前段时间团贷网的暴雷再次将P2P网贷拉入人们的视线，一大波韭菜又被割。当然这类金融机构的暴雷不仅影响投资者的利益，也对写字楼市场有着极大的影响，会增加其空置风险。

去年就开始频频出现金融机构退租或者换租的情况，比如深圳某甲级写字楼被一次退租10层，中金北京建国门外大街证券营业部从原来的一层搬到三层。

而根据戴德梁行的数据可以发现，无论一线城市还是二线城市的甲级写字楼都存在空置率上升的问题。

▲2018年第四季度全国主要城市甲级写字楼空置率与租金情况

虽然存在空置风险，但市场上入局写字楼的选手并没有减少，外资尤其看中。比如前段时间黑石就欲收购上海浦东新区的一个办公和商业综合体。而国内的房企也都早都布局，毕竟新鸿基的写字楼一年可以为其带来差不多100亿的租金收入，足以让人垂涎。

具体哪些原因导致了甲级写字楼的空置率问题 ，又如何解决这些问题，明源君将结合一些优秀写字楼的经验为运营者提供借鉴。

一、市场供过于求

长租公寓运营商蒙眼狂奔扩充公寓房间数，增加了空置率问题。同样甲级写字楼也存在这个问题，市场上的需求有限，但是供应却一直不减，市场根本无法消耗，造成空置。

以深圳为例，坐拥粤港澳大湾区，加之诱人的人才引起政策，带动了一大波写字楼项目的入局。

从高力国际2018年的一份报告来看，未来三年，深圳核心地区甲级写字楼供应超过600万平方米，加上之前的存量，甲级写字楼就超过1100万平方米。

▲2019年第一季度深圳各区域写字楼空置率

对比之下，北京第三季度的存量面积为1050万平方米，土地面积大概是深圳的8.5倍，地铁数量是深圳的2.5倍。其核心商圈甲级写字楼空置率一般在10%以内，有的区域甚至低于5%。可见深圳的供应有点猛，除了深圳，武汉、重庆、沈阳等写字楼市场存在着同样的问题。

二、散售影响写字楼品质

有的开放商为了减少现金流压力，会将写字楼全部或部分出售，并任由小业主往外出租，小业主向外出租的时候，只管谈拢价格，不太考虑租户品质，这样使得一些写字楼内的企业参差不齐，影响整体品质，引起空置率的上升。

比如重庆传统中央商务区，散售楼宇退租较多，造成板块净吸纳量相对较低。在新牌坊和江北嘴的夹击下，观音桥的写字楼的业权分散和品质不佳问题更加突出，出现了新增乏力和退租频繁的现象，致使2018年三季度观音桥空置率继续上升。

三、写字楼需求大户具有一定风险性

对于很多一线、二线城市来说，金融行业、TMT行业是其写字楼的主要承租客户，毕竟甲级写字楼的租金高，在这租赁办公的企业少不了钱。网贷、现金贷、小额贷等互金公司属于暴利行业，近年频频入住高档写字楼，以彰显自身实力，但是遇到下行经济，很多互金公司出现兑付难题，最终破产倒闭。

比如深圳某写字楼代理商就表示，2018年过后经济下行趋势明显，实体企业回报率下滑，致使许多贷款项目存在违约情况，对应的大批P2P平台企业出现兑付难题，资金链断裂而破产倒闭，直接影响了深圳中高端写字楼市场的租赁情况。

还有一些讲得一手好PPT的创业公司，频频获得资本青睐，一时间成为风口上的逍遥神仙，最终风停了，神仙也要落地变凡人，卷铺盖走人。比如2018年下半年，北京的互联网公司出现大规模裁员潮，反映在办公室上，就是缩小办公面积或从租金贵的地方换到相对便宜的地方。

曾在市场大放异彩的共享经济也倒在寒冬里，摩拜创始人辞职，ofo无力退还租客押金，对写字楼市场不可谓没有震荡。

而写字楼的业主若想成为资本市场上的强者，降低空置率，想出路找方法才是王者风范，抛开借口和理由，针对问题调整策略，做好风险预警、拥抱新空间依旧可以让写字楼重回“垂直印钞机”身份。

