据统计数据显示，2018年长租公寓被爆出“爆仓”的数量，已由2017年的4家增至11家。从2018年8月杭州鼎佳公寓爆仓开始，短短四个月时间有8家长租公寓被爆“资金链断裂”，10月份单月有4家长租公寓“爆仓”。

去年年底，胡景晖曾预测，到2019年春节前，如果再不对长租公寓采取相关措施，中国前十大长租公寓将有一半会陆续爆仓。

“爆仓”在2019年真的会集中爆发吗？长租公寓如何避雷防掉坑？至少，被称为拐点的2019年在刚刚过去的第一季度，并没有明确给行业以拐点方向——融资和倒闭兼而有之。

01. 小企业何以“爆仓”？

提到爆仓，不得不将历史追溯到那个已经消失在深圳的长租公寓品牌“Color公寓”——2015年创建的Color公寓，2017年初因资金链断裂关停。它的结局是无数小创业公司的爆仓结局的典型代表。

据媒体分析，Color公寓的悲剧始于2016年一场公寓楼火灾，这场意外事故直接导致7死多伤，更是直接浇灭了Color公寓的生存希望——2017年1月10日，深圳市宝安区安全管理委员会印发通知，规定“无论在用、在建、完工的厂房改公寓、酒店均坚决予以查封、恢复原功能或拆除”。所有的厂房改公寓项目全被叫停了，而Color团队的钱已全部投进厂房项目。

这背后的直接诱因在于，小创业公司在拿不到房源之后，开始走钢丝，在政策尚无明确规定的危险地带去大胆尝试“垦荒”，加之自身经营管理能力有限，一旦出现重大问题，毋庸置疑就成为了政策法规监管的对象。

而后以爱公寓为代表的爆仓企业则直接死于“租金贷”。所谓租金贷服务是指，用户可以享受押一付一甚至0押金的优惠，这项服务可以减轻年轻人的资金压力，还解决了房东收租难的问题。但笔者认为，表面上看，租金贷像一款类似花呗这样更符合年轻人消费习惯的潮流产品，但实际上却是个饮鸩止渴的自杀式发展模式。

以爆仓的鼎家为例来分析，鼎家利用6家网贷平台“套路”租客，让租户在不知情的情况下使用网络贷款。“具体来说，租客通过银行卡绑定网贷平台，每月返还给贷款APP相应的金额来缴纳房租;而鼎家拿到金融机构贷款后，不一次性结算给房东，最多只给一季度，再利用截留的租金去盘下更多的房子。”

小伞金融smaum创始人林起发微博称：“这属于非法挪用款项，现金流一断就要命”。

拿租客的租金去填坑规模化（拓展房源），这种行为本身就缺乏经营的诚信、现实可操作的漏洞巨大。“行业有现金贷和租金贷，银行停掉后，仰仗这部分资金的企业根本无法运转，已有负债无法偿还，长租公寓企业自然爆仓。”前我爱我家副总裁胡景晖此前曾预测。

事实上，无论是在政策边缘走钢丝的Color公寓还是依靠租租金贷饮鸩止渴的鼎家，表面上是他们都在执着于“追求房源规模”，但就其根源则是长租公寓的盈利模式困境。

“你必须很清楚一件事情：长租公寓的盈利模式非常简单，甚至比服务式公寓更简单，那就是租金差。”正如中富旅居袁野分析的那样， 租金是跟人的消费能力相关的。十年间，房地产涨了10倍，但租金涨幅连20%-30%都没有，租金作为一个相对平稳的市场，假如“面粉的价格贵过面包的价格”，肯定是会出大问题的，“长租公寓压根就不是个暴利行业”。

因此，2019年如果小企业不想明白自己究竟为什么要做长租公寓，仍然寄希望于通过扩大房源规模来赢得“租金差”的乘法基数，想赚快钱，最终的结果只能是 “成为下一个爆仓企业”。

02. 大企业难以摆脱的“焦虑症”

相将于Color公寓、鼎家这样的小型创业公司，万科、龙湖这样的大型地产开发商明显就没有房源的焦虑，即便是自如这样的分散式公寓平台似乎也没有眼前的房源忧虑。但它们也面临着大小不一的经营难题。

2018年6月初，富士康员工在厂区张贴《致富士康员工的公开信》，富士康员工要求涨工资、跟上房租的涨幅。此一事件在深圳大幅发酵，从一开始的富士康员工涨工资变成了声讨万科等企业改造城中村、抬高房租，之后又变成了租客和房东的博弈与较量，一片哗然。有媒体声称，城中村升级改造中，“万科”已经不再是万科自己，更是被舆论认为成“租赁升级改造，推高城市租金”的代名词，背后可能是金地、魔方公寓等本土长租公寓企业、甚至是每一个对公寓产品做升级改造的房东。

富士康事件一出，媒体纷纷发问“房价监管之后，租金监管还会远吗？”，并预测到，不管是深圳政府还是万科自身，都会有相应的措施去应对——无论是承诺控制租金还是后期降低改造成本，甚至是做福利住房，终究会有行动。

