只要炒房这一投机盛宴不散，任何围堵都是困难的。

文 / 巴九灵

最近楼市的声响很大，火热的楼市迎来了多重打击，招招见血。

近日，上海出台了新政，曾被称为“超级印钞机”的学区房，一下子没那么香了，短短几日就降价几十万乃至上百万。

比这声响更大的，是一场关于经营贷的严查风暴正在席卷全国。

所谓的经营贷，指的是那些小微企业主或个体工商户，用房产抵押等担保方式，从银行获得贷款，用于企业或个体户的经营需要。

也就是说，有人以企业经营名义贷的款，转头拿去买了房。这显然是违规的，如今秋后算账来了。

Q1、一线城市自查违规经营贷，深圳仅5000万？

三月初，网上传出一则中信银行上海分行清理违规经营贷的通知。通知称，这位客户在1月份贷的500万经营贷，违反了贷款用途的规定，要求他在3月底之前提前还贷，否则将被起诉和查封资产。

这份通知单的背后，北上广深早在今年2月就开展了自查，并且目前已经相继晒出查处的金额数据：

北京查处涉嫌违规流入楼市的个人经营性贷款约3.4亿，约占经营贷自查业务总量的0.35%。

广州查处1.47亿元，涉及305户。

上海也已经对135家银行完成房贷专项自查。

深圳银保监局责令银行提前收回21笔5180万元涉嫌违规贷款。

2020年深圳房价的涨幅属全国领先，但查处的违规经营贷数据，仅为北京的15%，广州的35%，一度被网友笑称：杀伤力不大，侮辱性极强。

一线城市带头，全国各地自然也得跟上。比如小巴所在的浙江，在一个月前就要求各金融机构进行自查经营贷等业务。

Q2、经营贷悄悄流入楼市，谁之过？

用于企业经营的钱，怎么会流入楼市？

小巴先补充一个背景，去年疫情后，政府加大了对小微、民营企业的融资支持力度。央行先后推出了3000亿元专项再贷款、5000亿元再贷款再贴现、1万亿元中小银行再贷款再贴现等政策支持，还有一定的利率优惠和财政贴息，以及延期还本付息等福利。

也就是说，疫情下，政府对小微企业伸出援手，不料被有心之人钻了空子，用经营贷的钱悄悄买了房，享受更低的利率，更长的还款期限。

中原地产首席分析师张大伟告诉小巴，在2019年之前，购房是不太可能用经营贷的，因为无利可图。经营贷一般1—3年归本，利率远远高于按揭贷款，彼时用经营贷买房得不偿失。

在去年疫情的特殊政策下，经营贷的周期越来越长，可以达到20年，且经营贷的利率低于按揭贷款，经营贷利率为3%—4%，按揭贷款利率为5%—6%，利差高达2个点。

张大伟算了一笔账，同样是贷款300万，20年时间，经营贷的利息比按揭贷款的利息少了82万。

显然，用经营贷买房，太有利可图了。

那具体怎么操作呢？小巴咨询了房产律师刘甫，他介绍，一般考虑经营贷买房的家庭，通常已有二套甚至三套住房，再想买房只能贷少量的款甚至不能贷款，所以动了经营贷的心思。

大致的流程是：买房人准备一部分首付款和利息（一般为房价的30%—50%）垫资公司借款给买房人买房人全款买房买房人将房屋抵押以公司经营名义贷款（公司可能是自己的，也可能是垫资公司包装的）银行贷款下发后归还垫资公司借款本息。

除了这一种，还有一种是考虑到经营贷的利息比按揭贷款低，所以用这种方式来降低房贷的成本。

如果公司是自己的还好说，但如果连公司和公司流水都没有，又是怎么贷到这笔钱的？

据媒体报道，在深沪等地，如购房者有需要，仅用几千块就可以买到一家成立一年以上的公司，只要这名购房者是公司的前三大股东，且名下有房产，就能用房产作为抵押申请到经营贷。

