2022年6月，房地产市场在经历了4月“腰斩”、5月“筑底”之后，6月可谓“久旱逢甘霖”。

  在规模房企的积极推盘、营销下，市场供求有所放量，成交略有复苏。

  重点30城供应面积环比增长50%，同比跌幅收窄至36%；成交面积环比增长31%，同比跌幅收窄至38%。TOP100房企单月业绩规模也环比显著增长61.2%，但上半年百强房企累计销售操盘金额的同比降幅仍在50.3%的高位。

  目前市场下行的三大核心问题依旧悬而未决，短期市场仍面临较大下行压力。

  2022年上半年整体市场压力较大，部分规模房企为了冲刺半年度业绩，纷纷加大推盘及营销力度。

  6月，百强房企实现销售操盘金额7329.7亿元，单月业绩规模环比大幅增长61.2%，但同比仍下降43%，降幅较4月有所收窄。

  累计来看，上半年百强房企累计销售操盘金额30564.6亿元，同比降幅50.3%，整体业绩腰斩。

  从2019年至今1-6月百强房企累计业绩表现情况来看，2021年明显高于其他几年。若与2020年1-6月相比，2022年1-6月百强房企累计业绩降幅为32.0%。

  具体来看，6月部分规模房企项目去化情况较佳、单月业绩表现突出，如中海、华润、绿城、招商、金地、绿地、滨江、金茂、越秀、华发、仁恒等企业单月业绩环比增幅均在60%以上。

  单月环比最高为仁恒置地，环比涨幅590.3%，主要是因为仁恒位于上海杨浦的仁恒·海上源项目6月末推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元。

  其次为招商蛇口和滨江集团，环比涨幅分别为156.1%和150.8%，滨江6月新开盘项目也较多，杭州多个项目新开盘或预证获批加推，都为6月单月带来了较高的业绩贡献。

  2022年规模房企对全年业绩规模预期更为谨慎，大部分房企不披露目标，或是已经主动调降了销售目标。仅有十余家上市房企公开披露了全年业绩目标，数量较往年40家左右的水平锐减。

  在公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至6月末的目标完成率不足40%，有近半数企业甚至不足30%。绝大多数企业上半年的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。

  随着近期政策面有所缓和、好转，规模房企在三四季度需进一步加紧货量供应，并积极营销以提高去化率水平。

  2022年上半年，房地产市场下行压力巨大，表现于刚需买不起，改善在观望，居民房贷更是两度负增长。

  重点30城累计成交面积同比下降48%，其中一线城市累计成交同比下降35%，26个二、三线城市累计成交同比下降50%。

  主要原因不乏以下三方面因素：

  其一，房企“暴雷”致市场信心缺失，购房者普遍担忧项目交付甚至烂尾。

  其二，房价预期转跌，“买涨不买跌”心理作用下，市场观望情绪浓重。

  其三，市场需求及购买力明显透支，而受疫情影响，居民就业及收入预期下滑，首付及月供还贷压力上升。

  进入6月，房地产市场可谓是“久旱逢甘霖”，供求有所放量，同比跌幅明显收窄，市场似见复苏迹象。重点30城供应面积环比增长50%，同比跌幅收窄至36%；成交面积环比增长31%，同比跌幅收窄至38%。

  但市场下行的三大核心问题依旧悬而未决，短期市场仍面临较大下行压力。

  分区域来看，长三角地区市场更具弹性，苏州、南京等成交放量，环比涨幅超30%，上海购房需求回补，成交率先同比转正。本月上海新盘平均去化率高达85%，“日光盘”占比近7成，因供应“撞车”，部分远郊刚需盘去化率跌至3成，但开盘当天认购套数也都在百套附近，实际去化压力整体可控。无锡、常州等城市成交仍处低位，同比跌幅都在70%附近。例如无锡，房企供货信心不足，集中开盘项目大幅减少，去化率大都低于30%。

  随着地方救市政策持续加码，房地产市场有望逐渐回稳，成交整体好于上半年。但各区域、各城市市场复苏进度不一，那些市场需求及购买力明显透支的三、四线城市，市场真正企稳仍需时间。

  从行业政策层面来看，上半年中央持续加码稳地产，六部委积极表态维稳，房地产行业从“去杠杆”到“稳杠杆”。适当提高宏观杠杆率，加强逆周期调节，支持财务可持续的企业适当加杠杆，尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为。居民家庭部门稳杠杆，支持金融机构对受疫情严重影响的个人住房与消费贷款。

  4.29政治局会议全面落实两“支持”，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

  但稳地产政策效果不显，居民房贷两次负增长，真实反映住房按揭贷款需求依旧较弱。

  下半年，货币政策仍将延续宽松态势，并将继续降准、降息纾困实体经济，房地产行业也将有所受益。

  我们认为，房地产金融政策或将实行逆周期调节，行业也将从去杠杆到稳杠杆。全面放松居民按揭贷款政策，引导房地产交易尽快恢复正常化，涉及全面下调首付比例，放松限贷政策标准，继续下调房贷利率等。地方加紧落地救市政策组合拳，二线及三四线城市或将全面取消限购、限售及限价，让市场信号不再失灵，压力城市则仍需通过财税刺激、房票安置等政策措施托市。

  附：2022年6月中国房地产企业销售排行榜TOP50