝营收跌破千亿，同比下降5.75%，中交地产、五矿地产等排名靠后。

乐居财经梳理招商蛇口、保利地产、中国海外发展、华润置业四家央企年报数据，综合来看，招商盈利能力逆袭，保利稳守央企一哥，中海降杠杆最优，华润短期偿债能力较强。

ROE：招商最高、中海五连降

从净资产收益率来看，2018年招商、保利、中海、华润的ROE分别是21.13%、16.52%、16.35%、18.38%，其中，招商最高，中海最低。从最近五年数据来看，招商ROE堪称逆袭。2015年大幅回落至15.29%，在四家央企里排名垫底，但在2016年走出V型反转，超越其他三家，逆袭至首位，并连续三年保持第一，逐渐与其他三家拉开距离。与招商形成强烈对比的是中海，最近五年ROE持续走低，2018年跑输保利0.17个百分点，在四家央企里垫底。

蓝色-招商蛇口 紫色-华润置地红色-保利地产 绿色-中海发展

毛利率：华润最高、中海增幅最大

从销售毛利率来看，2018年招商、保利、中海、华润的毛利率分别是39.49%、32.48%、38.20%、43.49%。其中，华润最高，保利最低。从近五年数据来看，华润的毛利率持续增长，且有加速增长势头，2018年同比提升3.14个百分点。中海毛利率在2016年跌入低谷，但最近两年连续走高，2018年同比提升4.84个百分点，在四家央企里毛利率升幅最大。招商蛇口毛利率增长较为平缓，2018年同比提升1.82个百分点。保利地产的毛利率在四家央企里处于低位，2018年同比提升1.43个百分点。

蓝色-招商蛇口 紫色-华润置地红色-保利地产 绿色-中海发展

应收账款周转率：招商、中海竟相差5倍

从营运能力来看，2018年招商、保利、中海、华润的应收账款周转率分别为124.03、100.76、20.82、53.21。其中，招商最高，几乎是中海的6倍。存货周转率和总资产周转率四家央企

差距不大，分别为0.25和0.28左右，与其他三家相比，华润最低，存货周转率为0.24，总资产周转率为0.21。

数据来源：wind

融资成本：中海最低、保利稍高

从融资情况来看，2018年招商、保利、中海、华润的筹资现金流净额分别为8.51亿元、464.98亿元、151.01亿元、339.63亿元。其中，保利、华润的筹资净额较高，招商筹资净额同比大跌97.5%。

查询年报可知，招商2018年的筹资现金流入约为1055.8亿元，同比增长24.3%，其融资能力和规模较去年有所提升。但其同期偿债支付金额超过651亿元，同比增长87.1%，支付其他与筹资活动有关的现金超过282亿元，同比大增243.9%，导致筹资现金流出超过1047亿元，筹资现金流净额仅为8.5亿元。

在融资成本方面，根据年报披露，招商融资成本为4.85%，保利融资成本5.03%，中海加权平均融资成本为4.3%，华润加权平均融资成本为4.47%。其中，中海最低，保利最高，四家央企融资成本均低于行业均值。

资产负债率：中海最低、保利最高

从资产负债率来看，2018年招商、保利、中海、华润的资产负债率分别为74.28%、77.97%、59.52%、72.44%。其中，中海最低，保利最高，相差近15个百分点。从近五年数据来看，中海的资产负债率一直处于较低水平，维持在60%左右；另外三家资产负债率在70-80%水平且近三年均有增长，2018年华润同比上升2.45个百分点，招商同比上升2.17个百分点，保利同比上升1.43个百分点。

就短期偿债能力来看，根据年报披露数据，2018年招商拥有货币资金673.75亿元，短期有息负债约为382.3亿元，现金短债比约为1.8倍。2018年保利拥有货币资金1134.3亿元，短期有息负债约为487.17亿元，现金短债比约为2.3倍。2018年中海拥有现金1005.6亿港元，短期有息负债约为309.04亿港元，现金短债比约为3.3倍。2018年华润拥有现金709.7亿元，短期有息负债约为221亿元，现金短债比约为3.2倍。整体来看，四家央企短期偿债无忧，其中中海、华润的短期偿债能力较强，保利、中海现金最为充裕。