正是因为写字楼租金回报率高于长租公寓、酒店业态，很受市场青睐。而甲级写字楼更是因为租金收入可观，引得很多企业扎堆地标、甲级定位，陷入残酷的红海厮杀。因而企业应调整策略，避开供应高潮，迎合需求低潮。

一、关注供需预测，差异化布局

1、采用点式扩张

各国写字楼的供应模式也不尽相同。以美国的市场经验为例，决定写字楼新增供应的逻辑是：开发商基于市场供需预测，在预计开发新区以试点的方式建设写字楼，同步进行招商工作，保证在存量写字楼达到95%以上的出租率后再考虑进行新项目的开发，采用点式的扩张使得美国写字楼市场整体空置率长年维持在稳定水平。

▲部分城市新增商务区及供应面积预测

2、避开甲级红海

供过于求其实也是个同质化问题，许多房企蜂拥做写字楼，急于彰显品牌价值，要么拼高度，要么竞地标。君不见走三四线路线的凤场如今已是行业老大，所以进入一个行业不要看不上小鱼小虾。

比如在日本，有一家本土资管企业之王kenedix集团，该企业在细分市场上另辟蹊径，不拿商业地标，不拿甲级写字楼，选择的写字楼物业均为中小型写字楼。这种差异化的布局策略，使得其在中小型写字楼市场一路领先，在管物业长期保持99%以上的租用率与超过10%的高额估值。

当然该企业并不是拍脑袋决策，而是仔细研究过日本写字楼市场的供求市场。随着日本土地集约化以及人口密度不断增加，大型商业综合体和超大型甲级写字楼的供应持续增加，而中小型写字楼新供应明显不足，该公司抓着了这个机会。

国内去杠杆，金融监管浪潮高涨，一些公司破产倒闭，一些公司裁员不断，规模变小，当然有倒下的就有起来的。因而实际上市场存在着大量中小型写字楼需求，如今共享办公空间获得市场喜爱和份额，足以现实市场需求。

3、打造生态化办公空间

打造生态化产品，让你家产品脱颖而出，以华润饭店城市更新项目举例：

项目大概10万平米，低层做共享办公，可为中小微企业提供服务。中低层设计的是200到500平米的户型，面向的是中小企业。中高层是2000到5000平米，面向的是大中型企业，包括我们顶层还有企业总部。隔壁的配楼还有企业独栋。无论你家企业处于何种时期，都会有相应的产品。

二、建立风险预警机制

通过四大行近些年的报告发现，中国商务写字楼的承租方基本已经固化，主要是金融、TMT、专业服务，要想降低空置风险，首先的建立一套完善的风险预警机制。

1、设置企业准入门槛

降低风险得从源头抓起，将风险扼杀在摇篮里，目前很多甲级写字楼从招租开始就设置企业准入门槛。比如楷林并没有没有特别规定哪些企业可以进，但是明确了不能进的企业，比如投资担保类、高利贷类、小额信贷类等公司。

华润置地同样如此，一方面非常重视对多元化企业资源的导入，另一方面也非常重视风险的防范，例如对入驻企业资质设置了严格的准入门槛。

2、进行背调和内部评估

很多公司招高管或者中基层员工时，都会做背调，以此判断这个人是否适合自己公司发展，能否为公司带来收益。写字楼招租同样如此，需要提前进行承租企业背调，进而内部评估。

比如有的写字楼业主会调查承租企业的性质、发展规模、未来发展势头、企业征信记录、股东构成及股东征信、企业发展历史等等，通过这些来判断该企业是否适合入租，是否能够稳定支付租金等。

比如在华润置地的写字楼中，在招商时就对每一家入驻企业提前进行了尽职调查和内部评估，所以完全不存在二房东和一些高危行业，能够保持相对稳定的出租率和整体形象。

3、重视企业多元资源导入

尽管商务写字楼的客户基本固化，但是没有完全固定，毕竟新事物是不断涌现的。

▲一线城市甲级写字楼17年-18年承租企业成交租赁面积对比

而从近两年的数据看，写字楼的两大租户金融业与TMT行业都有不同程度地缩减，专业服务行业具有上升趋势。

比如北京写字楼的租赁成交首位由金融业变为以TMT行业。

而在深圳甲级写字楼市场，租户开始更为多元，专业服务业开始成为甲级写字楼的新主力，上海写字楼市场也有同样表现。以深圳南山租赁市场为例，平安信用卡、DTZ、以及永诚财险等金融、专业服务行业的租户陆续进驻南山，使得科技企业不再是南山租户的主力。

