在南京集中挂出的52幅地块中，城南板块共涉及14幅地块，接近总“货量”的三分之一。

其中，南部新城包揽5幅地块，雨花9幅地，其中4幅位于两桥板块，3幅位于雨花经开区，板桥、岱山各1幅，看点颇多。

南部新城毛坯限价最高达到了45000元/㎡，超过河西南。这也是52幅地块中毛坯限价最高的。未来若搭配精装升级包，价格预计在50000元/㎡以上。

此外铁心桥和两桥中央商务区的毛坯限价达到38500元/㎡，相比之前的金基G06又上涨500元/㎡，板块热度居高不下。

内容抢先看

1.南部新城毛坯限价达到45000元/㎡，与目前板块内全装修房价持平，未来板块内房价将被刷新。

2.南部新城G27、G30、G31、G32四幅地块紧邻，紧邻七桥瓮湿地公园，未来是否会组团出道？

3.铁心桥G33和两桥中央商务区G39地块成为区域天花板，毛坯限价达38500元/㎡，比之前金基G06又上涨500元/㎡。

4.两桥中央商务区综合体地块G39为“两桥”核心区稀缺的商住混合用地，将打造形成雨花新城的商业配套和公共生活核心。

5.仅隔3公里，两桥G37地块毛坯限价仅26260元/㎡，比两桥中央商务区G39低12240元/㎡。板块内房价两极分化加剧。

NO.2021G28地块

地块编号：NO.2021G28，秦淮区南部新城东风河路以北、天华路以东地块

用地性质：R2二类居住用地

四至范围：东至特色街巷，南至东风河路，西至天华路，北至明都雅苑小区。

总用地面积：36501.07㎡

出让面积：36501.07㎡

综合容积率：1.0≤R≤1.8

建筑高度（米）：H≤60

起拍价：187000万元

最高限价：243000万元

起拍楼面价：28462元/㎡

最高毛坯销售均价：45000元/㎡

地块实探

大校场G28地块紧邻市中医院，起拍总价18.7亿，新房毛坯限价45000元/㎡。目前该地块已被绿网覆盖，整体较为平整。

地块周边是在建的纯新盘天华明阅府，体量很小，预计打造两栋14~17层住宅，目前正在火热建设中，预计5月份上市。

此外，我在路过市中医院前，可以看到在建的金地大成雅境，之前的首开价格约43916-44534元/㎡（不带装修包），可见G28地块或将刷新区域新高。

可以预见，未来G28将和华著兰庭、明阅府、金地大成雅境形成以6号线市中医院站为核心的居住组团，此外一河之隔处即为中芬合作交流中心、中国第二历史档案馆新馆建设用地以及神机营文化公园，未来居住氛围浓厚，配套较为成熟。

目前G28附近的二手房价在30000元/㎡~55000元/㎡不等，紧邻的老小区明都雅苑二手房均价在42000元/㎡。次新房小区保利堂悦和复地宴南都近期成交价在50000元/㎡以上。

配套方面，地块周边还有秦淮第二实验小学，第二十七初级中学等。

G27、G30、G31、G32地块

NO.2021G27地块：出让面积为28786.21㎡（含仅出让地下空间1763.89㎡），起拍总价19.1亿元，最高总价24.8亿元。（起拍楼面价26540元/㎡，最高楼面限价34461元/㎡，毛坯限价45000元/㎡）

NO.2021G30地块：出让面积为20428.16㎡，起拍总价15.9亿元，最高总价20.6亿元。（起拍楼面价27798元/平，最高楼面限价36015元/平，毛坯限价44830元/㎡）

NO.2021G31地块：出让面积为16416.29㎡，起拍总价11.6亿元，最高总价15亿元。（起拍楼面价28265元/㎡，最高楼面限价36549元/㎡，毛坯限价44860元/㎡）

NO.2021G32地块：出让面积为31902.16㎡，起拍总价24.8亿元，最高总价32.2亿元。（起拍楼面价27763元/㎡，最高楼面限价36048元/㎡，毛坯限价44980元/㎡）

