“2020年很特殊，作为企业掌舵者，这一年您有何感想和新的思考”？

  “虽然行业跌宕起伏，但企业荆棘载途。”

  与当代置业执行董事兼总裁张鹏的谈话开始于这样一个颇为感性的问题,他的回答坚定有力。

  2020年，对于房地产行业来说是极其不易的。2月初，疫情尚未完全明朗时，中国房地产报记者曾就房企如何应对“黑天鹅”话题对张鹏进行过采访，彼时当代置业没有在“疫情”之中坐以待毙，开拓线上销售的同时发起了一场近10万人的线上调研。

  “疫情影响下，人们对居住环境的舒适程度、健康程度也产生更多关注，对产品需求也在发生变化，从这种变化中反思新一代产品方向，才能进一步明确企业未来发展战略。”张鹏这样告诉记者。

  正是这种对市场变化的敏锐，对业主需求的关注，以及对产品的坚持，使得当代置业在复工之后迅速赢得市场。

  财报显示，2020年上半年，当代置业实现合约销售约为人民币142.06亿元，较2019年同期增长约24%；毛利达到约人民币21.21亿元，较2019年同期增长约14.0%；期内毛利率达到约24.4%。集团资产总值约为人民币720.14亿元，较2019年12月31日增长约5.1%。

  与此同时，为应对逐渐收紧的融资环境，当代置业也在积极搭建新的融资渠道。

  2020年10月22日，第一服务控股顺利登陆港交所，成为港股市场上第29家上市物业企业，也是唯一一家绿色科技健康物业股。

  对于刚刚启程的2021年，张鹏认为，不确定性是未来最大变局，如同今年的疫情无法预测，却对各行各业影响深远；对企业来说，坚定战略方向、聚焦组织能力建设、不断提升管理效能，打造优质产品，实现长期、可持续、高质量的增长，追求有回款的销售、有现金流的利润、有市场口碑的规模，是每一个坚持长期主义的企业必不可少的策略。

  2020年12月29日，对于刚刚启程的2021年，中国房地产报记者就调控下房地产企业发展等问题采访了当代置业执行董事兼总裁张鹏。

  建立企业发展韧性

  中国房地产报：今年情况很特殊，这一年走过来，有什么感想？作为掌舵者，在企业经营过程中又有什么新的思考？

  张鹏：疫情影响了很多企业发展，但从长期看，房地产行业进入下半场本身也会遭遇“黑天鹅”与“灰犀牛”相伴的“稳中有变”“稳中有紧”道路，企业要发展、业绩要增长是要找到突破点的，具体有三个方面：

  一，建立起企业发展韧性。首先是融资韧性，在“三道红线”新规严监管下创新融资策略，处理好长短债、债性股性平衡、加速销售回款、现金流管理等关系；其次投资韧性，建立覆盖多区域的投资布局，合理在集团层面铺排城市和区域间投资平衡；第三行销韧性，要建立可收可放的供货机制，根据市场冷暖及时调整出货节奏。

  二，形成会生长的商业模式。房企如今都在面临专注于房地产主业还是多元化发展的选择，我们认为对于企业来说有第二、第三增长曲线是必须的。

  以当代置业为例，在绿色科技房地产开发主业之外，孵化了40多家创变生态体或引力加速体，这些创新IP都配置到了开发项目中，如第一服务的物业服务，MOMA baby的0-3岁日托服务，MOMA kids 3-6岁幼儿园服务，倍格生态的青年人创业等，这些IP与社区形成了一种相互给养、相互加持关系，产业得到了充足流量和黏性社群，这些IP未来也可以在母体之外逐步壮大成为独立体，这是我们一直在实践的商业模式。

  三，构建适应经营时代的流程与运营体系。房地产行业已从“杠杆时代”转入“经营时代”，房企做好经营要做到两高两低，即提高周转速度、提高产品溢价，降低人力成本，降低无效管理。

  中国房地产报：从目前来看，对于企业什么是最难的？业绩、降负债还是管理，为什么？

  张鹏：我一直有一个观点，就是改变自己容易改变他人难。借鉴到企业，就是内部易转变市场难回头。无论是降负债还是企业管理，都是可以通过内部调控、管控策略解决，我们也制定了降负债和内部管理策略，落地执行即可达到相应目标，但业绩受市场形势影响较大；房地产市场“大年”业绩容易提升；房地产市场“小年”下，整体都会有所萎缩，业绩目标实现难度较大。

