今年，南京楼市的风向已经发生改变，上演豪宅“热效应”。

被追捧的房子不是两三百万的刚需房，中签率前十的也不是低价的刚需盘，而是动辄上千万的豪宅项目。南京豪宅走出了一段独立的行情。 

Part 1

红五翘尾，千万豪宅扎堆入市

掀起摇号潮、抢购潮

金三银四虽成色不足，五月翘尾的行情却异常火热。南京的豪宅项目在五月的下半场集中爆发，销许潮、摇号潮、开盘潮接踵而至，一天诞生多个日光盘，就连4200万+的房子也是秒罄。

五月最后一周，新房认购量1257套（不含高淳、溧水）环比大涨71.3%；成交量1021套，环比也上涨11.8%。数据直观反映出：多个摇号项目直接拉动了全市新房认购量的上涨。

2022-2023年南京新房周认购、成交量情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套

为何买房人这么热衷于争藏豪宅？南京的豪宅为何可以一枝独秀？
一般而言，豪宅项目占据着城市的核心地段，且拥有相对优质的产品力，可以满足买房人对高品质居住和生活的需求；居住纯粹的豪宅项目更受买房人欢迎，入住豪宅圈层也是很多买房人选择项目的重要指标。

斯坦福研究中心调查报告曾指出，一个人的财富12.5%来自知识，87.5%来自圈层，豪宅圈层的重要性不言而喻。

在南京，颇具代表性的豪宅圈层当属仁恒江湾城，邻里往来之间，一群志同道合的人从邻居升级为朋友再到合作伙伴，南京广为人知的社区跑团也正出自该小区。
过去三年，在大环境下行的背景下，面对经济压力，很多人开始明白：豪宅项目，尤其是占据着城市核心资源的顶豪是资产避险的硬通货。进可领涨市场，退可抵御通胀。在二手房市场，也是变现能力极强的通货产品，一般来说，每一轮的周期上行，都是豪宅先行；即使在行情波动的时候，其也是可保值的优质资产。
另外，南京高端住宅市场，尤其是200㎡+的产品空档期已经很久。这一波的集中上新，也是获得了买房人和市场的积极反馈。

随着经济的好转，行情的缓慢修复，政策的持续加码，在当下，购买高端住宅迎来了一个窗口期。而南京限购、公积金等政策也是进一步宽松，全面支持改善型的购房需求。

Part 2

南京千万级豪宅迎来爆发年

奥体建设自带改善基因

今年南京楼市的开局是豪宅炸场。
2月19日，仁恒江湾天成成交了一套建面约250.32㎡的房源，挂牌价2400万，成交价2308万，成交单价92202元/㎡；2月23日，该项目再次成交一套建面约284㎡的大平层房源，挂牌价3000万，最终成交价2900万，折合单价约为102286元/㎡，捅破10万+。随后，河西中部豪宅海玥名都一套建面约244㎡二手房低调成交，成交单价破9.3万/㎡；河西南绿地华侨城海珀滨江，成交一套建面约230㎡二手房，成交总价1530万，成交单价约6.6万/㎡。就连存在感较低的法拍房市场今年也是火了一把，年初湾4一套建面约376.49㎡大平层经过186轮鏖战，最终以3311万成交，折合单价约87944元/㎡。

上述项目的火热程度与200+㎡户型面积段的稀缺不无关系，五月底热销的仁恒江湾世纪、云尚紫薇等楼盘也印证了这点。

接下来，河西新房还有哪些200+㎡的上车机会呢？天琴华樟、伟星G03、河西中G67、河西南G72都要再等一段时间。

近日，奥体建设·江尚紫薇项目传出即将加推一栋建面约206㎡房源的消息，关键是价格只有5万/㎡左右，性价比非常高。

会所实拍图，具体以合同约定和实际交付为准

奥体建设的血液里一直流淌着改善的基因，南京人耳熟能详的奥体“植物园系”正是其高端产品线。早在2003年，奥体建设就开启了精研高端住宅的发展路线，数年间，品牌打造了清竹园、木樨园、翠杉园、丹枫园、海棠园、青桐园、紫薇园、青奥村、丹若园等标杆人居。

木樨园实景图

深耕多载，奥体建设打造的诸多项目广受市场追捧，新房市场逢开必抢，二手房更是以超高的溢价领先周边楼盘。

今年是奥体建设的爆发年，河西多个项目蓄势待发，奥体建设参与开发或操盘的天琴华樟、河西中G67、河西南G72都是今年大热的高端住宅项目，也都是南京目前高端住宅的第一梯队。可以说，奥体建设已然是南京高端住宅的缔造者。

