拿地两年之后，金地在上海祝桥地王项目——公元2040，终于迎来了入市的日子。

近日，多名项目销售人员向观点地产新媒体证实，公元2040部分房源已经在2月3日取得预售证，2月12日开始认筹， 预计3月初开盘。

据了解到，公元2040共有2806套房源，此次开盘共计推出638套房，均价约为4.2万到4.5万元/平方米，总价380万元起/套。粗略计算，此次推盘至少可带来24.4亿元销售额。

作为金地华东区域倚重的项目之一，这宗总价高达88亿元的地块可以说是金地近年来在土地市场上的最大手笔。

拿地之初，便有媒体认为，地块的入手或许可以为这家老牌房企在沪上打个“翻身仗”。

循着简单的时间线看，从2002年初进入上海，金地已经在这座被称为“魔都”的城市几经浮沉。辉煌时期，单是这一城的销售金额便已撑起整个集团半边天；低落时候，华东区域在整个集团业务占比仅为16.09%。

转折出现在2016年，金地在一场激烈的土地竞拍中以88亿元拿下祝桥地块，市场很惊讶，将目光集聚在这家因谨慎而渐趋保守的老牌房企。

地王荣光只是金地在沪上再度启航的开始，此后它一路追逐，连续斩下多宗地块，并在2017年再度跃居上海销售排行榜前三位。

在未来的日子里，以上海为中心的金地华东区域还有更大野心，它说要在2020年和2021年实现1000亿的规模。

88亿的公元2040

时间回溯至2016年7月27日，上海在祝桥镇中心镇区核心区挂出当时体量最大宅地，也是祝桥落实世界级航空城规划后的首宗地块，地块面积14.03万平方米，容积率为1.9，挂牌起始价22.81亿元，起始楼板价8560元/平方米。

地块的优越性吸引了23家房企，最终在长达几百轮激烈举牌中，金地击败融创、平安不动产、龙湖等对手，以总价88亿元将地块揽入囊中，一举创下当年上海总价地王纪录。

据测算，该地块成交楼板价为33023元/平方米，溢价率286%，剔除公共设施、保障房和自持部分，可售部分实际楼板价达41572元/平方米。当时业内人士曾推测，该地块保本价约5万元/平方米。

或是投入金额过于庞大，在2017年公布地块方案时，外界才发现，金地将当时竞拍对手融创、招商也拉入局中，三方一起投资129亿元打造项目，其中金地占比34%，融创、招商各占33%。

按照方案，该项目将建设28栋14层的高层住宅，25栋5层的叠墅住宅，以及5栋15层的自持房+保障房，整个项目户均面积93平方米，共计2806套房源。

不过，在楼市调控政策持续收紧，价格严控之下，上海高价地的日子都不是很好过。据观点地产新媒体了解，2018年，公元2040便不断传出入市消息，金地华东相关管理层在接受媒体采访时曾强调，公元2040是金地上海在2018年推出的最重要项目之一。

不过，2018年公元2040年并没有如约而至。直至2019年的2月份，多位项目销售人员向观点地产新媒体证实，该项目已经在2月3日取得预售证，2月12日开始认筹，预计3月初开盘。

据了解，本次拟开盘的房源主要为小高层公寓，分别为86平方米小三房，95平方米和99平方米的三房两卫，以及117平方米的四房，房源共计638套，均为精装交付，均价4.2万到4.5万元/平方米。

这样的价格放置在上海浦东祝桥板块，可称得上是高性价比，但对项目本身来说，这样的价格有些不及预期。

一位上海资深地产分析师在接受观点地产新媒体采访时直言，拿地成本、开发成本加上精装修，以及两年的资金成本叠加起来，“这样的价格明显是不及预期的”。

在该分析师看来，目前上海楼市调控放松迹象不明显，未来应该也不会有太多松绑，现在开发商特别注重现金流回款，“资金沉在那里会很难受，能入市总比一直被套要好。”

一位销售人员则透露，项目是首次开盘，从2月12日起，一天半时间大概认筹了150组客户。

金地华东沉浮

公元2040是金地华东最为倚重的项目之一，也是几经浮沉后重新起航的开始。

观点地产新媒体了解到，金地在2002年初进入上海，在2008年达到发展的第一高峰。在金融危机席卷下，金地凭借3个楼盘在楼市低迷期打了一个漂亮仗，整个上海区域公司完成了51亿元销售，占金地集团总销售额的五成。

但缓慢的发展战略以及保守的经营策略，逐渐禁锢了这家房企的发展步伐，“招保万金”的金字招牌开始褪色，金地华东的荣光也日渐灰暗。

从2012年开始，金地华东的业务占比就逐年下滑，及至2015年上半年，在集团业务中占比降至16.09%。

辉煌不再，一度沉寂、亟需新鲜血液的金地华东在2015年迎来人事换防，金地华北区域公司董事长阳侃调任华东。

也就是在那一年，金地华东提出“深耕城市”战略，将上海、苏州和南京三个城市列为重点，同时拓展这几个城市周边的都市圈。

随后，华东土地市场频现金地的身影，其中就包括了88亿大手笔揽下祝桥地块。

成效也不错，2016年，金地上海公司在全市的规模占比进入前十，华东区域也成为了金地集团排名第一的区域公司，贡献了149亿元的营收；2017年，金地进入上海销售前三，仅次于万科与绿地。

不过，进入前三这一年，金地华东也面临着越来越严峻的市场考验，重仓的两座城市上海和南京，均迎来了调控——2017年，上海商品房市场累计成交金额为3766亿元，同比减少48%。

在金地的报表上，呈现数据为：2017年华东营收降为56亿元，同比下跌了93亿元，排名也低了两个名次，排在华南区域和东南区域之后。

战略调整迫在眉睫，严峻的市场环境下，金地华东开始将曾经的“深耕城市”计划调整为深耕跟广拓并重，加大三四线城市下沉力度。这一年，金地华东新进入太仓、南通、常熟、合肥、滁州等城市。

金地集团华东区地产公司副总经理陈喆解释称，如果只是深耕城市，差不多只能支撑金地华东区500亿的规模，如果要做到1000亿，走出去是必不可少的。

他表示，未来金地华东将围绕上海、苏州、南京和合肥四个都市圈，希望在2020年和2021年，实现1000亿的规模。

不过，大规模扩储以及下沉三四线，也开始在吞噬着利润。

据观点地产新媒体查询，2017年，金地集团房地产销售毛利率为33.96%，华东区域为28.94%，略微高于东北区域；在营业收入领跑整个集团的2018年中期，华东区域毛利率为36.16%，低于集团整体的38.24%，仅高于西北区域。