2020年最后一天，央行、银保监会祭出重大政策——为各大银行发放房地产贷款规模及占比设置了“两道红线”。

  为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，12月31日，中国人民银行、中国银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“通知”），分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的银行业金融机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

  值得指出的是，根据通知，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。

  交行金融研究中心研究员夏丹认为，通知体现了对金融、地产两个市场防风险和稳市场的考虑。对于房地产市场而言，强化房地产金融监管，是坚持“房住不炒”的一个环节；对于金融市场而言，防止楼市风险向金融领域传导，有利于金融系统稳健发展。

  通知自2021年1月1日起实施。

  房地产贷款“两个上限”

  12月31日当日，央行、银保监会在就该通知举办的答记者问中表示，房地产贷款集中度管理制度是指，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

  这个“上限”设定，综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间，分档设定。

  第一档为中资大型银行，包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。

  第二档为中资中型银行，包括招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行，房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。

  第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括城市商业银行、民营银行、大中城市和城区农合机构，房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%。

  第四档为县域农合机构，房地产贷款占比上限为17.5%，个人住房贷款占比上限为12.5%。

  第五档为村镇银行，房地产贷款占比上限为12.5%，个人住房贷款占比上限为7.5%。

  同时，为体现区域差异，房地产贷款集中度管理可以有适度的弹性，并设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。

  根据通知，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。

  通知强调，当前超出管理要求的银行业金融机构，应结合自身实际，制定过渡期业务调整方案；符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，人民银行、银保监会将密切监测相关银行业金融机构房地产贷款业务开展情况，对异常增长的将督促采取措施及时予以校正。

  为支持大力发展住房租赁市场，目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。

  2021年房地产贷款投向比例或收缩

  长期以来，房地产贷款被银行看作优质资产。从目前各大银行投向房地产贷款的规模来看，部分银行恐怕已触及“红线”。

  根据上市银行财报，截至2020年6月末，36家上市银行房地产业贷款余额达7.04万亿元，较2019年末增加7201.78亿元，增幅为11.4%。

  从上市商业银行类别来看，国有银行和股份制行对房地产业贷款的投放力度较大。截至2020年6月末，国有银行和股份制银行房地产业贷款余额合计分别为3.66万亿元和2.71万亿元，分别占房地产业贷款总额的52.02%和38.46%。

  与此同时，房地产违规放贷屡禁不止。2020年上半年，中国人民银行深圳支行、上海总部相继突击严查“房抵经营贷资金违规流入房地产”的情况。

  近日中国银保监会主席郭树清指出，房地产与金融业深度关联，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的"灰犀牛”。

  郭树清表示，房地产与金融业深度关联。上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。

  这一切，都意味着房地产金融风险防控应得到足够的重视。

  房地产贷款集中度管理制度的建立，无异于给各大银行投放房地产贷款及个人住房贷款占比都设置了一道“安全阀门”。“有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。”中国人民银行、银保监会答记者问时表示。同时，推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

  “建立房地产贷款集中度管理制度具有非常好的导向作用，后续各大银行在房地产贷款、个人住房贷款投放规模及比例方面都会进行调整，以更好地贯彻房住不炒，有利于更好地规范明年房贷领域，防范违规放贷，尤其是消费贷，同时也防止一些即便是合规的贷款过多地流入房地产，将更多资金导入其他领域，尤其后疫情时代急需发展的新兴产业、领域。”易居智库研究总监严跃进置评道。