富人在抢房，刚需在观望！与其说，南京楼市复苏了，倒不如说市场分化加剧了。

对于南京一线板块来说，整体购买力相当强。上周，河西南两家“日光盘”用强势的去化成绩说明了一切，而远郊板块，即便是降价打折，依然原地踏步。

不光市场走向分化，同一板块内的产品也开始分化。各家房企有了“去同质化”意识，“撞脸”躺平不如打磨产品，练就反内卷能力。这对于买房人来说何尝不是件好事。

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河西南一直是南京“畅销”区域，楼盘也较为集中。河西南楼市经过几年“高歌猛进”式发展，今年开始实现了从撞脸同质化到素颜拼产品力的华丽转型。

早在星八客时期，佳兆业、五矿等楼盘最小约87㎡的起步户型，各家楼盘价格相差也不大，即使经历了房价从2字头到3字头的涨价，却也能让买房人能以300万上下的总价入手。

卖小换大，小三房变大四房是顺其自然，随着时间的推移，河西南星八客的首次改善客群也开始行动了。

如今的河西南，环顾板块内的几家在售新盘，同过去同质化产品扎堆亮相不同的是，现在的产品更趋向于良性分化，一个萝卜一个坑。

置业门槛跨度大

500万左右：嘉璟峰前期带包均价4.8万/㎡，500万准入，堪称区域最低准入门槛。

700万左右：同样约143㎡起步，金鼎湾和禧前期含包均价约5.2万/㎡，颐和云台源筑含包均价约4.9万/㎡。700万准入，这个价位也是目前南京高端市场竞争最激烈的。

1000万左右：星叶云墅和璟辰望樾府两家楼盘，放风价5万+/㎡，定位终极改善。

产品丰富多元

嘉璟峰打造河西南CBD全新地标，港企打造，讲究实用，定位中高端改善。

金鼎湾和禧打造新中式+低密住宅，相比高层林立的河西南，产品自身较为稀缺，定位高端改善。

颐和云台源筑则打造高层产品， 统一约143㎡户型，未来社区圈层更加纯粹，定位中高端改善产品。

璟辰望樾府则是科技住宅+大平层+一梯一户+配置高端会所……定位终极改善。

星叶云墅同样科技住宅+低密小高层，建面户型更大，妥妥终极改善项目。

起步面积多样

璟辰望樾府起步户型建面约195㎡，星叶云墅更大，220㎡起步。

嘉璟峰打造最低建面100~167㎡户型，身段较为灵活。其余大多做到了建面约143㎡起步。

此外，相比于去年同期，今年很多楼盘明显开始在物业服务、户型、景观、外立面等方面发力，总而言之一句话，都在追求品质的路上越走越远。

前不久，2022年南京第二批次集中供地中，河西南G29地块未设“毛坯限价”，背后也意味着，河西南要继续做出产品的分化，让有实力的开发商，可以尽情打造高品质住宅。

可以预见的是，河西南的楼盘不再只靠“地段”赋能，而靠“品质”代言。

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其实在楼市竞争中，内卷通常被安放在贬义语境中。

早期有河西南星八客上演的“抢人大战”，之后有江核新盘的同质化扎堆，还有去年南部新城四叶草的滑铁卢......

几年前，当房子的投资属性＞自住属性时，结果就是一样的产品，一样的户型，一样的客群，竞争是无序的内耗。

如今当房子卖不动，市场处于下行期时，开发商终于能够静下心重新思考产品力，在细分市场发力。你聚焦新中式，我打造科技住宅，各吃各的蛋糕，不仅良性竞争，还利好买房人。

产品分化的背后，也是购房群体的分化。

早在去年，中央在会上就明确了接下来的新奋斗目标——实现住有所居、实现共同富裕。

住房体系方面，思路非常清晰——

低收入群体→申请公租房

暂时没有买房实力的新青年→保障性租赁住房

有一定实力又不完全有的→共有产权房

有资金实力的→商品房

这意味着未来买房的主力军会是什么样的人？有经济实力的、对居住品质有追求的。

这也将倒逼房企注重产品力，打造差异化产品，河西南就开了一个很好的先例。

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为什么我们一再强调产品力？因为这是市场大势所趋，而且是从改善板块不断辐射刚需板块。

从土拍的风向可以看出，最新挂出的44块地块总，有13幅地块都没有设定毛坯限价，涉及城东光华路、河西南、南部新城、江核以及麒麟、江宁等板块，未来无论是改善市场还是刚需市场，产品都将更加分化。

其中江核就有3幅地块不设毛坯限价，结合近期江北新区发布的重磅文件——《关于提升江北新区新建商品住宅建筑质量要求的通知（试行）》，对外立面、装修、入户大堂、地下车库等多个方面进行品质要求。

可以预见，江北核心区的品质时代也要来了。

对于买房人而言，无论是河西南还是江北核心区等其它板块，正向的竞争会使各楼盘交付标准变高。只要有资金，有耐心，在产品分化的形势下，相信大家都能选到适合自己的楼盘。