2020南京河西的买房机会，都在这里了！由四个子板块组成的大河西，楼市格局已定：

河西中

新盘：海玥花园、葛洲坝五矿金陵府、颐和源璟、高力G02

在售：云际花园、世茂天誉、碧瑶花园三期

河西北

在售：恒盛金陵湾

河西南

新盘：滨江one、万科翡翠滨江、建发珺和府、颐和铂湾、深业G77、香港嘉华G72

在售：葛洲坝南京中国府、河西金茂府、华润置地鱼嘴润府、青奥村

江心洲

新盘：江湾时代花园、璞境、荣盛江天瓴筑

在售：仁恒江湾世纪、升龙桃花园著

南京房价第一梯队+最高8成首付门槛，今年在土地供应量增加的前提下，整个河西板块的新房供应量猛增，产品设计也以改善为主。多个板块、楼盘激烈PK，怎么选？

另外，先预告下，最快本月，整个大河西板块预计有5家楼盘推新，有意向的买房人可以密切关注起来。

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先来说说河西中、河西北。

2003年，河西新城规划正式出台，秦淮新河以北、外秦淮河以西，14公里的长江岸边的56平方公里的河西新城正式启动。

河西北、河西中，作为河西最早发展起来的城市形象工程代表，城市面貌、生活配套最为完备。

河西北的恒盛金陵湾，去化周期太漫长，新组团建面约125-170㎡，最快明年开盘。树人双学区的优势加持，使得项目关注度居高不下。

目前，河西中四大储备新盘中，仅海玥花园已公开，有望今年四季度入市。颐和源璟、葛洲坝五矿金陵府尚未公开，案名、户型设计等基本信息已经释放。地价42398元/㎡的高力G02，仅规划一栋30层住宅，具体信息待定。

① 海玥花园

为海玥名都的升级版，户型240㎡起步，定位高端改善。住宅部分由A、B两个地块组成，共541户：

A地块有8栋住宅，除了2、6、7号楼层高为17层，其余楼栋均为18层。目前确定的主力户型为240㎡平层、330㎡跃层。项目还有一些480㎡以及500多平的大户型，一共只有48套；B地块有12栋住宅，全部为16-18层的高层产品。

② 颐和源璟

今年7月初拿地，10月底公布案名、公开城市展厅，颐居地产兵贵神速。地价29590元/㎡的颐和源璟（G23），规划有15栋30-32层的高层住宅，共1476户。主力户型面积约115-188㎡，预计12月公开售楼处，明年初入市。

③ 葛洲坝五矿金陵府

2017年7月，金陵府（G30）由葛洲坝、五矿联合拿下，楼面价34043元/㎡，将现房销售，需配建保障房面积1.56万㎡。项目整体打造9栋住宅楼，其中1栋为保障房。总户数966户，主力面积约140-210㎡，预计明年入市。

河西中在售楼盘有云际花园、世茂天誉、碧瑶花园三期。其中：

云际花园近期将加推剩余的2、4号楼共136套收官房源，均为17层高，户型建筑面积约140㎡、180㎡，前期房源均价约48426元/㎡（数据来源于南京网上房地产）。

世茂天誉也将在近期加推收官楼栋，主力户型165-380㎡，前期房源均价49200元/㎡。

点评

河西中、河西北，是当下河西板块生活配套最为成熟的子板块，河西万达广场、华采天地、金鹰世界、金奥国际购物中心、缤润汇、龙湖天街等商业环伺；新城中小学、金中河西分校中小学等名校格局渐渐壮大；此外，已通车的地铁2号线之外，还有在建的地铁7号线、9号线一期等公共交通配套。