网络示意图

而与7.3万/㎡的中宁府相比，5万/㎡的江尚紫薇，其性价比就显得尤为突出。这也是低门槛上车南京高端住宅的最后机会。

Part 3

江岛上的“紫薇园”实景已绽放

高颜值，细节控…

奥体建设江尚紫薇共规划5栋25F高层住宅，建筑面积约143-206㎡瞰景大平层，共计442套房。

效果图非交付标准，具体以合同约定和实际交付为准

项目外立面采用简洁的线条比例+大面积玻璃运用+铝板+金属格栅材料，营造富有韵律的现代国际建筑形制，270°宽景飘窗，极大限度地延展了采光与通风面，更呈现卓越景观视野。

效果图非交付标准，具体以合同约定和实际交付为准

在园林打造上，江尚紫薇力邀国内一线设计团队——上海英斯佛朗景观环境规划设计有限公司，采用“自然森林居所”理念，打造出约12000㎡的中央园林景观——林间花溪、阳光草坪、社区会客厅、林间水景休憩区、林下活动空间以及全龄活动场地，6大主题景观空间铺呈其中，并通过仪式通廊、林荫步道串联起可观可赏的游园动线，给居者归家即是度假的美好体验。

效果图非交付标准，具体以合同约定和实际交付为准

据悉，项目刚于上个月公开了实景展示区，惊艳金陵；而其中，高颜值的会所格外吸睛。
江尚紫薇打造了约1000㎡雅境会所，涵盖健身、社交、休闲、娱乐等多种功能空间，可以满足业主日常的多维生活需求，俨然是高端住宅的一种身份象征。

下沉式庭院搭配大面积的玻璃落地窗，将户外的阳光和景观引入室内，室内与屋外情景交融，让人身心愉悦。

会所实拍图，具体以合同约定及实际交付为准

共享书吧采用环面设计、双空间布局，书架上摆满了各类书籍，仿佛是家楼下的小型“图书馆”。

会所实拍图，具体以合同约定及实际交付为准

约7米*25米的半国标长度室内泳池，配有先进的恒温循环系统，可以随心开启一场畅游，释放与舒缓身心。

会所实拍图，具体以合同约定及实际交付为准

更衣室的颜值也很高，除了常规收纳柜外，男女更衣区还配置了独立的淋浴间及卫生间，非常的贴心。

会所实拍图，具体以合同约定及实际交付为准

项目引进高档健身器材，并根据业主运动需求与喜好，打造健身房、瑜伽室等运动空间。

会所实拍图，具体以合同约定及实际交付为准

一天的忙碌工作过后，可以下个楼做个瑜伽，伸展放松。瑜伽室内提供瑜伽垫、瑜伽球等基础设备，业主无需自带，十分方便。

会所实拍图，具体以合同约定及实际交付为准

会所内还有四点半学堂，童趣而又温馨的学习氛围，可以填补课后“真空期”，让家长放心，也让孩子们能在书籍的海洋里尽情遨游。

会所实拍图，具体以合同约定及实际交付为准

另外，项目架空层乐活park，更是巧妙搭建了童趣主题空间，分龄段设计，为孩子们打造一处成长新天地。

需要特别注意的是，具体的功能、布局及运营方式及内容，交付后可能会做调整，最终以交付后的实际运营方案为准。

架空层实拍图，具体以合同约定及实际交付为准

Part 4

纯改善约206㎡大平层应势加推

更纯粹、更高阶，只有50套

项目本月即将加推3号楼，共50套（包含2套底跃），主力户型建面约206㎡。

江尚紫薇楼栋户型分布示意图

一栋楼全部是建面约206㎡的户型，居住更纯粹；户型设计上，也是亮点颇多。

户型图，具体以合同约定及实际交付为准

1、建面约206㎡四房两厅三卫户型，两梯两户配置，步入式归家，满满仪式感。
2、约3.1米的阔绰层高，约7.2米的宽幕横厅，让屋外的风景尽收眼底，室内的聚会谈笑风生。
3、约18.6米的南向大面宽开间，让阳光尽情倾洒入户，每天醒来，第一缕温暖的阳光照进心头，也开启了一天的好心情。

