在地产融资“三道红线”倒逼之下，降负债、增加现金流成为房企首要任务。

按照“三道红线”，房企被划分为红橙黄绿四档。中国房地产报记者通过统计TOP50上市房企财报数据发现，50强上市房企中有20家进入零踩线“绿档”行列；22家仅踩中一条红线，归于“黄档”；3家踩中两道红线，归于“橙档”；5家全部踩线，列于“红档”，有息负债不得增加。这5家房企分别是绿地控股、首开股份、中国恒大、华夏幸福、富力地产。

值得注意的是，绿档、黄档房企中有不少是擦线降档，部分数据相当靠近监管临界值。这意味着，“一个不小心”这些房企就可能被降档。

从总负债规模来看，50强上市房企2020年总负债共计19.68万亿元，同比增长12.7%。有4家房企总负债超过万亿元，且都是头部房企，它们是中国恒大、碧桂园、万科、绿地控股。

从增速来看，50强上市房企中，49家总负债都在同比增加。

负债越多越有钱的说法在这个行业似乎也不无道理，这些高负债头部房企，恰恰也是持有现金额最多的企业。

据中国房地产报记者统计，截至2020年末，TOP50上市房企共持有现金总额2.77万亿元，同比增长9.5%；万科、碧桂园、中国恒大所持现金均在1800亿元以上，占据行业前三。

在现金为王的行业背景下，大部分房企现金持有量维持增长。50强上市房企中，37家房企实现现金增长，占比近8成。现金增长房企中，一半以上房企现金增幅超过50%。

但一个不容忽视的问题是，它们持有现金的增长速度远远抵不过总负债增速。

  查“负债”：拿地越多负债越高

每一家高速扩张的房企都无法避开高负债。或者说，恰恰是高负债支撑着这些行业巨头们一路拿地扩张，走向今天的规模和地位。

从总负债规模看，截至2020年末，中国恒大、碧桂园、万科、绿地控股总负债均超万亿元，分别高达1.95万亿元、1.76万亿元、1.52万亿元、1.242万亿元；同比分别增长5.4%、4.14%、4.11%、22.49%。

保利发展、融创中国总负债已相当接近1万亿元，分别达9847亿元、9305.75亿元，同比增幅为22.52%、9.92%。

有6家房企总负债在4000亿元～7000亿元，它们是华润置地、龙湖集团、中海地产、招商蛇口、新城控股、世茂集团。

再来看看2020年房企拿地规模排名，前十名依然是这些熟悉的身影：碧桂园、万科、中海地产、保利发展、龙湖集团、华润置地、中国恒大、新城控股、绿地控股、招商蛇口。

从负债增速看，50强上市房企中有49家总负债都在同比增加，仅新力控股一家减少了4.63%。

总负债同比增幅在30%以上的有4家，分别是华发股份、滨江集团、正荣集团和蓝光发展。

以华发股份为例，截至2020年末其总资产为3218.44亿元，同比增长37%；负债总额达2584.99亿元，同比增长约35%，创下新高。其中，华发股份2020年长期借款为794.11亿元，同比增长73.63%；当年短期借款为92.66亿元，应付票据及应付账款较2019年增长172%至281.07亿元。

截至2020年末，华发股份有息负债合计1586.49亿元，其中长期负债占比为71.22%；净负债率达147.6%，剔除预收款后资产负债率为76.47%。此外，公司永续债规模增至63.73亿元，同比增长106%。

华发股份负债猛增背后，是其大肆拿地冲击规模需求。中指院数据显示，2018年至2020年，华发股份拿地金额分别为160亿元、253亿元、703亿元。

  晒“余粮”：负债越多，越有钱？

现金为王的时代，没有什么比手握资金更有安全感。

据中国房地产报记者统计，万科、碧桂园分别以1952亿元和1836.2亿元成为 “现金王”。此外，持有现金超过1000亿元的还有中国恒大、保利发展、中海地产、绿地控股。