广州金融业从2017年的写字楼租赁大户（占当地市场租赁成交比重34%）直接跌落至2018年不到10%。

其次明源君也关注到医疗健康企业开始成为写字楼市场的新活力，特别是广州、成都、武汉四个写字楼市场的医疗健康企业租赁面积同比上一年有较大提升。

4、积极拥抱共享办公，让空间更具弹性

共享办公浪潮一波波涌来，一方面写字楼受其冲击，但同时一些共享空间开始进驻甲级写字楼，增加写字楼空间弹性，降低了其空置风险。例如2018年成都银泰中心的斐讯科技退租之后，迅速被梦想加填补。

仲量联行的数据显示，2018年成都甲级办公楼入驻率首次突破80%，至第四季度空置率更降至19.8%，为近7年最低，其中以共享办公为主的空间运营商的介入，是甲级写字楼空置率降低的重要推手。

但同时注意引进的共享办公品牌要匹配写字楼的定位。

比如中原写字楼标杆企业楷林，他们在其写字楼内引入了两个办公品牌，分别是雷格斯和河南本土办公空间UFO.WORK。其中高端品牌雷格斯落子在楷林IFC，一个固定工位的价格在3000元左右，本土品牌UFO布局在楷林一家开业很早的写字楼，一个固定工位的租金在2000元左右。

最后共享办公对业主而言是机遇，但风险犹在，即意味着更高的租户流动率和更为复杂的租户结构，业主需结合自身情况，切不可盲目“跟风”。

5、建立来访客户数据库，形成潜在蓄客池

有些企业历经重重考核，成为写字楼的租户，但是谁能无法准确预测它之后一定发展顺利，保不齐哪一天它就倒闭，暴雷退租，产生空置风险。

基本上每个项目持续运营到2-3年后，经常会有客户过来咨询。因而运营商可以将这类来访信息形成来访客户数据库，当有租户突然退租，你可以从潜在的蓄客池里定向寻找客源。

如今市面上有些招商部做客户来访做得很精细，大体会录如下信息。

来访客户需求面积。这类信息录入之后，万一以后有个大客户退出了，你可以根据资源库里的面积需求数据来做产品定位和户型分割。比如3000个来访客户60%是 300到500方的，你还傻乎乎放个一千方的面积放这里，出租效率肯定不好。

客户来源区域。了解到来访客户的来源区域，如果有一段时间，有10个客户都是这个区域来，那说明这个区域肯定存在问题，那接下来，这里可以成为招商部的重点招商目标区。

公司目前面积、人数。这个数据了解这个客户目前是扩张还是收缩，是否优质有潜力。

客户的选址目的分析。不同客户选址目的不一样，有可能是新进本市、扩租、升级搬迁、新设立、总部搬迁等目的。关注这些，对该公司发展进行监测，关注其发展情况，如果发展很不好可及时劝退，降低空置风险。

三、散售易提高空置率，能自持的就自持

写字楼客户也是非常在意圈层的，很多散售的写字楼，没有统一的运营管理，就会出现入驻企业混乱、影响整体形象和后期增值的情况。就算硬件设施很优秀，也很难增值。例如前一段时间P2P暴雷，造成很多写字楼出现大量退租或是维权骚扰。

同时正略钧策合伙人、副总裁薛迥文也表示，散售的盈利模式容易导致经营一致性的缺失，无法获取价值最大化。

因而有的写字楼商开始转向自持，虽然要历经阵痛，但这是大势所趋。2018年8月，SOHO中国宣布告别以往的散售模式，从“开发—销售”转为“开发—自持”模式。从SOHO中国2018年年报中可知，尽管其营业收入和毛利润相较2017年均有所下降，但是2018年度租金收入有所增长。其租金收入约17.35亿元，较2017年同期的16.69亿元上涨约4%。（明源地产研究院  田甜）