数据来源：易居研究院、CRIC

1、土地成交建筑面积：第1季度同比下降22%

2019年3月，40个典型城市土地成交建筑面积2905.6万平方米，环比仅增长2%。但2月份包含春节假期，因此可以看出3月份量能不济；同比大幅下降34.6%，且已经连续5个月下降，40城土地成交量相比去年下降明显。

2019年第1季度，40个典型城市土地成交建筑面积10567.6万平方米，同比下降22.2%，相比上年同期回落较大。从图1可知，土地成交建筑面积同比增幅于2018年6月开始持续回落，2019年2月已经转负，3月跌幅扩大，地市降温明显。房企购地节奏明显放缓，预计2019年上半年成交面积同比增速将维持在负区间内。

2、土地出让金收入： 第1季度同比下降16.5%

3月，40个典型城市土地出让金收入为1611.2亿元，环比增加16.9%，同比减少5%，同比跌幅收窄。2018年下半年以来全国土地流拍现象增多，部分热点城市的土地市场呈现了明显的降温态势，进入2019年，部分热点城市土地市场重新回暖。而从40城来看，土地出让金前2019年两个月环比连续减少。一定程度受2月份春节影响，3月份土地出让金环比增加，且同比跌幅收窄，而土地建筑面积基本不变，说明地价上涨。 2019年3月，40个典型城市土地成交建筑面积2905.6万平方米，环比仅增长2%。但2月份包含春节假期，因此可以看出3月份量能不济；同比大幅下降34.6%，且已经连续5个月下降，40城土地成交量相比去年下降明显。

2019年第1季度，40个典型城市土地出让金收入5164.7亿元,同比减少16.5%，继续处于同比减少趋势中。从40城年初累计土地出让金收入同比增速走势来看，基本与40城年初累计土地成交面积一致，2018年6月份以来下降趋势较为明显，12月份开始转负。

分城市来看，2019年第1季度，40城土地出让金排名前5的城市分别为北京、杭州、上海、福州和苏州，土地出让金总额分别为583.5、448.3、358.8、318.3和307.8亿元。其中，杭州和苏州土地出让金同比大幅下降，降幅分别为-51.2%和-31.8%；上海和福州分别同比增长29.5%和79.1%；北京基本保持不变。3月份，杭州土地出让金在5城中最多，达到174.6亿元，北京和苏州均无土地成交。

杭州土地市场在2018上半年异常火爆，百井坊地块以107亿的总价成为年内5月前的全国地王；下半年后地市降温，多宗土地流拍。2018年杭州全年土地出让金居全国首位。进入2019年后地市相比2018年降温明显，将逐步回归理性水平。苏州与杭州类似，属于强二线城市，2018年上半年土地市场过热，2019年土地出让金同比下跌较大。一线城市土地供应较少，因此上海土地出让金同比增加来源于地价的同比上涨。而福州土地出让金同比增加来源于成交量的扩大。 

3、土地出让均价：12个月同比下跌后首次转涨

3月，40个典型城市土地成交均价为4480元/平方米，环比上涨6.8%，同比上涨3.3%，为连续12个月同比下跌后的首次同比上涨。2018年4月份以来40城土地成交均价稳定在4200元/平方米左右，而3月份地价环比涨幅较大，脱离了前期稳定的价格区间。

40城土地成交均价同比涨幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌，2018年3月进入负区间，2018年10月份以来由于一线城市土地成交建筑面积有所增长，成交结构变化导致40城地价同比跌幅有所收窄。2019年3月40城地价上涨来源于热点二线城市地价的反弹。从40城整体来看，当前地价的反弹尚无成交量的支撑，更多还是春节后的季节性躁动，其反弹持续性有待进一步观察。

需要指出的是本报告内的40城土地成交均价为楼板价。

4、土地成交溢价率：同比下降8.2个百分点

3月，40个典型城市土地成交溢价率为11.5%，与2月相比上升2.3个百分点，与去年同期相比下降8.2个百分点。

从历史数据看，土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。从图中最早的2011年1月开始，土地市场急速降温，土地成交溢价率进入下行通道并跌至历史低点，这是一个长期的调控升级的进程。此后，国家连续两次降息，刺激经济发展，土地成交溢价率才得以反弹，涨势一直持续到2014年年初。

2014年年初至2014年年中，房地产市场低迷，经济面临下滑风险，土地成交溢价率再次由升转降。至2014年三季度，央行降息，各地政府放松限购、限贷，全国房地产市场回暖，再次进入上升周期，土地溢价率也在2016年9月达到历史高点，全国地王频现。2016年9月，政策开始由松转紧，各类调控政策不断在热点城市蔓延，市场逐渐降温，土地成交溢价率也进入下行通道，下行趋势延续至今。

需要指出的是，过去一年土地溢价率快速下滑，也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。2018年11月至今，40城土地成交溢价率已处于历史低点附近，目前已经连续3个月微幅抬升，已有企稳的趋势，主要由二线城市土地溢价率环比上升的带动。按过去短周期规律来看，未来几个月有望在该水平上筑底企稳，并可能稳步上升。 

