江核房价要“破4”了，震惊吗？

目前江核卖得最贵的楼盘，还属位于核中核的中交锦方，单价突破了35000元/平，算是目前江核房价的天花板，本以为“奔四”还得再等一段时间，没想到金基中北映樾凭借着豪宅基因、区域内唯一一家会所等标签，一度传来40000元/平的放风价（具体以实际情况为准），大跃进式地实现了江核的阶层跨越。

与此同时，就在上个月，南京第二批两集地块挂牌，其中G19地块毛坯限价38000元/平，若加上升级装修包，后期上市价格妥妥站稳“4字”头！

本次，江北直管区共挂出8幅地块，主要位于江北核心区、大厂葛塘片区，其中核心区包含核中核、国际健康城、青奥体育公园等板块。

我们率先来关注一下江核板块。

根据此前出让地块的毛坯限价来看，我们大致整理出一份目前江北核心区内部各子板块最新的毛坯限价情况：

江核中央商务区新金融中心：毛坯限价38000元/平

• 待上市楼盘：扬子江金茂悦C4

• 待拍地块：新区G19、新区G17

• 在售楼盘：中交锦方

• 二手房/次新房：华润国际社区、扬子江金茂悦、绿地海悦、大华云江印月

江核中央商务区健康城：毛坯限价35000元/平

• 待上市楼盘：卓越G12

• 待拍地块：新区G18

• 次新房：润辰府、悦辰府

江核隧道口板块：毛坯限价32000元/平

• 待上市楼盘：保利江汇、世纪金源G42

• 在售楼盘：江畔都会上城、启迪水木滨江

• 二手房/次新房：雅居乐滨江国际、正荣润江城、正荣润锦城、江与城、卓越大江悦府

江核政务中心板块：毛坯限价30750-32000元/平

• 待上市楼盘：金基中北映樾、天宸江樾、天宸云筑、林景润园

• 在售楼盘：花语熙岸府、千江凌云府、大华锦绣江来

• 次新房：长江时代1314/1516、首开万科江悦光年、和光锦棠府

江核青奥体育公园板块：毛坯限价31850-32660元/平

• 待上市楼盘：颐居G10、新城G11

• 待拍地块：新区G14、新区G15

• 二手房/次新房：保利西江月、中海左岸澜庭、金地风华国际

NO.新区2021G14地块

地块名称：江北新区浦滨路以东、康华路以南（NJJBd030-06-10）地块。

地块四至：东至规划道路， 南至康安路， 西至丰字河， 北至镇南河。

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：64102.21平

容积率：≤2.4

挂牌起始价：325000万元

最高限价：361000万元

起拍楼面价：21125元/平

最高楼面限价：23465元/平

最高毛坯限价：32660元/平(装修价格另行核定)

NO.新区2021G15地块

地块名称：江北新区浦滨路以东、康安路以南（NJJBd030-06-04）地块。

地块四至：东至规划道路， 南至康健路， 西至丰字河， 北至康安路。

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：71123.91平方米

容积率：≤2.4

挂牌起始价：359000万元

最高限价：401000万元

起拍楼面价：21031元/平

最高楼面限价：23492元/平

最高毛坯限价：32620元/平(装修价格另行核定)

G14、G15这两幅地块均位于江北核心区青奥体育公园范围内，与金地未来城学校仅一街之隔，甚至还可以远眺到雅居乐滨江国际以及明发财富中心。

在实探过程中， 我注意到这两幅地块与今年第一次集中出让的颐居江北核心区G10地块在同一侧，其中，颐居江北核心区G10地块的成交总价27.5亿，成交楼面价16774元/㎡，毛坯限价32000元/㎡。

相比之下，G14、G15地块的毛坯限价分别是32660元/平、32620元/平，涨了620-660元/平。

就在上个月，颐居江北核心区G10地块规划已出，拟建12栋住宅，打造25-26层高层住宅，楼间距在40米以上。值得注意的是，5-12号楼底层采用局部架空或全部架空的设计。

在一份协议文件中，要求颐居拿到这幅地之后，需在签订协议后的12个月内引入一家注册资本金不低于40亿元人民币的企业总部，该企业总部每年缴纳税收须不低于2.5亿元人民币。

目前青奥板块暂无新房在售，周边次新房有金地风华国际、中海左岸澜庭，收官均价均在30500元/平。

金地风华国际：15栋高层，户型建面约97-143平，收官均价30500元/平

中海左岸澜庭：30栋高层，户型建面约95-135平，收官均价30500元/平

目前青奥板块挂出的二手房小区仅有保利西江月一家，一共12栋高层，户型建面约90-125平，在链家网站上，挂牌价达到了40789元/平，最高成交价在41319元/平。