  中国房地产报：为应对市场新变化，在组织架构上有什么具体调整？在新业务与区域布局方面会有什么新的计划与举措？

  张鹏：过去一年，为应对市场变化、提质增效，加强内部管理能力，我们在组织架构上撤了两个区域公司，同时制定了区域分级策略，依据市场潜力和组织能力匹配相应发展目标。

  区域布局方面，始终坚持“5+15+M”城市进入策略，即聚焦京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群和成渝城市群；持续重点深耕15个省会或优质二线城市，这类城市产业发展支撑力足，城市基础建设良好，人口吸附力强，拥有较强的资本和相对宽松的政策环境，房地产市场具有长期投资价值。

  同时，对人口基数大、短期房地产市场健康、产业基础好、人均可支配收入高、城市基建投资力度大的优质城市保持关注，重点关注东南沿海和中部优质城市。

  在投资拿地方面，采用因城施策方式，主要体现为一线城市以合作获取土地方式为主，同时积极拓展城市更新、既有建筑改造等存量业务；二线城市以收并购、产业合作、招拍挂为主，多种方式获取土地，并进行产业升级；三四线城市更倾向于机会型获取土地。此外，在各地区公司采用因区施策，制定各自的布局模型。

  新业务方面，将着重在城市更新方面发力。

  中国房地产报：目前，公司整体资金状况等指标如何？“三道红线”监管新规下，与之相对应的几项指标如何，在降负债方面有什么具体的应对策略？又如何看待监管新规？

  张鹏：长期以来，我们始终坚持稳健发展策略，追求规模但以安全发展为基础，因此，目前公司整体资金状况安全，财务指标稳中向好。

  监管新规出台表面上看是房企融资难度上升、融资额度下降；深层次看，是房地产行业规则的变化，“金融红利”的消失。相比而言，对于部分以债务杠杆驱动企业规模增长的房企将产生较大影响，需要调整和改变企业发展模式，调整融资战略。

  长期来看，监管层提出的整体要求对房地产行业健康发展至关重要，如果这些监管要求能够持续，相信对于提升产品品质、服务质量与鼓励建筑科技创新都是长远利好。同时也需要监管机构和金融企业切实鼓励和推动长期融资产品供给，创新股权性金融产品，为房地产行业提供一个更为健康的金融市场环境。

  “三道红线”新规下，目前当代置业指标部分踩线，为满足监管政策要求，我们采取了以下策略：

  首先，打通融资经脉。扩大融资渠道，搭建多层次融资渠道，信贷、境内外债券、信托、股权、夹层融资、资产证券化、供应链融资、销售回款等能融尽融。

  其次，把握长短债平衡。融资规模、融资成本控制量力而行，长债换短债，短债压力较大，可以适当增加长债，合理铺排资金配置，给公司发展留出安全余度。

  再次，资金管理精细化，要立足长期发展，通盘资金配置，防止出现资金错配，合理规划资金使用周期，提升资金使用效率。

  最后，股权化投资。这方面我们需要再打开一些，在保证安全稳定前提下，寻求与长期性的共担风险、共享股权收益的资本进行合作，通过债性融资转为股性融资等方式适度降低权益占比，有利于快速降低负债。

  相信长期主义的价值

  中国房地产报：《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》公布，其中关于房地产发展有两个重点：一是坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展；二是推动金融、房地产同实体经济均衡发展。对于这两个重点怎么看？

  张鹏：第一，“房住不炒”是主旋律。首先，房子不仅具有居住属性也有金融属性。长期以来，野蛮生长的房地产行业发展中房子的金融属性偏重，“房住不炒”提出后，便将房子作为居住产品、人民美好生活根基引导，未来也必将持续以“房住不炒”为主旋律，实现人民美好人居需求。

  其次，租售同权力度加大。中央经济工作会议提出“解决好大城市住房突出问题”，意味着政府将加大租赁住房政策倾斜力度，加快完善长租房政策，规范长租房市场，避免近期长租房暴雷情况发生。

  最后，防风险为主要目的。房地产市场平稳健康发展，是避免中国经济空心化以及金融风险聚集的根本要求，也是推动中国经济高质量发展的前提。

  第二，推动金融、房地产实体经济均衡发展透漏了以下几个信号：

  首先，指出了由于房地产行业特殊属性，并未将其完全划分为实体经济。多年来，房地产行业作为国家经济稳定器和压舱石，持续发挥着在经济发展、地方财政收入和金融市场方面的稳定作用。

