2021年已经过半，各大房企、楼市的年中数据相继出炉，作为一直关注公寓领域的专业媒体平台，《南京公寓情报》工作室也携手克而瑞南京，为大家带来【2021南京公寓半年报】。

本文依托克而瑞南京提供的专业数据，从行情数据、土地市场、城市政策三个方面解读南京公寓市场。

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行 情 数 据

一、均价方面

2021年1月至6月，南京酒店式公寓的成交均价起伏较大。

值得注意的是，1月，南京公寓均价尚不足20000元/㎡，3月，南京公寓成交均价已经突破了30000元/㎡，6月，公寓的成交均价又降到了21991元/㎡。

据南小寓了解，3月份南京公寓的成交均价之所以“破3”，主要是位于河西的紫辉时代广场成交了245套房源，成交均价在41795元/㎡，拉高了整体成交均价。

二、成交方面

成交面积：

上半年，3月份南京公寓的成交面积最多，达到了4.4万㎡，同样是因为紫辉时代广场，其在售户型面积105㎡起步，当月的成交面积就达到了2.16万㎡。紧接着1月份南京公寓成交面积也达到了3.5万㎡，除此之外其余月份的公寓成交面积均在2万㎡以下。

成交面积TOP10：

成交套数：

上半年，南京酒店式公寓成交套数最多的月份为3月，当月成交了735套，随后成交量逐月递减，但每月也有300-400套的成交量。

成交套数TOP10：

值得一提的是，除了紫辉时代广场、南京金地中心套均价破百万外，其余公寓的套均价均在百万以下。

南京南站项目万科都荟天地，主打26-38㎡小户型，套均价在70万左右，上半年一共卖出300多套，可以说是南京公寓市场上半年的“销冠”。

三、供应方面：

上半年，南京公寓在2月和6月的供应量均为零，供应面积和套数最多的为5月份，主要是因为龙湖水晶郦城、峯汇中心这两家公寓新领了2000余套公寓房源销许。

其中，纯新盘龙湖水晶郦城新领了1350套酒店式公寓销许，户型建面约30㎡，销许均价约17900元/㎡。峯汇中心领了768套酒店式公寓房源销许，户型建筑面积为35、42㎡，精装修交付，均价为18000元/㎡。

备注：以上数据来源克而瑞南京

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土 地 市 场

截至6月30日，南京一共出让了7幅可建酒店式公寓的商办地块。其中，江北4幅，城北2幅，溧水1幅。

燕子矶G66地块

燕子矶G66地块东至国有土地，南至燕化路，西至钟燕路，北至新燕路，出让面积为10336.57㎡，限高150米，在附带的《滨江商务区二期04-24投资发展协议》中，除了建设酒店式公寓和五星级酒店外，还要求引进中国民营500强企业，项目中还将出现外资的身影，为板块注入新鲜血液，非常值得期待！

仅经过一轮竞拍，燕子矶新城G66地块被南京新华海科技产业集团有限公司以1.52亿元城的底价拿下。

出让条件：

新区G13地块

该地块位于江北新区浦镇大街以北、浦滨路以东，出让面积38264.07㎡，可配建办公、商业和酒店式公寓。

仅经过一轮竞拍，该地块便被南京扬子国资投资集团有限责任公司以65000万元的底价成交。

出让条件：

新玄武G24地块

新玄武G24地块位于玄武区红山街道丹霞路以北、恒嘉路以东，为商住地块，出让面积21.45万㎡，这块地是新玄武涉宅的最后一幅地块，而且地处核心地段，所以格外引人注意。

经过长达近4小时158轮的竞拍后，该地块成功被招商蛇口以88.9亿元的总价拿下。

该地块面积很大，未来将划分为为A、B、C、D、E、F、G、H、I等多个小地块开发，地块整体要求非常苛刻，其中A分区要求配建地上建筑面积不超过30000㎡酒店式公寓，且须由竞得人或其控股子公司统一运营管理：

出让条件：

两桥中央商务区G39地块

两桥中央商务区G39地块的地理位置非常优越，临近S3地铁贾西站，整个地块的体量很大，出让面积235494.08㎡，最终，华润置地以底价70.6亿元拿下，未来将打造万象城。

根据出让要求，地块除了须配建酒店式公寓外，还将建有高端购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、公园绿地等，业态十分丰富。

出让条件：

浦口城南中心G53地块

G53地块是浦口打造的城南中心的门面，将和附近核心区内的砂之船奥特莱斯、丰大国际酒店、青奥体育公园、长江之舟、瑞斯丽酒店等沿城南河两岸互动，形成江北新区文体、购物、酒店、休闲集群。

最终银城以42亿元的总价竞得城南中心G53地块。

该地块总用地面积超22万方，定位办公、商业综合体和文化，未来将有商务型酒店、超市、不少于9万方的文化建筑、不低于160米的商务办公楼（含五星级酒店）、酒店式公寓、零售商业等。

出让条件：

新区G12地块

该地块位于江北新区核中核位置，就在华润国际社区西侧，根据出让要求，可配建酒店式公寓以及集中式购物中心。

经过一轮竞价后，该地块直接被卓越以43.8亿的总价拿下！

出让条件：

溧水G01地块

该地块位于石湫街道，紧邻地铁S9号线石湫站，周边有学府新天地、影都商汇等商业配套。

此外，该地块也是荔枝广场地块，早在2019年10月25日，备受关注的石湫·荔枝广场就正式签约落户溧水。项目规划建筑面积约11万平方米，计划投资8亿元，预计三年建成，建成后将成为溧水区商业新地标。

