4月15日晚间，保利发展公布2018年年度报告。报告显示，保利发展的营收和净利润都取得了较大幅度的增长，同时，负债规模有所攀升，负债率微涨至77.97%。与此同时，保利发展就厦门、广州、南京等7个高价地项目计提了存货跌价准备。

归母净利润增两成，项目权益比例下降

财报数据显示，截至2018年末，保利发展实现营业收入1945.14亿元，同比增长32.66%；实现净利润261.49亿元，同比增长32.78%；归属于上市公司股东的净利润189.04亿元，同比增长20.92%。

2018年，保利发展的毛利率提升1.45个百分点至32.49%，得益于结转项目价格上升，房地产结转毛利率也提升至32.68%；净利率则为13.44%，与2017年的13.45%相比，基本持平。

国泰君安证券分析报告指出，保利发展2018年结转项目权益比例的下降，导致归母净利润增幅不如利润总额增幅，主要是公司合作并购项目增加，使得归母净利润增速慢于并表收入增速。

负债总额增加，“三费”上涨

负债方面，截至2018年底，保利地产的负债总额6600亿元，而上年同期为5394亿元。其中有息负债2637亿元，资产负债率77.97%，比2017年上升0.89%，净负债率80.55%，同比降低5.82个百分点。

值得注意的是，保利地产一年内到期的非流动负债为457.07亿元，与年初的264.28亿元相比大幅增长，其中一年内到底的长期借款金额419.77亿元。

此外，保利发展在报告期内“三费”同比增加。其中，销售费用同比增加幅度达52.25%，管理费用同比增长23.82%，财务费用同比增长18.40%。

为7个高价地项目“买单”

保利发展公告显示，根据存货跌价准备测试，厦门保利和光城悦、厦门保利同安新城通福路北项目、厦门保利同安新城通福路南项目、广州保利广钢219项目、广州保利广钢224项目、合肥保利海上明悦、南京保利梅龙湖项目因可变现净值低于存货成本，需计提相应存货跌价准备。

保利发展表示，上述项目合计计提存货跌价准备约23.42亿元，减少公司2018年末总资产约23.42亿元，减少2018年度归母净利润约20.13亿元。

据了解，上述地块均是保利发展于2016年、2017年拿下的“高价地”。例如，  广州两幅地块均是在2016年获取，其中，广州保利广钢219项目低价剔除配建面积，楼面价为41582元/平方米；广州保利广钢224项目折合楼面价41085元/平方米。同样，厦门三个项目也是在市场“高点”时所获取，以厦门保利同安新城通福路南项目为例，其去配建楼面价31915元/平方米，相比于拿地时的周边房价，已经是“面粉”贵于“面包”。

如今，这些高价地块都面临着入市难的问题，在限价之下，保利发展要为前两年高价拿地“买单”。