这背后，自然是房产中介机构和资金中介机构出于“利”，在推波助澜。

那么，一笔资金要进入楼市，银行是最后的一道关口。显然，有不少银行对此睁一只眼闭一只眼。

张大伟分析，经营贷流入楼市的核心原因是和按揭贷款的利差，同时与银行在放贷过程中既当运动员又当裁判员有很大的关系。对于银行来说，贷给购房者和贷给小微企业经营，前者的风险更小。

所以，今年以来，银保监部门对于银行的罚单大幅增加，最主要的一项就是“信贷资金被挪用于购房”，已有不少银行吃了罚单。

经营贷流入楼市，人人喊打，但南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华有不同观点，他认为事情也没有想象中那么严重，毕竟目前查出的经营贷流入楼市金额仅占到楼市总贷款的百分之零点几，这点资金不足以在楼市掀起大风大浪。

吴翔华说，有些人并不是拿经营贷去炒房，也有一些真实的买房需求，比如有人为了全款买房能获得更大的折扣，但又遇上公司资金周转不灵，于是用经营贷方法获得一些购房资金，也未尝不可。

他指出，经营贷流向楼市，有一个重要原因是银行监管不力，有人用虚假材料套取经营贷，但银行没有查出来。甚至有的银行人员为了利益，提供虚假材料给人办经营贷，因此这些方面都需要监管。但实际操作上，也很难精准监管每一笔经营贷流向，成本太高。在规范银行审贷流程前提下，少部分经营贷流向楼市的影响不大。

Q3、一场严查风暴席卷全国，影响几何？

3月26日，银保监会、住建部、人民银行联合发布通知，严查经营贷违规流入楼市5月底前完成全面排查。

不仅查，还要倒查，不仅倒查，还要罚，这两年用经营贷买房的人，估计已经睡不着觉了。

都说信贷是楼市的七寸，那么这些用经营贷炒房的人，如今已经被摁住了七寸。

刘甫表示，这次整顿对症下药，将会带来一连串的后果：

首先，银行会核查资金流向，如果发现是经营贷买房的，银行会要求提前归还所有借款，同时还可以主张一定的违约金。

其次，被查出的购房人一般都是没有现金能归还贷款的，所以要么卖其他房还款，要么找垫资机构垫资，之所以不能卖掉刚买的这套房子，是因为用经营贷买的这套房正在抵押给银行，不可能先卖掉再归还银行贷款的。

最后，如果延迟还款，银行会冻结购房人名下财产，同时拍卖用经营贷买的这套房归还贷款，但拍卖的价格要比市场出售价格低一些，这时等于购房人就亏了一笔房款。

严查之下，用经营贷买房的后果很严重。58安居客研究院院长张波也认为，强化查处力度并非是“微风习习”，从倒查时间来看就能充分体现出监管的决心和力度。

其中，部分中介或金融机构在经营贷和消费贷违规流入楼市中起到了一定的助力作用，部分机构提供违法服务，部分金融机构则存在审核不严的情况。后续打击的力度会不断增强的同时，也需要对前期违法违规机构给予更大的惩处。

不过，吴翔华表示，监管层的用意固然是好的，但大规模的严查似乎有些矫枉过正。严查经营贷问题，可能会误伤一些刚需和改善型的买房者。也不光是经营贷严查，目前按揭贷款也有被压缩的趋势，这将会误伤刚需和改善型买房者。

小巴总结一下，经营贷流入楼市，确实是有心之人钻了政策的漏洞，这一段严查风暴后，想必很多人都不敢再打经营贷的主意了。但也不排除有的人依然会为了经营贷和按揭房贷之间2%的利差去铤而走险。

如果从本质上来说，监管层严打经营贷，初衷是严打那些投机分子和炒房者，这也意味着问题的源头在那些投机者身上，炒房行为既引发了大多数普通人对买房的焦虑，又增加了整个楼市的金融风险。

就如浙报传媒地产研究院院长丁建刚所说，“只要炒房这一投机盛宴不散，任何围堵都是困难的”。

所以，整治楼市问题，还有很多路要走。