2019年3月份以来，数家上市房企陆续发布了各自的2018年年度财务报告，其中远洋集团终于凭借其超过1千亿的全年协议销售额迈入了千亿级房企的行列，但是面对如此情形，美银美林、瑞信、花旗三家金融机构分别亮出了黄牌警告，并在两天的时间里，对远洋集团下调了目标价。

原来，虽然销售额超过1千亿元，甚至同比增长了55%，但是总营业额却同比下降10%，仅414.22亿元；毛利也仅有82.87亿元，同比下降26%;毛利率则由去年的25%下降为20%。对于这年营收年净利润都不同程度下滑的尴尬场面，三大行有这样的操作也就不足为奇了。

远洋集团的成立

远洋集团原名中远房地产开发公司，于1993年6月成立。作为中远集团设立的国有企业，中远房地产开发公司经过一次重组两次改制，成功跨区域发展进入京外市场。中远房地产开发公司主要提供城市综合体、写字楼、高端住宅的投资开发和物业运营等服务。有关资料显示，在2004年至2007年里，其出售的总建筑面积位居北京第一。

2007年4月，中远房地产更名为远洋地产，再次重组成为外商独资经营企业，并于同年9月在香港联交所挂牌上市。上市后，远洋地产不但没有停歇，反而迎风而起，迅速发展，仅用两年，它的合同销售额便突破百亿元，之后更是不断拓展城市群，对其所进入的城市展开深入布局。

到了2016年，远洋地产再次更名为远洋集团，并与美国众创空间wework达成战略合作。

2018年3月，远洋集团在业绩发布会中表明本年度销售额会突破1000亿元，同时指出，根据其拥有的土地储备和开发能力，未来3年还可以保持50%的增速。

业绩产生的重压

但是在业绩的重压下，弊端也随之出现。有数据表明，去年全年，远洋集团深圳公司新房成交量达1104套，交易金额达41.5亿元，其中深圳远洋新天地销售金额达38.16亿元。

而作为销售主力的远洋新天地2018年共开盘4次，其中3次主推住宅产品，共计1253套；1次主推商务公寓，共774套，按照总成交量来看，4次开盘并没有全部售完。而去年下半年，深圳楼市交易量出现大幅下滑，但是远洋新天地依靠开盘让利和清盘促销等方式，最终成交量位居深圳第三。保证了业绩，但却失去了利润，远洋集团利润下滑的原因可见一斑。

高负债与低利润

对此，远洋集团官方给出的理由是，主要由于存货减值拨备及业务合并收益对应的收购物业评估增值于本年度的摊销金额增加。确实，数据上看，远洋集团2018年竣工的总楼面面积和总可售楼面面积与2017年相比分别下降6%，但是土地储备却增加了19%，土地储备应占权益部分则上升18%。从区域上来看，2018年远洋集团北京公司占集团总营业额30%，超过126亿元；京津冀地区的开发收入占比却由2017年的37%下降到26%。从负债上来看，2018年远洋集团净负债比率上升到73%，同比去年增长了17%。结论就是，负债提高了，利润变少了，并且在这个情况下，远洋集团还购入了59幅土地和2个项目。

财务状况与融资进展

虽然在营收利润的数据上看起来不尽人意，但远洋集团的财务状况似乎还不错，并且在公司融资业务上有了非常好的进展，2018年7月，远洋集团发行了20亿元5年期公司债，也是当时房企公司债券最低利率和最大规模的发行。而本月，远洋集团再次发行29亿公司债，再创公司近年来融资成本新低。2018年远洋集团利息收入达25亿元，同比去年增长了128%。

房企的转型

随着上市房企年报的陆续披露，我们也从中发现了一些端倪：房企上市公司不再仅以销售业绩为绝对中心，而是在转型的道路上，不断追求创新，开展多元化可持续发展的战略布局。这一点在房企龙头碧桂园今年发布的年报上得以体现，碧桂园除了地产开发主业之外，还在以地产和农业两方面极具开发潜力的机器人业务上有了不错的进展，并通过整合其产业链的垂直度，以追求不同业务间互相支持协同发展的效果。

远洋集团的选择

在房企市场集中度不断提升，住宅销售利润率平滑走低的当下，各大房企优先要考虑的就是关于转型开拓多元化业务的具体方向。有关专家也表示，房企转型的主要方向有两类，要么从本职出发，进行上下衍生，如以住宅开发为主的房企，可以转向小镇开发、住宅租赁、商业地产、养老地产等；要么选择完全蜕变，依靠雄厚的资本，将投资方向转向电子商务、物流仓储等其他领域。很明显，远洋集团选择与主业相关的转型方向，截止去年6月底，远洋集团养老地产新开业项目6个，并有超过1万张的储备床位；长租公寓业务方面，则拥有超过4500间在管房间。