“去年这时候，雅居乐滨江国际一个月能卖十几套，今年能卖四、五套就不错了........”江北核心区一家二手房中介门店经纪人如是说道。

受到疫情及二手房贷款难等因素影响，眼下，南京多数二手房小区并不好卖，就连板块热度居高不下的江北核心区也不例外。

江北核心区二手房小区实景

据相关统计数据称，今年上半年江北核心区五家二手房小区成交量只有111套，同比去年的242套来说，降幅达到54%。

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实探：疫情期间中介门店冷清，带看业务受影响

早上10:00，雅居乐滨江国际西区的二手房中介门店——德佑，正常营业。隔壁另一家中介门店——高业，大门紧锁。

据德佑二手房经纪人称疫情期间基本没人上门咨询，周边个别小区也暂时不接受中介来访。目前，他们只能通过电话拓客形式开展业务。

“这段时间太清闲了，去年这时候比现在忙多了。”

德佑二手房经纪人说，疫情期间带看业务受到影响，但是对成交量造成影响最主要的原因是二手房贷款难、下款慢，因为对于上半年卖房再买房的“换房族”来说，买房周期被拉长了。

既然房子不好卖，业主心理价位是否会降低呢？

对此，二手房经纪人直言江北核心区的投资客心态比较平和，基本看不到降价急卖的卖家，一套房顶多只有2-3万的议价空间。

二手房经纪人说，这也许是潜力地段和平庸地段的买家心理区别，就算不卖，也不会贱卖。

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未来5年内，江北核心区二手房小区还将新增22个

目前江北核心区目前在售的5家小区分别是雅居乐滨江国际、正荣润江城、正荣润锦城、华润国际社区、保利西江月。

据链家网挂牌量显示，5个小区共有487套房源在售。在售房源最多的小区是雅居乐滨江国际和正荣润锦城，各有124套挂牌量。

江北核心区二手房实景

如果参照今年上半年的销量来看，这487套二手房库存量需要2年以上的时间才能全部消化完。

这487套房源只是一家中介机构的统计数据，事实上，江北核心区二手房库存量远远不止这些。

此外，还必须了解的是，5年内江北核心区还将22个新小区流通到二手房市场中，加上现有的5个小区，江北核心区二手房市场供应量会大幅增多。

制图：江苏房地产金融

那么，未来江北核心区二手房是否更加难销？

对此，业内人士分析，一个区域的二手房是否好卖，不仅需要看供应量还要看需求量 。

未来3-5年，江北核心区有三大产业集聚。这些产业会带来就业人口，只要有源源不断的人口导入，江北核心区就不会变成空城。

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江北核心区二手房如何选？

很多买房人会问，眼下站在将近5万/㎡左右的价格高位上，入手江北核心区二手房是否值得？

如果有首付8成、300万的验资门槛，买新房无疑性价比更高，毕竟板块的内新房单价在3.5万/㎡左右。

但是对于想避开屡次陪跑摇号，尽快上车的买房人来说，买二手房优势体现在不用经历2年左右的交付期，而且如果是首套房买家，首付只需3成，上车门槛较低。

江北核心区二手房实景

江北核心区目前在售的五家二手房小区应当如何挑选呢？

第一，如果你看中小区品质、注重居住圈层感，可以关注雅居乐滨江国际。

该小区是五家二手房小区中唯一的改善型小区，户型可供选择空间较大，既有100㎡出头的小户型产品，也有将近300㎡的大平层可挑。

第二，如果看中赠送面积和得房率可关注正荣润江城、正荣润锦城。

正荣润江城、正荣润锦城得房率能达到90%以上，一般情况下高层房源得房率大多在72-76%。

以正荣润江城为例，建筑面积107㎡的户型套内面积能将近100㎡，得房率越高，性价比也就越高。

第三，如果看中地段和商业配套，可以关注华润国际社区。

华润国际社区距离江北地下城较近，江北地下城为国内规模最大的单体地下空间项目，这里也被称作是江北“新街口”。

第四，如果看中低总价，可以关注保利西江月。

从成交单价上看，保利西江月是五个小区中价格最低的，目前成交单价不到4万/㎡，但是与地铁站相距2公里以上。

截图自链家网

最后，还需要提醒大家的是，在二手房网站上比价时要注意甄别，不要被个别高成交价房源迷惑双眼。

比如：今年5月，雅居乐滨江国际成交了一套单价近5.7万/㎡的二手房，但看这个数字，很多买房人会认为江北核心区二手房天花板价又被刷新了。

其实不然，这套成交房源属于顶跃户型，建筑面积虽然只有137㎡，但实际使用面积有215㎡，算下来其实单价也只有3.6万/㎡左右，这种非标户型的成交价是不具有参考性的。

目前，江北核心区真实房价情况是，这5个小区成交价大多在4.7万/㎡上下，挂牌单价超过5.5万/㎡的普通层房源，基本属于有价无市。