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大浪淘沙的2022年,谁在稳稳穿越周期?

  |   2023-01-06 05:48:16   |   作者:
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刚刚过去的2022年,是房地产行业无比艰难的一年。

漫长的凛冬时刻里,部分规模房企深陷负增长困局,暴雷、躺平、提前离开赛道……消极的声音此起彼伏。

但没有一个冬天不可逾越。岁末年终,信贷、债券、股权融资“三支箭”齐发,支柱行业的定调振聋发聩,房地产终于拨开云雾见天日。

行业筑底时期,总有一缕缕微光引领前行路。大浪淘沙的2022年,长期主义者尝到了甜头

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不置可否,2022年是楼市的至暗时刻。

这一年,行业整体低迷。商品房销售规模和开发投资规模均降至近五年新低;百强房企累计业绩规模同比降低41.6%,千亿房企数量腰斩至20家;拿地销售比降至2017年以来的最低点。

但,总有强者能稳稳穿越周期

克而瑞统计的2022中国房地产企业销售榜中,龙湖、建发强势补位

三道红线成了悬顶之剑,房企的投资情绪低迷。可华润、中海、保利等的投资力度领跑,龙湖等“逆行者”也保持了平稳的布局节奏

三支箭齐发,优质房企的融资环境得到显著改善。11月上旬,龙湖率先注册了200亿元储架式债券,并于11月底落地第一笔融资——20亿利率3%的中期票据;信贷方面,2022年已披露的银行意向性授信额度超4万亿,龙湖、万科等成为多家银行合作对象。

行业洗牌持续,佼佼者依然在雨夜前行

我们探究一家房企实现逆势增长的原因时,通常会从产品力、品牌战略等层面进行深度剖析。但龙湖的底盘早已“明牌”,其穿越周期的特质无外乎“财务安全、战略聚焦”的准则。


龙湖到底有多稳?几组数据显真章:

截至2022年6月末,龙湖连续6年稳居三道红线绿档,以4.07的现金短债比在房企中排名第一;

2022年11月,穆迪、标普、惠誉在最新的评级报告中都给予龙湖“投资级”的评级。要知道,目前三大国际评级机构的“投资级”评级房企数量均不超10家。龙湖充足的流动性、稳健的财务状况获得了强认可

2022年12月9日,龙湖发布公告,已全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据。这意味着,今年年内龙湖已无美元偿债压力

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正如吴亚军所说:“时刻保持低杠杆、安全现金流,是龙湖抵抗风险的重要利器。”足够厚实的财务“安全垫”,让龙湖得以大展身手,坚定在核心区域投入,尽显战略聚焦魄力。

2022年,房企拿地意愿并不强烈,整体投资呈现谨慎、收敛的态势,但这也为土地市场带来了更多的机会。龙湖保持定力,平衡发展与安全,持续在北京、上海、成都、杭州、合肥等高能级城市“加仓”

以南京为范本展开。

过去的一年,南京楼市的避险情绪显著上升,土地市场成交规模同比大降40%,新房市场的供销规模也双双下降。但龙湖,是低谷时期的一抹亮色

当不少房企还处在春节后的修整期时,龙湖高调发声,携中铁龙湖宸阅府、滨江龙湖翡翠上城、龙湖天璞、龙湖天玺、龙湖怡康舜山府等7大新盘与南京人见面,规模史无前例,抢占营销先机。

示意图

7月的二批次集中拍地中,龙湖将江浦G57地块和雨山路G58地块收入囊中,实现布局规模的稳步扩张。

逆势环境中,龙湖的产品力依然予市场以眼前一亮

南京主城南断供已久,龙湖端出6-7层的低密品质住宅舜山府,实现拿地9个月收官的超快流速;多盘厮杀、产品同质化严重,龙湖将天字系标杆作品带到江北核中核;小户型回归市场,龙湖反其道而行之,为江北区府板块量身定制首个精奢公馆风大平层央颂……

龙湖央颂实景图

辛勤耕耘当然会有收获。克而瑞的数据显示:2022南京房企权益金额/面积排行榜中,龙湖均挺进TOP10,金额排名较上一年度跃升4位;而在2022南京房企权益土储货值排行榜中,龙湖手握项目货值也升至52.39亿元。

数据来源于克而瑞

而复盘龙湖的布局步伐,不难发现它精准同频长三角唯一特大型城市、辐射南京都市圈3500万人的南京:

中铁龙湖宸阅府、龙湖怡康舜山府所在的城南,龙湖天璞、龙湖天玺、龙湖央颂等所在的江北,在最新版南京2035总体规划中与新街口、河西并列为4个市级中心,是城市核心功能的承载区。城市空间战略赋予的红利,为龙湖的项目流速、整体销售金额打底,从而反哺财务安全

可以说,在机会面前,龙湖尊重常识,不打无准备之战。这也是龙湖能够穿越周期、面向未来的根基。

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但能在行业风暴里独善其身,龙湖做对的事情,绝不单单是坚守财务安全。审时度势,不断调整经营战略,龙湖高度重视业务协同,为经营性收入实现飞跃筑就坚实的护城河。

