在持续的楼市调控影响下，“房住不炒”正在变成一种投资学上的现实。

易居克而瑞发布报告称，今年一季度，50城住宅综合收益率为16.1%，环比下降19%，已连续四个季度下降。同比降幅则高达44%。其中，一线城市住宅综合收益率为3.2%，连续三个季度低位震荡；二线城市综合收益率为15.9%，连续四个季度下降；三线城市收益率为19.6%，连续两个季度下降。

50城住宅综合收益率（数据来源:城市房产网、易居研究院）

按照该机构的统计方式，住宅综合收益，是指持有住宅一年的房价上涨收益与租金收益的总和。住宅综合收益率的变化，反映出住宅投资价值的变化。

易居克而瑞指出，2017年三季度，住宅综合收益率达到峰值28.9%，随后保持在28%以上至2018年一季度，说明本轮房价在2016年和2017年的快速上涨对住宅综合收益率的提升有很大的贡献。

但从2018年第二季度开始，这一指标就快速下降，并降至今年一季度的16.1%。“反映的是本轮房价上涨中后期涨幅的逐渐收窄。”

尽管房地产市场刚刚经历了有史以来最大的“牛市”，但在调控政策持续施压下，市场已经从去年四季度开始走向下行通道。易居克而瑞预计，2019年一季度后，50城住宅综合收益率将继续降低。

分城市来看，今年第一季度，北京、上海、广州和深圳的住宅综合收益率分别为2.9%、1.1%、3.0%和6.0%，均处于低位运行。福州、济南、天津、成都等热点二线城市的收益率也处于地位。

相比之下，排名前5的城市分别为宁波(37.7%)、西安(37.7%)、呼和浩特(35.3%)、西宁(31.6%) 和南昌(31.1%)，除宁波外，主要是中西部弱二线城市，属于2018年领涨的城市类型。

这种差距主要是因为，核心一二线城市楼市调控政策出台较早，力度较大，市场也率先进入下行。而弱二三线城市的政策力度和持续时间都不及前者。

易居克而瑞认为，一线城市房价已有较长的调整时间，有企稳回升的需求， 但在当前仍然严厉的政策环境下，预计房价涨幅仍将处于低位。因此，预计今年下半年一线城市住宅综合收益率将温和上升，但仍将维持在低位。二三线城市的综合收益率则将继续降低。