分城市来看，3月份，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为合肥、昆明、徐州、厦门和沈阳，土地成交溢价率分别为95%、64%、52%、43%和42%。昆明、徐州和沈阳属于弱二线城市和三线城市，反映了本轮周期运行至今三线城市成交相对活跃的特点；而合肥和厦门属于本轮房地产周期中前期领涨的热点城市，尤其是厦门，调整时间较长，目前该类城市土地溢价率的抬升预示着该类城市的筑底反弹。3月份，土地无溢价的城市为16城，其中无锡、苏州、深圳、南昌、大连和北京无土地推出。目前土地市场处于强烈分化中，除了热点二线城市外，其他城市土地市场仍然较冷。

1、一线城市：成交建筑面积同比增长55.4%，由广州驱动

3月，4个一线城市土地成交建筑面积为297.5万平方米，环比下降9.4%，同比上涨55.4%。环比变化来看，一线城市成交量持续下降主要是因为一线城市供地量减少。其中，北京和深圳均无土地成交，上海成交量下降。仅广州成交量大幅增长，主要为“城中村”改造项目。

4个一线城市6个月移动平均土地成交均价为12633.7元/平方米，环比下跌1.7%，同比下跌4.1%。一线城市的土地成交均价自2017年6月左右开始震荡下跌，2018年6月份以来有所反弹与土地出让结构有关。2019年3月份，移动平均溢价率为8.9%，持续维持在10%以下的低位。土地成交建筑面积自2017年年末以来也维持在2011年以来的较低位水平。2018年11月成交面积较高系正常的年底地价翘尾现象。2019年3月一线城市土地成交建筑面积继续回落，主要原因是土地供应量的持续减少。

2、二线城市：地价环比上涨8.4%，成交建筑面积同比下降31.4%

3月，二线城市土地成交建筑面积为2111.5万平方米，环比下降1.2%，同比下降31.4%；6个月移动平均成交价为3921.5元/平方米，环比上涨8.4%，同比下跌7.1%。二线城市的土地成交面积自2017年12月以来开始震荡下跌，预计2019年上半年土地成交面积仍将维持在较低水平。

土地均价自2017年9月达到5825.6元/平米的历史高点之后便进入了下行通道，2018年5月份虽有所抬头，但仍处于下行通道，8月份再次转跌，跌势延续至2019年2月份。3月份，二线城市地价环比上涨较大，厦门、南京、杭州、成都和重庆等前期热点二线城市地价反弹较明显。主要原因一方面是因为房企目前资金面较为宽松，房企第一季度发债融资量较多；另一方面是因为开发商拿地预期的转变，即规避三四线城市，向一二线城市转移，同时一线城市供地量又比较少，热点二线城市成为首选的拿地对象。但从二线城市总体来看，当前成交量未明显扩大，地价的反弹可能会出现板块内部热点与非热点城市分化的情况，未来几个月重点观察土地成交量的配合以及热点城市的供地节奏。

3、三线城市：持续降温态势

3月，三线城市土地成交建筑面积为496.6万平方米，受2月春节假期影响较大，环比增长29.1%，而相比1月下降56.8%；同比下降57.6%，同比增幅从2018年10月份开始已进入震荡下跌阶段，2019年3月份成交量相比去年大幅下降。6个月移动平均成交价为2008.6元/平方米，环比上涨0.8%；同比上涨15.1%。目前棚改货币化安置政策已经改变，多以实物安置，棚改货币的推动力大幅减弱。一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市，目前的去库存任务已经基本完成。随着去库存及棚改政策的变化和购买力的透支，预计大多数缺乏良好基本面配合的三线城市房地产市场，结合2月份和3月份成交面积的大幅下滑以及成交价格创2018年7月份来新低的市场信号，将在2019年持续降温。

2019年3月，40个典型城市土地成交建筑面积同比下降34.6%，土地出让金同比减少5%而环比增加16.9%。第1季度，40城土地成交面积同比下降22.2%；土地出让金收入同比减少16.5%；40城土地成交均价在连续12个月同比下跌后转涨，为4480元/平方米，环比上涨6.8%，带动了3月土地出让金的增加；土地成交溢价率连续三个月微幅上升，已有企稳的趋势。综合各项指标来看，目前40城土地市场分化较大，地价略回暖而成交量仍萎缩，持续性仍需观察。

分城市来看，一线城市正在执行严厉的调控措施，部分城市严格控制供地量，如北京和深圳3月份均无土地成交，成交面积继续环比下降，成交均价也小幅下跌，但总体溢价率维持在较低水平。部分热点二线城市3月份地价上涨较明显，带动整个板块地价上涨，主要由于房企资金面的好转及拿地预期的变化，未来几个月重点观察土地成交量的配合情况以及热点城市的供地节奏。三线城市进入2019年后重新开启量价震荡齐跌模式，3月份也并无明显变化，该类城市房地产市场已经处于板块轮动上涨结束开始调整的阶段，预计未来地价将持续调整。

2019年3月5日的《2019年政府工作报告》中，政府的基调是促进房地产市场平稳健康发展，稳步推进房地产税立法。对房地产市场的政策并没有放松，仍然以“稳”为主，预计政策在短时间内不会发生改变。目前国内经济处于筑底过程中，外部压力减轻，内部财政政策扩张，并且可能进一步释放流动性。总体来说楼市的压力减轻，但未来的房地产市场发展将是板块分化明显的，从周期上来看也并未到全面反转的时点。