地块实探

以上四幅地块集中在南部新城七桥片区，位于南部新城红花机场片区北端，在实探中我们发现，这四幅地块紧邻在建的地铁5号线七桥瓮站。

这四幅地块的毛坯限价都差不多，最高达到45000元/㎡，未来加上升级装修包房价或将在50000/㎡以上，板块房价将迎来新一轮上涨。

此外四幅地块也让我想起了核心区长江时代的四块地，不排除组团出道的可能性。

目前地块周边的配套设施都在建设之中，周边规划有初中，幼儿园和街头公园，教育配套十分完善。未来地铁处也将建成区域内的商业、社区生活中心，为周边的住宅提供配套服务。

新盘方面，目前四幅地块西侧在售新盘有云澜尚府和金基望樾府，市场热度较高。

NO.2021G33地块

地块编号：NO.2021G33，雨花台区铁心桥街道数字大道以南、迎江路以西地块

用地性质：R2二类居住用地

四至范围：东至规划迎江路，南至规划翠园南路，西至风翔翠园，北至数字大道

总用地面积：26163.26㎡

出让面积：26163.26㎡

综合容积率：1.0≤R≤2.6

起拍价：161000万元

最高限价：193000万元

起拍楼面价：23668元/㎡

最高毛坯销售均价：38500元/㎡

地块实探

从这次雨花的9幅地块来看，限价最高的两幅地均为38500元/㎡，分别为铁心桥G33和两桥中央商务区G39（贾西）。

铁心桥G33地块位于两桥板块徐工片区，根据规划未来将依托南京南站枢纽优势和秦淮新河等自然景观资源，打造以智能居住为主的中高端住宅区。

实探中我们发现地块所在地附近虽然安置房多，城市面貌老旧，但周边配套齐全，地块临近s3号线铁心桥站，步行5分钟左右便可到达。

地块北侧规划有徐工A、D两幅宅地，附近规划多幅教育用地，加上附近的世茂52＋、楚翘城等商业体，未来板块内人口优势明显，势必会吸引雨花码农的目光。

定位方面，毛坯限价38500元/㎡，未来房价妥妥上40000/㎡的节奏，改善属性明显。

然而地块周边很久没有新房出让，周边二手房以万科金色里程和蓝岸尚城为代表，最高均价在34000万元/㎡，G33的加入，板块内房价又将迎来上涨。

NO.2021G39地块

地块编号：NO.2021G39，雨花台区数字大道以南、兴梅路以东地块

用地性质：R2二类居住用地Bb商办混合用地

四至范围：东至经八路，南至龙西路，西至兴梅路，北至数字大道。

总用地面积：235494.08㎡

出让面积：235494.08㎡

综合容积率：4.12

起拍价：706000万元

最高限价：917000万元

最高毛坯销售均价：38500元/㎡

地块实探

G39地块位于两桥核心位置，从S3号线贾西站出来，便能看到G39地块，作为区域内稀缺的大体量商住混合用地，未来将建设集商业、办公、住宅、社区中心于一体的城市综合体，将成为促进雨花新城快速发展的重要推力。

整个地块的体量还是很大的，出让要求也十分苛刻：

不止要建200米地标高楼，配建高端商场、五星级酒店，还明确了各个环节竣工时间，甚至对建筑形式做了要求：外立面应采用金属板、玻璃幕墙、石材等规格档次的材质，不得使用真石漆或者涂料等。

图片来源于花雨城南

如此看来，政府对这块地的重视程度可见一斑，这也对开发商的操盘水平提出了更高要求。在去年的南京金洽会上也曾爆出两桥中央商务区综合体建设项目与华润置地签约的消息，不知最终华润置地能否如约进驻。

该地块紧邻中海城南公馆，龙湖天钜。两家楼盘之前都是热销盘，今年还有金基G06地块加入。之前金基38000元/㎡的毛坯限价引人注目，如今又涨500元/㎡，房价提速肉眼可见！

板块内在售新房仅有彰泰·观南府，约33000元/㎡的价格加上1800元/㎡的装修包。

值得注意的是，两桥目前的毛坯限价呈现出两极分化趋势。

譬如之前的云望府，毛坯限价26000元/㎡的时候一河之隔的金基G06毛坯限价就到38000元/㎡了，如今G39涨到了38500元/㎡，而云望府旁边新挂出的两桥G37地块，毛坯限价也仅为26260元/㎡，比云望府高了260元，差距越拉越大。

G39与G37差了3公里，毛坯限价却差约12000元/㎡。市场将满足不同买房人的置业需求。有人追求高品质，也有人看中低总价。

综合来看，南部新城延续了板块的高能级，仅从毛坯限价来看有赶超河西南的意思，未来还有多盘供应，改善客群可以优先考虑。

而雨花区在此次挂地中，无论是供应量、含金量、起拍总价，均排在前茅，毛坯限价的不断刷新，也侧面反应了板块热度的不断高涨。

无论是改善客群还是刚需客群，两桥楼盘都显得十分包容。偏改善的金基G06、未来的G33、G39都可以考虑，刚需客群可以考虑云望府、G37等楼盘。

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