  其次，结构失衡。指出了金融、房地产和实体经济的发展不均衡问题。金融与实体经济失衡，金融体系内大量资金沉淀，中小微企业无贷款可拿；金融与房地产失衡，不断堆高的金融杠杆和逐渐积累的房地产泡沫已经成为经济中最大的“灰犀牛”；房地产与实体经济失衡，房地产与实体经济存在跷跷板效应，房地产无序扩张、居民住房贷款等挤占了居民消费升级空间，影响了实体经济快速增长。

  最后，发展未限。均衡发展是重点，“推动”意味着政府并未完全限制金融、房地产发展，而是转为对市场做结构性调整，深化供给侧改革，更加强调创新驱动、高质量引领和创造新需求。一方面，是金融、房地产内部均衡发展，金融不能脱离政府监管，防止出现资金错配、套利频发、次级债风险上升等。房地产不能无序发展，需要更加强调居住价值，建立长效机制；另一方面，是同实体经济均衡发展，发展金融和房地产，初衷是为“实体经济”“扩大内需”服务的，因此需要以国内大循环为主体，消除国民经济对房地产依赖，将金融作为手段支撑起实体经济发展，在满足中低端需求同时，满足多样化、高品质消费需求，不断助力实体经济的繁荣。

  中国房地产报：回望过去一年，您对房地产行业有什么总结？展望新的一年，又有什么预判？

  张鹏：2020年房地产市场总的基调就是——“回归”。

  首先，房地产行业从高周转、高杠杆、高增长的“三高”时代步入低增长、低利润、低预期的“三低”时代，逐步回归普通行业；其次，房企也从过往片面追求高周转，到如今注重对产品力的打造，市场逐渐回归产品主义；最后，是价值回归。房地产行业回归到居住本质，客户不再将房地产作为金融产品。

  相比2020年房地产行业的回归，2021年的房地产我觉得将会是“稳中有变”。

  宏观层面，长效机制加强。全国整体经济下行的压力依然持续，将直接导致房地产行业客户购买需求和购买力下降。“房住不炒”机制长效化，行业难以实现爆发式快速增长，房地产金融端不断规范化，企业融资渠道持续收紧，未来房地产企业将坚持长期主义，更加规范化、理性化、品质化发展。

  市场层面，城市分化加剧。一二线城市人口基数大，城市经济基础扎实，居民购买力强，城市对周边区域吸附能力强，推测不会出现剧烈波动，将在小幅震荡周期下平稳发展；三四线城市经过上一轮去库存后爆发式发展，城市刚需已接近饱和，房价已接近或超过当地居民的购买力极限，未来具有较大下行风险；这一次的层级市场调整周期还将持续一段时间，短期内二线城市仍将是各大房企争夺的主要战场，长期内存量市场的发展空间将会更大。

  行业层面，行业聚集加深。2020年业绩超过千亿元企业已超过40家，百强房企集中度进一步提高，强者恒强角逐下，管理规范、现金流稳健、资产优质、负债结构合理的房地产企业能够在未来持续稳健发展，同时接下来企业收并购趋势会有一定程度加强，“大鱼吞大鱼”“大鱼吞小鱼”将成为常态；在此背景下，房企间生态化合作将成为主流。

  中国房地产报：目前，中央高层屡次提到企业家精神，以您的经历、实践，您认为企业家需要什么样精神？

  张鹏：要有核心价值观，即“正心正道正影响”；要敢于“闯”，即敢于变革、改革，走从来没走过的路；敢于“创”，就是创新、创变，走与别人不同的路；敢“干”，就是行动、执行，走上坚定不移的路。我们的工作从来都不是驰于空想，要箭上弦、鞍上马，把责任扛肩上，把工作干起来。

  中国房地产报：对于我们这个国家、社会发展和行业未来，您有什么见识与期待？

  张鹏：未来是不确定的、未知的，但行业、企业、个人走的路可以是确定的、已知的。用确定性去对抗不确定性，是面对变局唯一的解决方案。2021年，期待社会国泰民安，行业平稳健康，企业顺风顺水。激流一定会归海，大浪一定会淘沙。相信时间的力量，相信长期主义价值。

张鹏当代置业