2020年，中国房地产行业在经历新冠疫情后依然创出全年销售面积和销售金额两项新高。

那么，在坚持“房住不炒”以及金融审慎的“三条红线”原则全面落实背景下，今年楼市走向又是如何？

澎湃新闻独家约访多位中国领军级别的房企高管，试图从他们眼中寻求中国房地产市场的发展之道。“现在大家都开始拼管理科学，既要规模，又要一定的利润，还要确保安全的现金流，只要是成熟的开发商，这三项指标都得平衡，也就是‘三道红线’。”花样年控股集团有限公司（01777.HK）董事会主席潘军在谈及“三道红线”时对澎湃新闻（www.thepaper.cn)说到。

2020年9月初，监管部门在开发商试点施行融资“三道红线”，对于开发商而言，这意味着融资更难了。

潘军说，“谁能把三道红线处理好，谁才能活得下去。如果不在这个行业干，你不知道这个行业的美好。就像郁亮总（万科集团董事会主席）2018年底分享的，万科现在不都在收缩嘛？养老砍掉了，长租公寓不做了，滑雪和酒店合并了，现在主要研究地产和物业。跟我们一样，我们说地产和社区服务，万科说地产和物业，其他都在逐渐收缩。”

对于收缩的原因，潘军表示，因为其他产业很难达到地产这么大的规模。“ 我们的行业毕竟是17万亿的规模，那天郁亮说冰雪一年才做3亿多的营业规模，但是投了上百亿，投它干嘛？还不够付利息的，最后发现还是地产行业有足够的容量，用这个行业的钱做做别的投资，在哪个行业都是大钱。房地产行业是基础性产业，国家没有它不行，但也不能太依赖它，它的空间还是非常大，稍微折腾折腾，比其他行业空间还大。”

2020年，一场突如其来的新冠肺炎疫情让这个极度依赖线下销售的地产行业遭遇重创。谈及公司2020年的销售业绩，潘军对公司的整体业绩表示满意。

“疫情之下，一度很忐忑，但公司整体还是超额完成了目标。”潘军说，大家肯定很关注我们的新团队，新团队组合完之后完整运营的一年，这一年我还是比较满意，虽然大家刚开始磨合，但整体业绩还是比较满意。”

花样年公布的2020年业绩显示，2020 年1至12月，花样年全年累计实现合同销售金额约492.07亿元，同比增长36%，超额9.35%完成全年销售目标。相应已售建筑面积为约334.7万平方米，平均售价为每平方米约14701元。

潘军提到，未来中国的房地产将进入另外一个新的时点。

“我认为中国再过几年，人才房够了之后，商品房可能是少数人的选择，在这个点上，中国的房地产将进入另外一个新的时点，大家也应该呼吁开发商生产好房子，否则地价往上涨，房价往下压，只能压建安成本，今后生产的不都是烂房子吗？只是满足基本刚需的房子，产品质量大家都在压降成本，这个逻辑是不对的。其实未来中国不缺房子，中国缺好房子，适合那个时代，人们认为自己应该过的生活对应的产品，而不应该是让人满足居住功能的烂房子。原来我们很多房子都是按居住功能，有住的地方，有洗手间，有厨房，人均25平方米，应该住那样的房子吗？不应该啊，我们的房子要满足让年轻人真正意义上感受生活的美好，而不是感受生活的苟且。在产品设计方面，我们强调可选择，能不能选择不同客户、不同价值主张，产生新的溢价，这是花样年认为应该做的事情。”

在谈及2021年的市场时，潘军表示会非常谨慎。

“我相信房地产市场已经进入细分化市场，核心一二线城市的房价稳定了，其实局部三四线城市还有下降，所以我们在选择的时候，选择进入有优势的城市，也不是每个城市都去。从这个角度算下来，各家有各家的平衡度，不是每个城市都要去，一是房子要能卖得出去，二是对当地客户比较熟悉。2021年我们非常谨慎，一定要做深耕战略，而不是扩城市。三是通过财务结构，包括产品结构方面调整，不能是大地块，这种都是央企敢去拿，我们拿的话在规模上受一定的控制，城市更新我们的空间还比较大，通过十年的发展，形成了比较好的资产积累，而这部分不计入房地产开发的负债，我们通过合作、合资，会有更好的财务表现。”