得益于过往30年的成熟开发运营体系,龙湖战略性布局地产开发、商业投资、租赁住房、空间服务、智慧营造等多航道业务,是多赛道长跑的领军者。

2022年,龙湖由商业投资、租赁住房、空间服务等组成的经营性收入持续发力。数据显示,1-11月,龙湖累计实现经营性收入212.4亿元,创历史新高。这意味着过去一年,仅经营性收入这一项,龙湖的账户上每个月都能“躺着”进账近20亿元

同样以南京为范本,看看龙湖在商业投资、租赁住房领域的修为。

以“天街”为主品牌实现全国核心市场布局,经过二十多年的探索,龙湖已在商业领域积累了强大运营能力。在超6000家合作品牌的强力支持下,龙湖商业因地制宜,精准把控不同城市、区域的消费需求,定制“转念即达的欢乐入口”。2022全年新开14座购物中心,为城市消费赋能。

龙湖南京江北天街

2022年,南京聚力经济复苏。在释放消费活力上,打出竞逐国际消费中心城市,支持首店经济、夜间经济等一揽子动作,留住城市的烟火气。

龙湖南京河西天街

以流量IP为加持,南京的四座天街响应首店经济,引进稀蜴、NATAKIDS、自游家、陈记顺和、道顺射箭、顾家家居等品牌,焕新城市消费场景。

龙湖南京河西天街鸟瞰图

51超级珑珠日、66天街欢抢节、暑期档《夏日摆浪企划》麦当劳麦麦夜市、9月四座天街联动超级店庆季、年底天街欢乐季……以文化为抓手、IP加持,南京龙湖天街频频输出高辨识度的营销活动,实现客流和销售的双增长,不遗余力支持城市经济消费复苏。

龙湖南京龙湾天街活动现场

坚持网格化布局,接下来南京还将有第五座天街雨山天街、第一座星悦荟雨山星悦荟精彩绽放,实现与城共进的美好。

龙湖南京雨山天街效果图

龙湖南京雨山星悦荟效果图

租赁住房领域,龙湖冠寓已布局30多个高量级城市,仅2022年就新落地超1.5万间。从2021年起盈利,规模行业领先,品牌影响力稳居行业TOP3。

在南京,龙湖冠寓稳步扩张,累计开业17个项目,足迹遍布河西、鼓楼、城东、城北、江宁等核心区域,开业间数达6000+,出租率高达95.4%


营造亲密的邻里关系、提升品牌忠诚度,2022年,南京冠寓以“年货节”、流体暴力熊”、“粽香端午”、“天台露营派对”、“龙民节”等10多个丰富的主题社群活动,吸引超2000人次参与,软实力进一步彰显。


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告别单一的开发模式,房地产行业迈进“开发+运营+服务”并举的全生命周期。难能可贵的是,龙湖始终坚持底线思维,脚踏实地做好服务与管理,凝聚起强大的品牌效应。

2022年,部分房企的暴雷,推倒了延期交付、楼盘烂尾的多米诺骨牌。“保交付”成了多数房企的要务。

但龙湖,往前多迈了一步,坚定保产品力、交付力

2022全年,龙湖新交付超11万套住宅,为业主打造稳稳的幸福。产品力贯穿拿地、定位、设计、工程、交付、服务等环节,全周期、全流程的运营能力杰出。在克而瑞发布的2022中国房地产企业产品力TOP100中,龙湖跑赢多数头部房企,位居第二名。

从自有项目到外拓项目,从住宅项目到单一产权项目,龙湖在南京的每一步都步履坚定。2022年迎来了紫金原著、春江郦城等项目的高品质交付,全年房屋交付满意度高达90%,实现南京市场强有力的深耕。

龙湖紫金原著交付实景图

而当部分同行还在探索服务模式的搭建时,龙湖已经充分从业主的真实多样需求出发,以严格的服务标准与智慧科技产品,拓宽服务边界与温度。

2022年,龙湖的善居计划累计覆盖1500余社区,让家园常住常新;龙湖公益基金会更是自成立以来帮扶超162万人,尽显温情与情怀。

南京同样是美好发生地。

智能化服务上,龙民们只要通过APP“U享家”,就能实现缴费、24小时报修、访客管理等服务。2022年,“U享家”还逐步更新了线上交付、装修线上化、停车云等模块,业主们足不出户就能完成接房手续、车位管理、装修备案等操作。

人性化服务上,年初契合新年的年货节活动,六一让亲子关系更为紧密的游园互动游戏集,十月让爱家焕颜的善居计划,十二月将温暖传递的暖冬计划等,让南京的龙民们以“龙湖业主”的身份为傲。



过往皆序章,未来皆可盼。告别2022,来到2023,中央层面多部门的发文已为房地产市场定调、提振市场信心。

但在未知的考验和挑战中,长跑选手如龙湖,还将坚持探索、聚焦协同、韧性成长。就像龙湖文化里所坚信的,“每一次的危机或挑战,都是长期主义者的试金石”,我们永远可以相信,龙湖会在迭代前行中走得更稳更远。


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