在过去的几年里，南京楼市有一个有趣的现象，那就是“核心区”遍地开花。

比如说：麒麟科创园成了“麒麟核心”，兴智科创城的西侧摇身一变成为“燕子矶新核”，汇通路成为了仙林新核……更不用说根正苗红的“江北核心区”、“紫东核心区”了。

可以说无论在哪个板块，如果不冠名个“核心区”都不好意思卖房，以至于哪怕一路之隔，带不带“核”也成为买房人衡量买或不买的直接标准。

而如今，当潮水褪去，曾经红极一时的“核心区”们，又有谁在裸泳？

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要说南京市场上什么时候流行起“核心区”的概念，那就绕不开江北新区。

2015年江北新区成立，起初可谓风头无两，地下城、最高楼、金融中心、美术馆……无疑让江核有了更多想象空间。

以至于每一次规划变动，都牵动着大家敏感的神经，在市场上更是获得开发商的垂青，买房人当时考虑的问题更是只有一个：能不能摇上？

扬子江金茂悦开盘现场图

这一点，在江核前两年8成首付的高门槛和低中签率上体现的淋漓尽致。

除了有高规划加持外，江北核心区之所以会被热捧，最根本的因素是限价条件下，造成的新房与二手房的价格倒挂。

市场最好的时候，江核二手房单价在4.5万/㎡，彼时新房销售单价约3.3万/㎡，每平1万多的倒挂空间，更是让不少投资客趋之若鹜。

但是眼下，江北核心区买到即赚到的信仰，正在崩塌：

在新房市场上，目前江核在售和待售项目加起来将近30家。本以为一季度能迎来今年的“小阳春”，没想到取而代之的依旧是凉风习习。

究其原因，一方面江核去年拿地的新盘，几乎都没什么动静，另一个方面，今年土拍核心区也没有出地。

而回归眼下，江核的第一任务就是：卖房！卖房！卖房！

就在五一期间，核心区的不少楼盘还给出一波特价房信息，总价最高更是直降50万，力度惊人。

二手房市场更不必说，目前江核很多二手房成交都是在“割肉”的基础上完成的。

比如江核的绿地海悦，楼盘就在江北第一高楼旁，也算是江北核心区神盘的代表，每次开盘都是几千人抢房，首开更是吸引8000多组买房人报名，十分火爆。

项目自从可以入市交易之后，成交价还算比较稳定在3.3万-3.5万/㎡之间，但是该盘上个月成交了一套105㎡二手房，成交单价仅32783元/㎡，创小区历史新低。

对比此前开盘时约3.1万/㎡的价格，部分业主的心态已经发生了改变。

除去新房和二手房的举步维艰，江核的土地出让也迎来缩水，在今年挂出的两批共22幅宅地中，仅出现了新区G02一幅地块的身影。

此外，去年江核成交地块今年也集体失约。

其中仁恒操盘备受瞩目的G03地块，据说会在下半年上市，打造11栋15-16层住宅，还有200多平的平层产品，这对于现在的江核来说，是相当大的挑战。

总体而言，即便赫赫有名的江北“核心区”，如今也备受煎熬。特别是在市场下行的背景下，买房人再怎么喜欢和认可“名分”，也比不上更切实际的配套兑现和产品力。

02

相比“江北核心区”，“紫东核心区”更是命途多舛。

2019年，紫东地区横空出世，与此同时作为南京首个TOD地铁小镇的青龙地铁小镇，被官宣为紫东核心区。

在此后的时间，从南京外国语学校仙林分校紫东江宁学校开学到各项配套建设的推进，板块有了显著改善。

彼时的深业青珑上府以及誉峰苑等盘更是千人摇号，2.8万/㎡的均价，中签率低至9.6%，根本不愁卖，可以说当时的紫核是南京楼市的香饽饽。

然而现如今，大家应该都好一阵子没有听到过“紫核”了。

一方面是由于紫核目前新房供应少，随着深业青珑上府和高科紫星荣院的相继收官，板块内已经没有新房可售，自然也就逐步淡出了视线。

另一方面，官方也在逐步地为紫核做去核化处理。

早在2021年，官方发布的《南京市栖霞区国土空间总体规划（2021-2035年）》中，当时的栖霞区还在高举紫核大旗，打造“中核、西提、东拓”的空间发展格局，其中中核是指以“紫核和环栖霞山片区”为核心的文旅科创核。

而到去年6月底，南京市规划和自然资源管理局发布了《2022年度栖霞区预支空间规模指标落地上图方案》，文中提及栖霞区已形成“中强、西优、东拓”的最新空间结构，其中中强是以“环栖霞山+白象+大学城”为核心区域，塑造文旅科创核。

不难看出，紫核的江湖地位在削弱。

特别是前段时间某警务服务站挂上了麒北的牌子，青龙地铁小镇一夜之间“改换门庭“，从昔日的“紫核”跌落成“麒麟北”，一时甚嚣尘上。

而在紫核逐渐隐退后，片区楼盘的二手房价也不太乐观。

片区内的中南山锦花城今年2月份成交了一套约79㎡户型，总价约204万，单价25782元/㎡，要知道在两年前，该面积段的成交价都在3.2万/㎡，精装房更是卖到过3.8万/㎡的高价。

此前大火的誉峰苑也在近期成交一套约89㎡的三房，总价265万，成交单价29793元/㎡，甚至不到3万/㎡。对比项目首开时约2.8万/㎡的价格，基本是亏本卖房！

如今当“紫核”的光环褪去，未来青龙地铁小镇板块的潜力还能发挥几成？我们拭目以待。

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除去以上两个核心区，那么剩下你所听说过，打着“核心区”名号的，大多数是开发商的“人造核”。

其中不乏一些配套资源、发展规划还不错的板块，如城南的雨核以及百家湖—九龙湖—上秦淮一脉相承的江宁核心区。

这些核心区内无论是配套还是楼盘去化都有着不错的成绩。

比如雨核，此前区域内的的金基嘉玥和云上润府前期房源基本售罄。在今年第一批次土拍中，雨核G05地块更是经过61轮竞价触顶，开发商拿地热情高涨。

可见，如今核不核心的已经无所谓了，卖的好才是王道。特别是今年，在市场下行的背景下，买房人和开发商都注意到。

“核心区”的名分已经没那么重要，唯有做好产品，走出属于自己的定位才能通过市场的检验，让房子真正实现自己的居住属性。