G17地块

地块名称：江北新区广西埂大街以北、万寿路以东（NJJBd010-14-15）地块。

地块四至：东至九袱洲路， 南至广西埂大街， 西至中心河， 北至规划道路。

规划用地性质：Rb商住混合用地

出让面积：28596.2平方米

容积率：≤3.2

挂牌起始价：180000万元

最高限价：195000万元

起拍楼面价：19670元/平

最高楼面限价：21310元/平

最高毛坯限价：35000元/平(装修价格另行核定)

华润国际社区东侧就是即将出让的G17地块，毛坯销售限价达到了35000元/平，西侧则是卓越江北核心区G12地块，毛坯销售限价同样是35000元/平。

根据土地出让协议，G12地块内须建设一座地上建筑面积不少于13万方的集中式购物中心（不含家具建材市场、批发市场），其中医疗健康、文化、娱乐、展览展示、生活配套等服务型业态面积不少于50000平方米，48个月内开业运营。

据小道消息，该地块将由卓越、旭辉、金地商置联合开发，具体信息待定。

而即将开拍的江核G17地块，出让条件也十分苛刻：

在1个月内引入一家中国企业500强前50名、线上平台商品交易规模超过3000医院的互联网服务和零售行业企业，该企业须在地块内设立新零售产业省级业务区域中心，且十五年不得迁离等等。

周边楼盘方面，次新房悦辰府去年5月收官，收官均价31500元/平，华润国际社区一共16栋高层，户型建面约89-144平，在链家网站上的挂牌价为46201元/平，最高成交价48395元/平。

G18地块

地块名称：江北新区七里河大街以北、江北快速路以东（NJJBd010-04-27）地块。

地块四至：东至规划道路， 南至广西埂大街， 西至规划道路， 北至规划道路。

规划用地性质：Rb商住混合用地

出让面积：16292.72平方米

容积率：≤3

挂牌起始价：100000万元

最高限价：114000万元

起拍楼面价：20459元/平

最高楼面限价：23323元/平

最高毛坯限价：35000元/平(装修价格另行核定)

G18地块位于江核国际健康城板块，距南京鼓楼医院江北国际医院非常近，与润辰府一街之隔，毛坯销售限价为35000元/平。

不过，润辰府早已收官，一共16栋多层，户型建面约989-130平，收官均价32592元/平。

对面的栖樾府因一条江北快速路被划出了江北核心区，目前还剩最后1栋楼C14号楼待加推，11层高，约20套，户型建面约96㎡，首付可能会要求8成起，前期销许均价约32960-34725元/㎡，精装交付。

G19地块

地块名称：江北新区横江大道以东、七里河大街以北地块。

地块四至：东至规划道路， 南至胜利河， 西至横江大道， 北至规划道路。

规划用地性质：Bb商办混合用地，R2二类居住用地

出让面积：39873.31平方米

容积率：≤4.2

挂牌起始价：168000万元

最高限价：184000万元

起拍楼面价：10032元/平

最高楼面限价：10987元/平

最高毛坯限价：38000元/平(装修价格另行核定)

值得关注度是，G19地块毛坯销售限价达到了38000元/平，相较于原江北毛坯销售最高价的卓越G12地块的35000元/平，上涨了3000元/平，如若后期加上2000元/平的全装修，那么上市价格妥妥地“破4”！

G19地块的地理位置十分优越，与扬子江金茂悦、大华云江印月近在咫尺。

大华云江印月只规划了4栋高层，户型建面约103、123㎡，去年年底首开即售罄，收官均价32025-32205元/平。

纯新盘中交锦方已于9月2日首开，当天推出148套房源，耗时约2个多小时，全部卖完。此次开盘的销许均价35300-35570元/㎡，户型建筑面积约110㎡、130㎡、140㎡，精装修交付，无升级装修包，首付8成起。

写在最后：

虽然，一房难求，中签率低是江核最为明显的标签，但正是因为不愁卖，这也使得开发商并没有将心思放在房屋品质上，随便划划水，都有不少人趋之若鹜，江核也一度被不少人诟病“不值得”。

此次定品质新规，一方面是拉开了与此前楼盘的差距，一方面也让江核不断逼近40000元/平的价格更站得住脚。我们也希望在9月26日的土拍中，江核的房子能更上一层楼，努力吸引更多高端改善人群的进入。