近期房企主动降档成效频现，得益于这些房企面对政策及时的反应、积极的态度、以及较强的运营管控实力。

◎  作者 / 朱一鸣、李丹

近日，绿地称截至今年2月底，顺利实现现金短债比超过1.0，“一条红线”提前“转绿”达标，比原计划提前一个多季度。此外，融创、金科、阳光城等多家房企均于年初发布业绩快报称成功实现降档，房企主动降档成效显著。

三道红线的达标难易程度分别如何，房企主动降档是着眼于短期利益还是长期主义；此外在近期“集中供地”新政下，房企的主动快速降档又有几分胜算？

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近期多家房企实现降档

降档红线呈顺序一致性

截至当前，自“三道红线”政策出台历时五个月左右时间，不少房企积极响应，主动降档，成效初步显现。其中，截至2020年三季度末，已有招商蛇口、首开股份、华侨城、大悦城等房企成功降档；截至2020年年底，融创、金科、阳光城、蓝光等房企跻身降档队列，另有绿地于2021年2月末宣称一条红线转绿。

值得注意的是，房企降档的红线呈一定顺序规律。其中，现金短债比转绿的房企数量最多，在监测到的9家降档房企中，该指标除原本就处于安全区的，均实现转绿；其次为净负债率，融创、金科、阳光城、蓝光、华侨城、大悦城等房企的该指标成功转绿；最后为剔除预收款后的资产负债率，仅金科、华侨城两家房企实现该指标的达标，同时实现三条红线均不踩线，位列绿档房企。

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现金短债比改善最易

扣预杠杆达标最难

整体来看，房企为实现降档，围绕“开源节流”展开布局，包括多维度营销促回款、股权转让及出质、分拆资产上市、调整生产供应节奏、放缓投资节奏、优化债务结构等。例如，头部房企纷纷借机去年双十一加大折扣营销力度，橙、红档房企去年9-12月投资力度显著下降，恒大积极清偿大额债务、多家房企掀起境外债回购潮，华侨城、招商蛇口、金茂为代表的一批房企去年9月以来股权转让显著升温，分拆物管、代建、文旅、金融等资产上市再掀热潮等。

值得关注的是，房企降档红线之所以呈现一定顺序走向，与指标改善的难易程度挂钩。其中，现金短债比仅涉及货币资金和短期有息负债，改善难度在三条红线中相对较低。短期内，房企可通过加快资金回笼、适度调整债务结构的方式增加货币资金和减少短期有息负债，快速改善该指标。但需要注意的是，正因为该指标短期改善较易，短期内快速优化该指标的房企，并不能代表其与企业真实经营状况相匹配，若不解决本质问题，存在再度恶化的风险。

其次为净负债率，该指标涉及货币资金、总有息负债和所有者权益。除了加快资金回笼，房企还可通过控制并降低有总息负债规模、扩大盈利增加权益等方式改善，相对现金短债比而言调整所需的时间略长。

而最难调整的是剔除预收款后的资产负债率，该指标则涉及预收账款、总资产和总负债。除了降负债、增资产，预收账款在改善该指标的过程中也起到重要影响。预收账款指房企在“预售制度”下，提前收到的房款及订金，属于无息负债，可与房企的有息负债形成一定对冲效应。在总资产和总负债不变的情况下，适度提高预售账款的占比，得以降低剔除预收款后的资产负债率。但基于预收账款的提升考验房企销售、周转、产品等多方面的综合运营管控能力，非“立竿见影”之举，该指标的改善还需从长计议。

03

“集中供地”新政下

一、二线战略房企降档意愿更强

随着近期“集中供地“新政出台，土地市场运转规律被重塑，房企的投资战略将面临同步调整，继而牵动经营端节奏、现金管理体制等多方面的匹配调整。

“集中供地”推行一年供地次数不超过三次，供地时点数聚敛收缩，对房企短期内的资金充裕性、调配能力提出了较高要求。基于“集中供地”在以一、二线为主的重点22城实施，以一、二线城市布局为战略核心的房企，催生了强烈的降档诉求，在监测到近期降档的9家房企中，融创、招商蛇口、首开股份、华侨城和大悦城5家房企均属此列。

一方面，不管降哪条红线，降档都得以使房企的有息负债规模增速以5%的倍数调高，增量空间放大，提升资产流动性，在土拍市场上的容错空间增大，为应对“集中供地”增加筹码。

另一方面，部分原本就处于绿、黄档的相对“安全”房企，即使一、二线城市并非其核心战略，得以借机向一、二线城市突围，在高能级城市发展红利中分一杯羹，此种局面使得被困“踩线危机”的一、二线战略房企面临外来房企的威胁挤压，降档需求更显迫切。

此外，快速降档也是房企综合运营实力的体现，更容易在市场中吸引到合作伙伴联合竞地，提升胜率。

需要关注的是，“三道红线”监管政策的本意是让房企避免“规模陷阱”，健康持续发展，而房企的快速降档或存在以短期利益为目的的“应付”动机。真正的降档应是一项长期举措，需持续关注企业有息负债增速，不断平衡自身战略与资产、负债、现金流的匹配程度，推动可持续发展。

总体而言，近期房企主动降档成效频现，得益于这些房企面对政策及时的反应、积极的态度、以及较强的运营管控实力。其中，一、二线战略房企在“集中供地”新政下降档意愿更为强烈。值得关注的是，现金短债比、净负债率、剔除预收账款后的资产负债率这三条红线的改善难易程度依次走强，房企在降档过程中更应关注是否与企业整体发展步调相吻合，切忌为追求短期利益而牺牲长远发展空间。