大企业中饮鸩止渴的典型无疑就是自如。据中国地产网报道，百度“2018租房甲醛”两个关键词，相关结果达到155万条。其中前几条都带有“自如”这个吸引流量的标签。

2018年9月1日，阿里员工因住自如公寓甲醛房而导致毒发身亡事件轰动了全国。事件发生后，自如反应迅速下架所有首次出租房源，待检测合格后再对外出租，但难拾租户对自如信心。甲醛事件余波未平，“针孔摄像头事件”又将自如推至舆论的风口浪尖，直至现在自如方面也未就警方调查结果给予公开说明。“甲醛超标、摄像头事件、消防不达标”成为除“租金贷”之外的2018长租公寓新标签。

千里之堤溃于蚁穴。当资源不成问题的时候，大企业就该多花心思在经营之上，这种经营不体现在大政方针的制定上，而是要关注到落地经营的小细节中去。

03. 两只手合拍才会有掌声

a.剖析“爆仓”诱因，结果却是“代价惨痛”

鼎家爆仓的后果是，租客无房可住，房东收不到钱。更严重的是，即使退房，他们也很难“退”掉尚未还清的“租房贷”；如果逾期，还可能对个人征信造成不可消除的影响。它的代价不止于公寓企业和个人租户，更严重的损伤在于全体社会对于长租公寓这个行业的信任和信心。

从这个层面上来看，“甲醛超标、摄像头事件、消防不达标、租金贷”这四大危机的代价皆如此。且这样危机一旦埋下去，将没有任何可弥补挽救的机会。

一只是看得见的手，一只是看不见的手。只有两只手合拍，长租公寓行业才会有掌声。

b.规范与标准的推进

Color公寓直指城市更新中的“土地/房源”属性问题，“万村”和“翡翠书院”挑战的是租金价格标准问题。

作为一个新兴的被鼓励的尚在发展中的行业，长租公寓需要更多大胆的尝试。在这个尝试的过程中，难免会遭遇概念不清楚、标准有争议、不规范等等一系列问题。

有形的手需要积极去推行完善有利于行业发展的规范和标准。作为企业一方，在项目落地之前，一定要去认真研读这些推行的政策，谨防“高空走钢丝坠落”。

c.“金融+长租公寓”回归本位

租金贷模式，让业界开始反思“金融+长租公寓”模式的合理性。

长租公寓回报周期长、利润率低的特点使得其需要大量资金，而融资成本走高，加剧了资金压力。利用金融工具获资是长租公寓的普遍选择。但是长租公寓企业必须要理清楚自己和金融之间的正确关系。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅曾表示，判断一个长租公寓运营商是否存在“爆仓”风险可以从三个角度看：

首先，是业务发展重心是做房地产还是做金融 —— 目前多数长租公寓的信托产品，是为了企业规模扩张而发行，相当于是对现金流的补充；而鼎家更像是一款金融产品，在借助新的商业模式吸纳资金。

其次，从经营模式上，要判断公寓运营商是仅仅从事租赁业务，还是有更多元的房地产业务板块，能不能形成企业内部各个业务板块现金流之间的周转。

最后，对于普通的租客，最直观的判断就是公寓的规模和内部资金是否充裕。“鼎家5000间房，相比于头部的30-40万套房子的持有量，实在很少，背后又没有风投支持，风险就比较大了”。

长租公寓搭上了金融工具，其中最关键的一环就是要监管租金账户挪作他用。谁来做这个监管方、如何做监管？这个问题需要进一步探讨。

但从企业的角度来说，未来更好的模式或者趋势应该是资管分离。对于更多的小创业公司来说，不妨先回归到“公寓”的本质、做好经营，然后在恰当时候可以考虑通过“卖身”的方式投入大企业的怀抱、实现真正的资本化运作。

d.经营模式的创新探讨

多位业内从业人士坦言，长租公寓虽然很火，但投资大，回报慢，盈利难已成为行业共性。目前回报率很难超过2%。租金贷模式更是用惨痛的代价，直面了长租公寓盈利模式的困窘——单靠租金差是活不下去的。

笔者认为，面对经营困境，长租公寓企业不妨将“2C”的经营逻辑转化为“2G2B”。

所谓“2G”，即可以选择与政府或者企业单位做合作，成为长租公寓产业链上的一环，而不是变成五脏俱全的小麻雀。比如说，在建行试水“存房”业务的时候——客户闲置的房屋可与银行合作将房屋长期“存”银行、一次性拿足好几年租金，可以第一时间站出来承接掉相关的“落地服务”业务。

所谓“2B”，不言而喻，就是企业经营的对象从个人租客转移到企业客户。在全国各地都在积极推行人才公寓政策、越来越多的蓝领公寓涌向市场的时候。你能否像魔方9号楼、安歆公寓一样，先跟紧这股风。

无论是防止掉坑还是经营创新，总之，2019年公寓企业一定要先让自己活下来。

来源： MBI行业观察  作者：王丹丹