最终，该地块经过32轮竞价，被南京溧水城市建设集团有限公司以总价7330万元拿下。

出让条件：

纵观这些拿地房企，不是银城、华润、卓越这样的大型品牌房企，就是扬子国资、溧水城市建设集团这样具有官方背景的国企，开发实力有保障，品牌、口碑都值得期待。而且这些公寓背后都依托了一定的商业综合体、办公，不仅生活便利，人流也有了保障。

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城 市 政 策

3月11日，南京市规划和自然资源局发布关于印发《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》的通知，该办法自2021年4月9日起施行。《既有建筑改变使用功能规划消防联合审查办法》（宁规规范字〔2018〕5号）同时废止。

这意味着南京对既有建筑改变使用功能的审批手续将更加严格。

从政策内容来看，未来一些未经批准擅自将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓，或未经批准擅自封闭架空层、增加隔层等增加建筑面积进行使用的建筑，建设主管部门将不予受理施工许可、消防设计审查或消防验收备案！

政策内容：

既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法

第一条 为规范既有建筑改变使用功能进行规划确认、消防设计审查或消防验收备案的工作程序，优化营商环境、提高审查效率，依据《南京市城乡规划条例》《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住建部令第51号）的有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内既有建筑改变使用功能需要办理规划确认、消防设计审查或消防验收备案的，适用本办法。符合原规划用途，仅对建筑内部进行装饰装修、调整布局的不适用本办法。

第三条 本办法通过正、负面清单的形式进行管理，采用企业申请和部门间认定函的方式对既有建筑改变使用功能进行确认。鼓励激发市场活力、提升文化功能、改善民生设施、完善公共服务、进行创新创业的项目；严格控制对城市规划和周边环境、安全有严重影响的项目。

第四条 以下建筑（历史建筑、文物保护建筑除外）使用功能变更符合城市规划要求，对周边无严重影响，无需征求规划资源主管部门意见，建设单位可直接按规定向建设主管部门申请办理消防设计审查或消防验收备案：

1．商业、办公（行政办公及工业、研发等企业办公除外）建筑内部的业态调整或者互换，包括：商店、办公、酒店、旅馆、超市、餐饮、娱乐、影剧院、健身房、月子会所、培训机构、托育机构、金融保险服务、眼科、口腔、体检、美容、诊所、宠物医院等；

2．各级人民政府为主体所有或者管理的公共服务设施如：教育设施、医疗设施、文化设施、体育设施、社会福利与保障设施等建筑内部(除社区用房、物管用房、农贸市场外)，在保证主体功能的前提下增加商业服务配套设施的；

3．利用住宅从事创新创业活动，不产生光、电、音等干扰的，如：民宿、文化创意、咨询设计、电子商务、投资基金等；

4．利用风景区（非规划核心景区内）配套用房，增设服务游客的商业设施；

5．工业厂房、仓储建筑增加物流功能或建筑功能相互调整的；

6．其他同一规划用途下建筑内部经营业态的调整。

第五条 以下建筑使用功能变更严重影响城市规划和周边环境，无需征求规划资源主管部门意见，建设主管部门直接不予受理施工许可、消防设计审查或消防验收备案：

1．未经批准擅自将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓的；

2．利用住宅建筑改为有安全、噪声、光、油烟污染问题、严重影响周边环境的项目，包括：餐饮、机械加工、建材库房、宠物医院、娱乐场所、棋牌室、健身房、游泳馆等；

3．未经批准擅自将建筑用途转为易燃易爆、危化品生产加工存储、危废存储等功能的；

4．社区用房、物管用房、农贸市场改做他用的；

5．未经批准擅自将地下车库、交通通道改做他用的；

6．未经批准擅自封闭架空层、增加隔层等增加建筑面积进行使用的；

7．利用违法建设整体或部分进行使用的；

8．其他明显与建设工程规划许可用途不符的。

第六条 除本办法第四条、第五条规定以外的其他建筑改变使用功能的，由房屋产权方或建设单位在开展方案设计前提出申请，规划资源主管部门出具意见。建设主管部门在消防设计审查或消防验收备案遇到难以判断的情形时；或者认为原规划许可内容不明确，需函询的，也可书面征求规划资源主管部门意见，规划资源主管部门在10个工作日内回函。

（一）下列调整不改变土地用途和不动产登记用途的，无需办理规划许可，在取得规划同意调整的意见后，建设单位可直接按规定向建设主管部门申请办理施工许可、消防设计审查或消防验收备案手续。

1．利用既有建筑改为养老设施、教育设施、文化设施、租赁住房、众创空间、现代服务业、小企业创新基地等；

2．工业、研发建筑内部增加餐饮、商场、超市、健身房等配套设施的；

3．历史建筑、文物保护建筑内部改造，改变现有功能的；

4．行政办公及工业、研发等企业办公建筑内部改造，改变现有功能的；

5．其他不涉及土地用途和不动产登记用途调整的。

（二）调整需改变土地用途或不动产登记用途的，应当按新建项目的程序办理规划许可并完善土地用途变更手续后，办理消防设计审查或消防验收备案手续。

第七条 建设单位或者个人进行既有建筑使用功能调整，应当按照民事法律、法规的规定，处理好涉及的相邻权关系，并负责处理由此引发的相邻权矛盾。

第八条 本办法自2021年4月9日起施行。《既有建筑改变使用功能规划消防联合审查办法》（宁规规范字〔2018〕5号）同时废止。

一图读懂政策：