4、LDK设计，餐客厅一体，承载家人聚会、朋友聚餐、亲子交流等，是重要的情感交流空间。

5、南向双套房设计，这在很多280+㎡的户型上才会配置；南北双阳台，一边晒幸福、一边晒生活。

6、主卫双台盆、配有浴缸、独立淋浴房；卧室、书房、卫生间配有飘窗。

目前，项目还有少量建面约173㎡的房源在售。

户型图，具体以合同约定及实际交付为准

建面约173㎡四房两厅三卫户型更注重家人私属空间的打磨，南向三卧室+北向多功能室+三卫生间+南北双阳台全系功能空间格局，可以满足家庭成员的舒居需求。

建面约173㎡四房两厅三卫样板间实景（样板间非交付标准，具体以合同约定及实际交付为准）

约5.2米的宽幕横厅，可引纳更多的阳光，也可拥揽阔美的江景。建面约173㎡四房两厅三卫样板间实景（样板间非交付标准，具体以合同约定及实际交付为准）

约11㎡的餐厅，可放置圆桌，也可增设西厨岛台，对位不同生活场景。

建面约173㎡四房两厅三卫样板间实景（样板间非交付标准，具体以合同约定及实际交付为准）

于厨房的一侧，开辟一处多功能北向阳台，可作为家庭储物区，高效收纳；也可作为老人储藏食品蔬菜的区域，应对多重需求。 

四开间朝南，双主卧独立套房设计，满足全年龄周期客户的私密生活需求。建面约173㎡四房两厅三卫样板间实景（样板间非交付标准，具体以合同约定及实际交付为准）

装修方面，项目升级装修配备了国际品牌菲斯曼（或同档次品牌）地暖、大金（或同档次品牌）中央空调、霍尼韦尔（或同档次品牌）新风三大系统。全屋墙布、电视背景墙、主卧背景墙皆是交付标准。全屋采用热水循环系统，出水即热，减少了等待时间，另外还有中央净水系统、智能化控制系统等。

更贴近生活、解决痛点的无数精工细节，更能打动买房人的心。客餐厅采用全屋悬浮式吊顶+无主灯设计，使室内光照更加柔和不刺眼；镜柜内预留电源插座，让电动牙刷、剃须刀各有专属充电位；卫生间均采用同层排水设计；客厅采用墙布+木饰面设计，高端大气；全屋飘窗木饰面全包，全屋约8MM窄边不锈钢窗套设计；南向窗户均为三玻两腔玻璃，保温降噪；全屋不锈钢凹踢脚线，更多用于酒店等较高规格场所等等，彰显精致格调。

Part 5

全维配套、全生态岛居生活

河西密度更低、舒适度更高的板块

整个江心洲以新加坡生态科技岛为蓝本，依托河西与江北高新产业，将江心洲打造成集生态环保、产业发展、文化旅游、生态居住等功能为一体的生态科技岛。

全岛仅15.2平方公里的土地，绿化覆盖率达到惊人的70%，未来岛上生活的舒适性可见一斑，其自然成为南京不少富豪向往的地方；而仅8%的居住用地规划，足以彰显岛上居住资源的稀缺性。网络示意图：江心洲

全岛打造以步行者为中心的第四代城市生态交通体系，规划四条地铁联通东西两岸（已建成10号线，在建4号线预留站点，规划13、17号线），三条跨江桥隧道（长江隧道、五桥、规划汉中门大街西延线），三座步行桥（南京眼，规划链接奥体轴线，规划链接宝船遗址公园），一条有轨电车。随着交通的不断兑现，江心洲将真正做到与两岸紧密相连，通达四方。（数据来源南京地铁、南京自然资源和规划局）

江尚紫薇区位示意图

商业配套方面，10~15分钟对接河西核心商圈：金鹰、华采天地、新鸿基IFC、河西德基等。岛内仁恒置地广场已经建成，还有江岛新天地、江岛时代等，岛南正在打造超级文旅项目，将包括梦幻海洋乐园、 滑雪运动乐园、冰雪娱乐小镇、嬉水乐园、雨林动物园、活力商街等。网络示意图：仁恒置地广场

医疗方面，项目可快速到达明基医院、河西儿童医院、南京国际医院（在建）等优质医疗机构。岛内规划一所国际医院，已建成一所社区医疗中心。

网络示意图：金陵中学

教育方面，岛内总共规划了11所幼儿园，6所小学，3所初中，1所高中。岛内目前均为金陵中学附属小学、附属中学施教区（已于2022年6月开始招生），金陵中学高中部在项目东侧。

注：本文章对项目周边幼儿园、中小学校、大学等教育资源的介绍，旨在协助提供相关信息，并不视为对学区安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域等信息，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。江尚紫薇示范区实景图，具体以合同约定及实际交付为准

江尚紫薇预计近期加推3号楼，共50套，主力户型建面约206㎡。感兴趣的朋友千万不要错过这次机会。

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任圣涛：18020102012