——仲量联行 2021年第三季度南京房地产市场回顾及展望

2021年10月13日，南京——2021年第三季度，南京商业地产市场整体保持平稳，但疫情的反复以及双减政策的落实，使得市场的成交活跃度有所下降。南京办公楼市场方面，金融服务以及科技互联网企业需求占主导，带动市场空置率整体小幅下降，甲级办公楼租金环比小幅上升。优质零售物业市场方面，市场总体维持平稳，首店效应持续注入活力，核心商圈在疫情期间加速消费提档升级，零售物业市场平均空置率有所下降 。

仲量联行南京、杭州、武汉总经理辛毅表示：“本轮疫情冲击令南京甲级办公楼市场承压，租赁成交量减少，但随着南京政府对疫情的有效控制，租赁市场活跃度正逐步回暖；南京市政府在三季度三次发放消费券以提振线下消费，有效维护了零售市场稳定。”

优质办公楼

科技互联网和金融服务租赁需求相对稳健，市场活跃度在上一季度回升后略有下降。三季度，南京优质存量办公楼市场的净吸纳量达到5万多平方米，在疫情的反复和双减政策的双重影响下，租赁问询及成交活跃度均有下降。小面积成交客户居多，且超8成租赁成交为中资租户。大面积租户或由于疫情延后寻租日期。在当前有利于租户方的市场情况下，三季度搬迁交易占市场总成交过超60%。全市优质办公楼净吸纳量大约为上季度的二分之一。成交板块仍集中于两大成熟商务区——新街口和河西。相较于房地产及建筑以及批发与零售行业，金融服务、科技互联网行业等受影响较小。以银行为代表的金融服务行业、科技互联网行业作为市场的长期驱动力，维持了较为良好的承租能力。

2021年三季度，南京办公楼市场暂无新增项目交付，双减政策而导致的产业结构比例变化对办公市场供需影响存在滞后性。截至三季度末，由于甲级和乙级市场均未有新项目入市，全市整体办公楼市场存量约为454万平方米，整体空置率略微下降至23.7%。三季度，由于疫情的影响，许多企业推迟租赁选址的进程，加之双减政策的影响，一批带装修的低价办公空间进入市场，加剧了租赁办公市场的竞争。甲级项目业主市场情绪较为悲观，但由于二季度市场成交有限，并未完全体现市场租金变化，因此租金变化在三季度存在相应滞后性；租户在板块内同级别楼宇间租户搬迁较为频繁。甲级办公楼空置率环比下降2.1个百分点至29.8%；乙级办公楼空置率环比下降2.1个百分点至18.4%。

三季度市场压力滞后，租金跌幅放缓。三季度，甲级办公楼市场净有效租金录得4.2元每平方米每天，环比下降0.5个百分点，乙级办公楼市场净有效租金录得3.2元每平方米每天，环比下降0.3个百分点。新街口板块和河西板块的甲级办公楼租户相较于其它板块稍显活跃，新设公司均选址新街口以及河西板块，其中科技互联网行业新租均选址河西。

优质办公楼市场展望：今年第四季度，预计将有6个优质办公楼项目共计约43万平方米的体量入市，包括中海广场、金鹰世界C塔、金地中心以及金融城2期。由于新增供应大多集中于河西板块，该板块市场租金承压态势延续。由于疫情已得到有效遏制，在三季度积压的租赁需求将于四季度集中释放，尤其是有大面积承租能力的中资企业，市场问询量以及成交量或将在短期内进行反弹。另一方面，双减政策对办公楼市场带来的影响将会进一步显现，未来新增供应将面临过剩的状态，或使得南京整体办公租金市场将持续处于消化期。仲量联行南京商业地产部总监陈明哲表示：“南京市持续深化创新名城建设，在未来将进一步调整产业结构，面对较大的未来供应，南京办公楼市场竞争将加剧，未来将面临租金倒挂的局面，业主应通过提升服务品质来提升楼宇自身软实力，而对于租户来说，目前的市场环境为其提供了更加有利的议价空间。”

优质零售物业

三季度南京出台积极政策进一步鼓励线下消费以维持经济平稳。2021年第三季度，整体空置率环比下降0.3个百分点至 4.1%。维持经济平稳运行，南京市政府在三季度三次发放消费券以提振线下消费，加速因疫情反复而影响的经济复苏，此举取得良好成效。由疫情诱发的品牌退租现象在第三季度并未明显显现，然而新入驻品牌的装修周期明显延长。各零售项目体验类业态暂时闭店，如影院、KTV、密室逃脱、儿童类培训中心等；部分快时尚品牌由于品牌本身在全国的战略布局发生改变而选择撤店，如H&M选择关闭在德基广场的门店。

三季度核心商圈零售品牌持续洗牌，疫情反扑引流消费者至线上消费。三季度，各板块商业尤其江宁板块短暂闭店，虽然线下商业暂时停摆，但是各商场转战线上，通过小程序、APP、社群等方式继续服务广大消费者。更多商场通过疫情期间加速商业转型升级，高效利用商业转型时机。比如，各商场暂时无法提供堂食服务，便在微信小程序中推出外送服务；其他品类商品均可在小程序或线上商城下单购买，送货到家。在疫情被有效遏制后，位于新街口板块的新百负一层创新打造的美食广场重装开业，一众网红餐饮品牌入驻，如KUMO KUMO江苏首店开业，吸引大量人流。德基广场在三季度新进招商品牌迎来爆发，引入如Christian Louboutin、3CE、Laura Mercier、华为智能生活馆等南京首家品牌。与此同时，从业态表现来看，餐饮、服饰及体验类等租赁需求仍表现亮眼，其中热门连锁餐饮品牌在南京扩店依然最为活跃，占比达到45%，如苏小柳南京首店选址新百；新能源汽车企业也在政策的支持下积极扩张，智己、华为等汽车体验店也陆续布局南京市场。

三季度核心商圈迎来两个项目入市，次级商圈迎来一项目开业。尽管整体市场暂时并不乐观，新项目依旧相继开业，共带来约34万方的商业体量。位于雨花台板块的宜悦城率先在7月17号开业，主要服务周边居民以及办公人群，招商率高达100%。除此之外，另外两个项目为位于河西的龙湖南京河西天街和建邺吾悦广场，分别为9月9日和9月10号开业，招商率均为100%，头部房企在疫情影响下率先“破局”，增强了河西的零售产业布局的成熟度，而接近100%的开业率也显示出河西商圈浓厚的消费氛围。

零售物业市场需求营运普遍维稳，租金小幅下降。租金方面，由于疫情的冲击，全市优质零售物业为了留住租户而选择下调部分租金，因此首层净有效租金略有下降，录得16.1元每平方米每天，环比小幅下降0.2个百分点。核心商圈体现消费韧性，租金环比小幅下降0.2个百分点，净租金约为21元每平方米每天。次级商圈租金环比下降0.3个百分点，约为12元每平方米每天。

优质零售物业市场展望： 2021年第四季度预计有4个项目入市，合计约31万平方米体量，均衡分布于各个板块。随着零售项目的逐渐增多，南京零售物业市场的布局将逐渐呈现两极分化的态势，对于品牌调整快的优质项目，其租金以及空置率都将保持一个相对稳健的水平，而对于空置率一直处在高位、经营每况愈下的零售项目则将对市场租金产生一定的负面影响，但对于南京整体零售市场而言，正常的更新迭代是不可避免的，良好的市场竞争环境也将继续触发消费活力，激发消费潜能，在“消费3.0’的时代下争得一席之地，促进消费市场朝着更加完善的方向发展。