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房企降档成效显现,为应对“集中供地”加筹码

克而瑞研究中心   |   2021-03-11 09:57:30   |   作者:
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近期房企主动降档成效频现,得益于这些房企面对政策及时的反应、积极的态度、以及较强的运营管控实力。

           

◎  作者 / 朱一鸣、李丹

           

近日,绿地称截至今年2月底,顺利实现现金短债比超过1.0,“一条红线”提前“转绿”达标,比原计划提前一个多季度。此外,融创、金科、阳光城等多家房企均于年初发布业绩快报称成功实现降档,房企主动降档成效显著。

           

三道红线的达标难易程度分别如何,房企主动降档是着眼于短期利益还是长期主义;此外在近期“集中供地”新政下,房企的主动快速降档又有几分胜算?

           

01

           

近期多家房企实现降档

           

降档红线呈顺序一致性

           

截至当前,自“三道红线”政策出台历时五个月左右时间,不少房企积极响应,主动降档,成效初步显现。其中,截至2020年三季度末,已有招商蛇口、首开股份、华侨城、大悦城等房企成功降档;截至2020年年底,融创、金科、阳光城、蓝光等房企跻身降档队列,另有绿地于2021年2月末宣称一条红线转绿。

           

值得注意的是,房企降档的红线呈一定顺序规律。其中,现金短债比转绿的房企数量最多,在监测到的9家降档房企中,该指标除原本就处于安全区的,均实现转绿;其次为净负债率,融创、金科、阳光城、蓝光、华侨城、大悦城等房企的该指标成功转绿;最后为剔除预收款后的资产负债率,仅金科、华侨城两家房企实现该指标的达标,同时实现三条红线均不踩线,位列绿档房企。

           

           

           

02

           

现金短债比改善最易

           

扣预杠杆达标最难

           

整体来看,房企为实现降档,围绕“开源节流”展开布局,包括多维度营销促回款、股权转让及出质、分拆资产上市、调整生产供应节奏、放缓投资节奏、优化债务结构等。例如,头部房企纷纷借机去年双十一加大折扣营销力度,橙、红档房企去年9-12月投资力度显著下降,恒大积极清偿大额债务、多家房企掀起境外债回购潮,华侨城、招商蛇口、金茂为代表的一批房企去年9月以来股权转让显著升温,分拆物管、代建、文旅、金融等资产上市再掀热潮等。

           

值得关注的是,房企降档红线之所以呈现一定顺序走向,与指标改善的难易程度挂钩。其中,现金短债比仅涉及货币资金和短期有息负债,改善难度在三条红线中相对较低。短期内,房企可通过加快资金回笼、适度调整债务结构的方式增加货币资金和减少短期有息负债,快速改善该指标。但需要注意的是,正因为该指标短期改善较易,短期内快速优化该指标的房企,并不能代表其与企业真实经营状况相匹配,若不解决本质问题,存在再度恶化的风险。

           

其次为净负债率,该指标涉及货币资金、总有息负债和所有者权益。除了加快资金回笼,房企还可通过控制并降低有总息负债规模、扩大盈利增加权益等方式改善,相对现金短债比而言调整所需的时间略长。

           

而最难调整的是剔除预收款后的资产负债率,该指标则涉及预收账款、总资产和总负债。除了降负债、增资产,预收账款在改善该指标的过程中也起到重要影响。预收账款指房企在“预售制度”下,提前收到的房款及订金,属于无息负债,可与房企的有息负债形成一定对冲效应。在总资产和总负债不变的情况下,适度提高预售账款的占比,得以降低剔除预收款后的资产负债率。但基于预收账款的提升考验房企销售、周转、产品等多方面的综合运营管控能力,非“立竿见影”之举,该指标的改善还需从长计议。

           

           

           

03

           

“集中供地”新政下

           

一、二线战略房企降档意愿更强

           

随着近期“集中供地“新政出台,土地市场运转规律被重塑,房企的投资战略将面临同步调整,继而牵动经营端节奏、现金管理体制等多方面的匹配调整。

           

“集中供地”推行一年供地次数不超过三次,供地时点数聚敛收缩,对房企短期内的资金充裕性、调配能力提出了较高要求。基于“集中供地”在以一、二线为主的重点22城实施,以一、二线城市布局为战略核心的房企,催生了强烈的降档诉求,在监测到近期降档的9家房企中,融创、招商蛇口、首开股份、华侨城和大悦城5家房企均属此列。

           

一方面,不管降哪条红线,降档都得以使房企的有息负债规模增速以5%的倍数调高,增量空间放大,提升资产流动性,在土拍市场上的容错空间增大,为应对“集中供地”增加筹码。

           

另一方面,部分原本就处于绿、黄档的相对“安全”房企,即使一、二线城市并非其核心战略,得以借机向一、二线城市突围,在高能级城市发展红利中分一杯羹,此种局面使得被困“踩线危机”的一、二线战略房企面临外来房企的威胁挤压,降档需求更显迫切。

           

此外,快速降档也是房企综合运营实力的体现,更容易在市场中吸引到合作伙伴联合竞地,提升胜率。

           

需要关注的是,“三道红线”监管政策的本意是让房企避免“规模陷阱”,健康持续发展,而房企的快速降档或存在以短期利益为目的的“应付”动机。真正的降档应是一项长期举措,需持续关注企业有息负债增速,不断平衡自身战略与资产、负债、现金流的匹配程度,推动可持续发展。

           

总体而言,近期房企主动降档成效频现,得益于这些房企面对政策及时的反应、积极的态度、以及较强的运营管控实力。其中,一、二线战略房企在“集中供地”新政下降档意愿更为强烈。值得关注的是,现金短债比、净负债率、剔除预收账款后的资产负债率这三条红线的改善难易程度依次走强,房企在降档过程中更应关注是否与企业整体发展步调相吻合,切忌为追求短期利益而牺牲长远发展空间。


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