曾经人抢房，如今房抢人。

去年上半年，面对南京楼市中总价300多万的新房项目时，很多买房人会把目光聚焦在江北核心区和燕子矶新城身上。

虽然它们都是南京置业板块中的“后起之秀”，但是肉眼可见的利好配套和诱人的倒挂空间总能拨动买房人的心弦。

可如今，在楼市降温潮席卷之下，只经历了短短几个月时间，两个红遍一时的“万人迷”板块均出现了剧情反转：倒挂空间逐渐消失了，买房大军也跟着消失了。

消失的“倒挂空间”

房价“倒挂空间”一直是楼市“兴奋剂”，多少买房人为它如痴如醉。

无论是江北核心区还是燕子矶新城，曾经都拥有诱人的房价倒挂空间。

2020年9月，江核二手房最高成交价就达到4.9万/㎡以上了，成交价在4.5万/㎡左右的二手房能一抓一大把。彼时，区域新房价格才3.1万/㎡左右。房价倒挂空间1万/㎡以上，并不是夸张的说法。

大多数买房人冲着“倒挂空间”而选江核确实也在情理之中。

江核新盘开盘现场

可如今呢？你还能指望江核房价倒挂空间还能维持在1万/㎡以上吗？一直高喊成交价“冲5、破5”的江核，二手房普遍成交价已经回落到了3.8-4.4万/㎡之间。我需要重复说一句，不是个案，而是普遍情况。

举几个代表性小区的成交案例。2021年12月，江核隧道口板块的雅居乐滨江国际成交一套建筑面积约134㎡的大户型房源，成交单价仅约3.8万/㎡，与区域新房价格持平。

截图自链家网

江核二手房市场还有更低的成交记录。位于青奥公园板块的保利西江月于2021年12月成交一套建筑面积约87㎡的小户型房源，成交单价约3.4万/㎡，略低于区域新房价格。

截图自链家网

作为成交价“领跑者”的正荣润锦城和正荣润江城简直如同江核二手房市场的YYDS，如今二手房成交价相比2021年上半年也回落了好几千元一平。

例如：正荣润锦城最新成交价在4.2-4.4万/㎡，而在2021年上半年，该小区多套房源成交价已破5万/㎡，最高成交单价达到5.2万/㎡以上。

截图自链家网

个别小区或极少数二手房降价或许不能反映真实的市场情况，但江核多个热门小区二手房成交价均出现降价态势。

当江核二手房市场已经开始偃旗息鼓时，我们还在期待二手房价格在短短的1-2年时间里全面破5或不断刷新高价是不现实的。

此外，目前区域江核部分新房项目带包均价接近4万/㎡。由此可见房价倒挂空间在逐渐消失。如果当下，你还是冲着“倒挂空间”而选择江核，我劝你该清醒清醒了。

消失的“成交记录”

江核的二手房市场虽然降价明显但至少每个小区近期都有成交记录。相比之下，燕子矶新城大多数小区目前仍位列“90天内零成交”队伍中。

截图自链家网

二手房难卖有市场客观原因，比如受制于今年下半年银行贷款难、放款慢等，但是进入2021年12月，央行降准，部分银行放款周期已经由此前的6个月起步缩短到2-3个月，甚至1个月。不少板块的二手房市场正在逐渐破冰。

上周，我们实探了大校场、九龙湖部分次新房市场发现，一些以往90天内零成交的小区，现在都有了销量记录。

相比之下，燕子矶新城二手房市场仿佛还没恢复“元气”。

据链家网信息显示，燕子矶新城唯一有过一次成交记录的小区是融创玉兰公馆。这套房成交单价不到4.2万/㎡。相比今年上半年同小区的成交单价来看，降低了将近4000元/㎡。

截图自链家网

融创玉兰公馆算是燕子矶新城的高价小区。整体来看，目前，该区域二手房小区普遍成交价在3.8万/㎡左右，目前区域在售新房价格在3.6-3.7万/㎡，几乎没有房价倒挂空间。

按理说，新房市场“货量”不多是有利于二手房市场销量的。自打10月底，万象天地四季收官后，燕子矶新城新房市场仅有宝能滨江府一家楼盘在售。

据燕子矶新城某二手房中介称，之所以区域二手房市场不好卖，受制于市场行情这一客观因素之外，还与买方心态有关。

2020年南师附中燕子矶新城学校正式对外招生，受到教育资源利好刺激，燕子矶新城楼市迎来了爆发期。

“当时很多买房人冲着学区买房的，但是受到国内重点城市推行的大学区政策影响，学区未来可能会成为不确定因素，因此很多买房人选择在原地观望。”

中介坦言，就连南京一二线名校学区房市场都有了降温趋势，更何况还没出成绩的南师附中燕子矶新城学区房呢？

燕子矶新城二手房实景图

此外，也有中介表示，燕子矶新城基本以自住客为主，相比投资客居多的区域来说，卖家心态较为平稳，降价急售型卖家并不多，这也导致了二手房市场不可能大面积降价。在如今低迷的市场行情下 ，没有低价刺激，买家难为所动。

消失的“买房大军”

从新房市场来看，江核可以用“魔幻”来形容，燕子矶新城则总结为“货少”。

在2021年上半年以前，江核和燕子矶新城都不缺人，尤其江核多家楼盘开盘报名人数少则几千人高则万人以上。两个板块共同的特色是新房市场陪跑者多，中签者少。

自打2021年年中，“宁小通”平台上线、南京楼市热盘采取集中上市后，江核和燕子矶新城都曾位列集中上市的楼盘行列。

由于买房人只能在所开热盘中“多选一”，加之受到市场降温行情影响，因此，江核和燕子矶新城开盘报名人数开始有所回落，开盘未售罄成为常态。

对比两个板块来看，江核新房市场降温似乎更明显些。

从2021年9月份开始，江核新房市场普遍的8成首付开始降至5成，非畅销楼层甚至最低3成。一些楼盘由于报名人数低于所推房源数量，选房无需摇号采取平推形式，市场出现大量“分销”行动。

相比之下，燕子矶新城新房市场并没有“内卷”，最大原因在于缺货。目前区域内只有宝能滨江府一盘在售，“一盘独售”的市场似乎也没有为宝能滨江府吸来大量客源。

项目12月初所推的172套房源，成功报名的买房人共计249组。据南京网上房地产数据显示，截至目前，仍有将近一半房源没有卖掉。如果是 2021年上半年或是2020年下半年，“一盘独售”市场想都别想，必遭疯抢。

截图自“宁小通”

还原真实市场，理性置业

以上赘述这么多，目的是为买房人还原真实市场，而非唱衰市场。

确切地说，江核和燕子矶新城并非越来越凉而是越来越理性了。房子作为大宗商品，如果市场每一次开盘都是千人抢购、逢开必罄，这样的市场是野蛮且病态的。相反，“开盘卖不完”才是市场理性状态。

在眼下的行情背景下，南京楼盘推新能保持7-8成的真实去化数据已经算是不错的销量了，达到6成左右的去化也属于正常成绩。“认为追高“抢”来的房子一定比抄底“淘”来的房子更有价值。”这种固态观念眼下必须要彻底打破。