4月19日晚，华夏幸福发布2018年年度报告。华夏幸福在首次发布的《致股东信》中提到：今天，在都市圈时代，谁更懂都市圈，谁能把握好“三化”，谁先做到“三个开拓”，谁才能在发展中创新、在变革中涅槃！

何为三化呢？华夏幸福在这封信中分三大部分进行了详细阐释：空间都市圈化，运营精益化，地产金融化。

华夏幸福表示：水逆的2018年已经过去！变中有忧的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然划过！美好的春天和崭新的希望正向我们走来！

过去一年，华夏幸福成为地产圈里“新闻”最多的房企之一。人事变动、引入新股东、资金链被曝紧张。在经历了淬火的历练后，华夏幸福也在用实实在在的数据迎来黎明。

2018年，公司业绩实现稳步增长，营收增速处于较高水平，盈利能力进一步增强。根据财报，2018年全年，华夏幸福实现营业收入837.99亿元，比上一年增长40.52%；实现归属于上市公司股东的净利润117.46亿元，比上一年增长32.88%。

财报显示，2018年，华夏幸福主营业务稳健增长，实现营业收入837.99亿元，同比增长40.52%。营业收入的大幅增长主要是由于产业新城业务的快速发展和异地复制的加速突破，使得公司在环北京以外的区域取得了业绩的大幅增长。

其中，环北京以外区域实现收入257.07亿元，同比增长82.80%，占公司主营业务营业收入的比例由上一年度的同期23.72%提升至30.82%。

2018年，公司实现销售金额1627.61亿元，同比增长6.93%。环北京以外区域的销售额为756.19亿元，同比增长109.08%，占公司整体销售额比例从上一年度的23.76%大幅提升至46.46%，环北京以外区域的住宅业务销售额564.81亿元，同比增长93.13%，销售额比重由上一年度的24.36%提升至43.69%，销售面积比重由上一年度的34.20%提升至54.15%。

继环南京和环杭州区域之后，环郑州区域成为异地复制新的销售业绩增长极。

土地获取方面，华夏幸福2018年在环北京以外区域取地面积占比也从上年的58%进一步提升到87%。

数据来源：公司年报

环京以外地区的快速突破，说明了华夏幸福产业新城模式的可复制性，也展现出公司高质量快速打造产业新城的能力。

华夏幸福坚持聚焦核心都市圈战略，布局15个核心都市圈，形成“3+3+4”格局。主要表现为精耕京津冀都市圈，密集布局长三角（南京、杭州、合肥）都市圈，加快布局粤港澳都市圈；积极推进布局郑州、武汉和成都三个高潜力核心都市圈，以及长沙、西安、贵阳和沈阳四个潜力核心都市圈。

2018年，公司新增签署PPP项目合作协议18个，全部在环北京以外区域，主要位于环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、环广州等都市圈内。新增的16个PPP入库产业新城项目、3个国家级PPP示范项目，也均在环北京以外区域。

亿翰智库分析，截止2018年末，华夏幸福预收账款达1375亿元，预计将在未来二三年内，逐步结转为营业收入与利润，为公司持续高速增长的经营业绩提供保障。同时，公司实现归属于母公司股东净利润117亿元，同比增长33%，毛利润率达到42%，ROE达到35.2%，较2017年提高3.6个百分点，盈利能力进一步增强。

2018年，华夏幸福主动应对金融政策的变化，控制有息负债增速，严控融资成本，主动去杠杆，凭借稳健的经营与业务模式的优异性，形成了多元化的融资渠道。

去年，华夏幸福充分利用境内债券市场，持续拓展海外债券市场，发行各类债券产品，其中发行公募债120亿元，私募债46.1亿元，短期融资券50亿元，公司全年共发行13.7亿美元海外债券，获得国际市场投资人高度认可；银行授信保有量高，截至年末共有银行授信3683亿元，已使用605亿元，剩余额度3078亿元。

截至目前，华夏幸福已获中诚信、联合、东方金诚等多家国内顶级评级公司“AAA”主体信用评级，获得国际信用评级机构惠誉“BB+”独立公司评级，展望为稳定。

此外，随着华夏幸福与中国平安战略合作的开展，华夏幸福的融资环境与融资结构得到较大改善。从2018年第四季度开始，融资性净现金流转正。第四季度经营活动产生的现金流量净额为2亿元，自二季度起连续三个季度持续为正。

截至报告期末货币资金余额473亿元，比三季度大幅增长25%，覆盖一年内到期有息债务1.8倍，资金安全得到保障。近期公开市场华夏幸福债券的价格逐步回升，发行境外美元债券获得投资者高倍数超额认购。

通过增加长期债务替换短期债务，优化债务结构，严控偿债风险，华夏幸福一年内到期有息债务在有息债务中的占比由31%下降至19%，长短期债务比达到4.2倍，财务状况处于更加安全的水平。

中泰证券研报分析，平安战略性入股，有效缓解了华夏幸福现金流压力，同时充分体现出资本市场对其未来发展的信心。

2018年7月开始，华夏幸福引入第二大股东平安人寿。继2018年7月10日平安人寿入股华夏幸福近19.70%的公司股份之后，2019年2月，平安人寿又增持5.69%的公司股份。截至年报披露日，平安人寿与平安资管合计持有公司25.25%股份。

业内人士分析，2018年12月前华润置地执行董事、CFO俞建加入公司分管财务及融资业务；2019年2月前华润置地执行董事吴向东加盟公司任CEO，势必将为公司的战略和资金管理方面带来新的活力。

对于地产和金融的关系，华夏幸福在致股东信中也表示，金融“长钱”与不动产结合必将催生更强大的资本和更卓越的不动产企业。致力于基业长青的不动产公司，必然由单一负债模式向金融深化模式转变。

当然，华夏幸福2018能够取得如此优异成绩，与股权激励措施不无关系，因为后者带来的是华夏幸福效率的不断提升。

2018年6月9日，华夏幸福公告披露股票期权与限制性股票激励计划，拟采用股票期权与限制性股票结合的方式授予公司董事、高级管理人员等130人权益合计10454万份，约占授予时公司股本总额的3.54%。2018年9月3日，公司首次授予的股票期权完成相关登记手续。2018年9月20日，公司完成首次授予的限制性股票登记手续。

在华夏幸福看来，股权激励的实施，有助于进一步完善公司法人治理结构，建立、健全公司长效激励约束机制，有效提升核心团队凝聚力和企业核心竞争力，确保公司战略规划、高质量与稳健发展和经营目标的实现。

中泰证券研报分析，股权激励的实施，将有效地将管理层与公司发展绑定在一起，提升运营和开发效率的同时，稳定管理层组织架构，为未来成长再添动力。