2019年3月28日，房地产综合服务提供商深圳世联行地产顾问股份有限公司（002285.SZ）发布2018年年度报告。2018年度，世联行实现营业收入75.34亿元，同比下降8.26%；归属上市公司股东的净利润4.16亿元，同比下降58.59%，基本每股收益为0.22元，同比下降55.10%。

世联行表示，这主要是由于交易服务板块（包括代理服务业务、互联网+业务和顾问策划业务）的结算进度，受到金融去杠杆的宏观政策、各地房地产调控政策、市场转冷等因素的影响，交易服务板块营业收入为52.87亿元，同比下降18.63%。而该公司资产运营业务持续投入，致使2018年度资产运营业务的前期运营账面亏损增加。

此外，世联行其他三大主营业务板块均实现同比增长，交易后服务板块（包括金融服务业务和装修服务业务）实现营业收入10.13亿元，同比增长20.12%；资产运营服务板块（包括公寓业务和工商资产运营业务）实现营业收入6.34亿元，同比增长89.83%；资产管理板块（包括物业管理服务业务和资产投资服务业务）实现营业收入5.52亿元，同比增长7.12%。

世联行表示，四大业务板块营业收入的“三升一降”，表明了依靠单一的房地产销售服务已不再能够满足市场的多样化需求。

在世联行四大业务板块中，市场关注度较高的是其资产运营服务板块中的公寓业务，这也是该公司在2018年度营收增长最快的业务。

报告期内，世联行公寓管理业务以集中式公寓“世联红璞”为主，截至本报告期末公寓运营间数达2.91万间，本报告期实现收入4.054亿元，同比增长94.85%。世联行根据青年群体、企业客户和商务用户三大客户群体需求，开发出红璞公寓、红璞家寓和红璞礼遇三大产品体系。截至报告期末，该公司运营项目已达到191个（包括包租及托管模式），运营半年以上项目实现90%以上的出租率。家寓产品落地武汉、苏州、广州三个城市，稳定出租率90%以上，续租率持续上升，保持在50%左右，同比涨幅24%。

在工商资产运营方面，“世联空间”完成了项目管理系统、办公大数据系统的开发及上线运营。截至本报告期末，工商资产实际运营面积约55.46万平方米(含委托)，实现收入1.94亿元，同比增长118.04%。

世联行表示，公寓业务致力于为政府、国有租赁平台、人才公寓、开发商、基金公司等提供委托管理和全程运营总包服务。历经三年多的发展，目前公寓业务已覆盖30个城市，其中杭州、广州、郑州、成都、南京、西安、武汉，因发展规模大，当地市场需求量高，成为公寓业务的七大重点发展城市。

同时，由于逐步提升现阶段已有资产的服务规模，持续增强运营效益，降低企业杠杆，减少重资产投入，坚持轻资产运营模式，2018年世联行资产负债率为59.02%，同比降低2.92个百分点。

平安证券认为，由于长租公寓业务规模扩张较快，造成的前期拓展成本和运营成本支出超出此前预期，叠加楼市遇冷带来的代理收入下滑，下调公司业绩预期。预计2019、2020年EPS分别为0.35（-0.35）元和0.45（-0.39）元，当前股价对应PE分别16.5倍和12.9倍。

此外，2018年度，世联行累计实现代理销售套数33.9万套，目前累计已实现但未结算的代理销售额约3948亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约30.5亿元的代理费收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约3406亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约24.9亿元的代理费收入。同时，该公司互联网+业务尚有未结转的预收款金额1亿元，奠定未来业绩释放基础。