这6家共持有现金9194.89亿元，约占50强房企总现金的33%。同时，这6家总负债达7.95万亿元，约占50家房企总负债的40%。

需要指出的是，有两家房企现金额同比下降，分别是碧桂园、中国恒大，所持现金一年分别减少了32.86%、20%。

中国恒大还陷入增收不增利情况，2020年其归母净利润为80.76亿元，同比下滑53.3%。有分析称，主要是因为去年1300亿元战略投资者部分退出、分走利润所致。

手持现金500亿元～1000亿元有11家，代表房企有融创中国、华润置地、招商蛇口、龙湖集团、新城控股、世茂集团、华侨城、绿城中国、金地集团、中国奥园、旭辉集团。

这其中，现金额同比增幅最高的是华侨城，持有现金605亿元，同比增长61.38%；其次是华润置地，持有现金894.51亿元，同比增长40.43%。

手持现金低于500亿元有33家。其中，400亿元～500亿元的有10家，分别为阳光城、佳兆业、合景泰富、远洋集团、华发股份、金科股份、中国金茂、正荣集团、雅居乐、龙光集团。

300亿元～400亿元有9家，分别为富力、时代中国、首创置业、首开股份、禹洲集团、中梁控股、中南建设、大悦城、荣盛发展。

200亿元～300亿元有10家；100亿元-200亿元有4家，如弘阳地产、滨江集团、新力控股、路劲集团。

50强上市房企中，有13家手持货币现金同比下滑，包括大型房企如华夏幸福、碧桂园、中国恒大、旭辉集团、建业地产、新城控股等。

资金减少最多的是华夏幸福，截至2020年末手持现金269.9亿元，同比减少了37.17%；同期总负债为3973亿元，增长了3.44%。据其今年2月份公告，发生债务逾期涉及本息金额为52.55亿元，但公司可动用资金仅为8亿元，这种处境是受“宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响”。

  测“红线”：这5家房企全部踩线

万科集团董事会主席郁亮前不久直言，“三道红线”是行业重大游戏规则的改变。这对所有的开发商都是挑战。

对标“三道红线”监管要求，绿地控股、首开股份、中国恒大、华夏幸福、富力地产5家大型房企全部踩中。按照监管要求，处于“红色档”企业有息负债不得增加，未来还款压力依旧十分严峻。

恒大制定了降档计划：要在2021年6月30日将净负债率降至100%以下，2021年12月31日现金短债比达到1以上，2022年12月31日将资产负债率降至70%以下。

首创置业、华发股份、祥生集团3家房企处于“橙色”档，踩中两条红线，有息负债规模年增速不得超过 5%。

即便是万科、碧桂园等头部大鳄，以及旭辉集团、新城控股、阳光城、蓝光发展等，也依然踩了一道红线。

就在2020年不到半年时间内，很多房企纷纷通过强化在手现金、提前偿还未到期债务、将短债置换为长期债务、扩大盈利增加权益、加快资金回笼等手段，实现了净负债率、现金短债比的达标，达成了降档目标。

以融创中国为例，截至2020年末其成功从“红档”降至了“黄档”，仅剩剔除预收款的资产负债率未达标。一方面，在拿地端收缩战线，融创中国2020年新增土地储备约为5877万平方米，同比下降41.05%；另一方面，提前还债，一年内累计提前偿还近13亿美元债券。同时，融创还通过分拆子公司上市来去杠杆、加权益。

但剔除预收款后的资产负债率，考验着房企销售、周转、产品等多方面的综合运营管控能力，成为阻碍很多房企迈入“绿档”的最后一道门槛。

阳光城执行董事长朱荣斌在业绩会上表示，很多企业跟阳光城一样，调整这个指标（扣除预收款后资产负债率）的困难都比较大，要尽快地在第一个五年计划内实现降到70%以下，实现三道红线全面达标。

华创证券认为，要改善该指标，房企需要提高存货周转率，扩大预收款规模，加快销售速度，同时杜绝捂盘惜售行为。