按照征求意见稿，工程质量潜在缺陷，是指住宅工程在竣工验收时未能发现的，因勘察、设计、施工、监理及建筑材料、建筑构配件和设备等质量原因造成的，不符合施工图设计文件、工程建设标准和合同要求，并在使用过程中暴露出的工程质量缺陷。

哪些工程要上此类保险？意见稿显示，在北京行政区域内从事新建、改建、扩建住宅工程的工程质量潜在缺陷保险活动，及对工程质量潜在缺陷保险活动实施监督管理的，应当遵守该办法。

新建住宅工程项目，应当在土地出让合同中，将投保工程质量潜在缺陷保险列为土地出让条件。这也意味着，对于新入市的住宅地块，这个保险是强制的。

意见稿规定，保险期间保险责任开始时间自建设工程竣工验收合格2年后起算。

住宅工程在竣工验收合格之日至保险责任开始时间内出现的工程质量潜在缺陷，由建设单位负责组织维修。

保险期限届满后交房的，建设单位应当在交房前15日通知保险公司、业主共同验收，若存在质量缺陷，由建设单位承担赔偿责任。

征求意见稿还规定，三种情形不属于保险责任范围。

首先，房屋所有人或使用人未按照《房屋建筑使用说明书》相关要求、未根据设计用途合理使用房屋、超过设计标准增大荷载、擅自拆改房屋承重结构、擅自改变设备位置等非正常使用造成的质量缺陷。

其次，在房屋使用过程中，因本房屋所有权人或使用人以外的第三方造成的质量缺陷。另外，合同约定的不可抗力造成的质量缺陷。

另外，业主在保险期间内发现工程存在保险范围内质量缺陷的，可以向保险公司提出索赔申请。

保险公司收到索赔申请后，应在二日内派员现场勘查。保险公司应在收到业主索赔申请后的七日内做出核定；情形复杂的应当三十日内做出核定，并将核定结果通知业主。对属于保险责任的，保险公司应当自与建设单位达成赔偿协议之日起七日内履行维修或赔偿义务。

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　　哪些缺陷属于保险范围？

　　一、地基基础工程和主体结构工程

　　●整体或局部倒塌；

　　●地基产生超出设计规范允许的不均匀沉降；

　　●基础和主体结构部位出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂；

　　●阳台、雨篷、挑檐、空调板等悬挑构件出现影响使用安全的裂缝、变形、破损、断裂；

　　●外墙面脱落、坍塌等影响使用安全的质量缺陷；

　　●其它地基基础和主体结构部位出现的影响结构安全的工程质量潜在缺陷。

　　二、保温和防水工程

　　●围护结构的保温工程；

　　●地下、屋面、厕浴间防水渗漏；

　　●外墙（包括外窗与外墙交接处）渗漏；

　　●其它有防水要求的部位渗漏。

目前，该文件只是针对北京范围内新入市住宅，并且文件还处于征求意见中。文件能否通过或是在全国范围内实施都还是未知数，但圈姐认为这项文件假定通过也能督促开发商加强建设时的质量把关。

而关于这件事也让圈姐联想到，平时购买的汽车、电子产品等都有消费者三包，那房子有“三包”吗？

有的，只是购房者购买商品房后，如果发现商品房存在质量问题，需要在保修期内向开发商提出保修申请

我国商品房有两种保修期的计算方式，一种是施工单位向建设单位承担保修责任的期限，依照《建设工程质量管理条例》第四十条规定。

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

图片来源于摄图网

另一种是开发商向购房者承担保修责任的期限，依照《商品房销售管理办法》第三十三条规定。

房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

对于在浙江省内购买商品房的购房者，大家更需要注意这份文件——《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》。这份文件为维护购房者合法权益，提供了充分的法律支持。

例如：第十九条商品房因勘察、设计、施工原因，在设计使用期限内发生地基下沉、房屋倾斜、承重的柱墙梁板等构件结构开裂变形等问题,超出工程建设强制性标准规定的安全限值，无法维修或者一次维修后仍超出安全限值的，消费者有权要求退房，并要求依法赔偿损失。

商品房的屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、地下室和外墙面的防渗漏保修期限不得低于八年，保修期限自商品房交付消费者之日起计算。

商品房因勘察、设计、施工原因，在保修期限内发生渗漏的，经营者应当自与消费者就维修方案达成一致之日起六个月内予以修复，并依法赔偿损失；同一区位的渗漏，经营者自与消费者就维修方案达成一致之日起六个月内未予修复的，消费者有权要求退房或者自行委托维修单位进行维修，维修费用由经营者承担。保修期限内的维修费用(包括公共部位的维修费用)由经营者承担。

根据本条第一款、第二款规定退房的，遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。

值得一提的是，圈姐注意到为了杜绝全装修住宅交付后“货不对板”的现象，这份文件其实早有严格规定。

第二十条房地产经营者销售全装修商品房的，应当在合同中明确所用主要装修材料的名称、品牌、规格、型号、等级和施工质量标准等内容；提供室内设施设备的，应当明确提供的设施设备的名称、品牌、规格、型号、等级和安装标准等内容。

全装修商品房交付时，经营者应当提供项目竣工验收时委托第三方专业检测机构出具的空气质量检测合格报告、电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的设计施工资料。埋设在墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的保修期限不得低于八年，自全装修商品房交付消费者之日起计算。

房地产经营者预售全装修商品房的，应当提供交付样板房。交付样板房的保留时间，自全装修商品房交付消费者之日起不少于六个月，或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。全装修商品房的展示样板房、模型、展示板以及广告对于合同订立有重大影响的，应当作为房屋装修质量的交付标准。

综上所诉，在维护购房者合法权益方面，《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》为我们提供了强力的法律支持。因此，假使未来遇到相类似的商品房问题，我们都可以通过合法方式去维护我们应有的权利。