随着板块人居格局的迭新，后来居上的楼盘起步户型越做越大，入手门槛也越来越高。共享板块红利，这些楼盘该怎么选？我们有以下几点建议：

① 如果想在今年上车，完成置业，可以关注河西中云际花园、世茂天誉，两家楼盘都将在近期加推收官房源，珍惜无装修包的限价福利精装盘！

② 如果想在河西中买到小户型，可以留意新盘颐和源璟、老盘碧瑶花园三期。其中颐和源璟起步户型115㎡，且有望在明年初一次性推出所有房源，妥妥的河西中的抽水机。

③ 喜欢高端改善、现房，可以关注海玥花园、葛洲坝五矿金陵府。这里简单说说河西中地王、放风7万+/㎡的海玥花园，它是海玥名都的升级版，朗诗科技系统加持，户型240㎡起步，定位高端改善。外立面全部采用保加利亚沉香米黄石材，造价高昂，目前国内同样外立面用材的只有上海的古北壹号。

④ 以学区为第一考虑要素的，可以选择河西北树人双学区加持的恒盛金陵湾，河西中几家在售楼盘、纯新盘暂未交付，暂不做学区划分。

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河西南，将在城市发展进程中扮演什么角色？

2035南京城市总规划中，河西的定位是：重点集聚现代服务业，完善公共服务，成为南京现代化国际性新城区。

保留传统河西南基因，而后又延伸出鱼嘴商务区、青奥板块的河西南，在CBD三期定位、多家企业总部落地、四大综合体环伺、河西第一高楼等高起点高规划下，承担起整个河西建成金融聚集区、现代化国际新城区的使命。

当下的河西南楼市格局，已基本告别刚需，是南京豪宅最为集中的板块之一。

葛洲坝南京中国府、河西金茂府以外，滨江one、万科翡翠滨江、建发珺和府、颐和铂湾、深业G77、香港嘉华G72六家新盘贴身肉搏，豪宅之战最快本月底拉开帷幕。挑几家进展较快的新盘说说情况：

① 滨江one

地价40260元/㎡，位于河西CBD三期核心位置：青奥板块。

是南京首个“壹号院”系高端豪宅，总建面约14万方，规划打造9栋29-30层住宅，小区绿化率约35.5%。项目售楼处已公开，样板间尚未公开，最快本月底首开1（242㎡）、6（193㎡）、8（143㎡）号楼，最终价格、是否有升级装修包等细节未定。

与南京大多数豪宅区别开来，滨江one在产品设计上有几个亮点可以拿出来好好说一说：

首先是布局的亮点，小区住宅楼栋紧贴红线，采用围合式布局，留出约1万方的中央景观花园，尽量让每一户都能看到社区中心景观；

打造了三个主力户型，142、193、242㎡，且每栋楼里只有一种户型，均为两梯两户设计；

部分楼栋有325、384㎡顶楼大平层，270°央景露台、总统套房式主卧、套间客卧等设计，非常震撼。另有约456㎡的跃层，只有几套，非常稀缺。

② 颐和铂湾

地价28339元/㎡，颐居独立操盘，规划建设4栋楼，其中2栋楼为17层，2栋楼为24层。主力户型面积116-168㎡。

项目最快本月首开1号楼、3号楼，共164套精装新房，主力户型116㎡、133㎡、141㎡、168㎡，放风价在5万/㎡左右。

③ 万科翡翠滨江

地价40196元/㎡，万科独立操盘，紧邻滨江one，目前售楼处还未开放。规划有9栋21-25层的高层住宅。主力户型约143-380㎡，四房起步。4套顶层380㎡大平层，私家双梯双门入户、卧室均朝南布局、高定主卧套房、室内景观花园等豪宅基因满满。

④ 建发珺和府

地价35333元/㎡，厦门建发操盘，打造旗下最高端的“精粹系”，是河西南的首个新中式豪宅，目前售楼处暂未公开。项目规划打造8栋住宅，共520户，户型面积120㎡、140㎡、185㎡。

另外，最快本月，河西金茂府将加推新房源。项目还剩A地块1、3、7号楼共224套房源待售，户型面积为185㎡、225㎡。前期房源均价52000元/㎡，首付8成。

点评

河西南有鱼嘴商务区，500米高楼落址与此；四大综合体环伺，另外阿里巴巴总部、小米华东总部、58集团等纷纷落户，金融、企业总部的板块调性很高。

目前，板块新盘储备充足，豪宅滨江one、万科翡翠滨江等扎堆。在售的葛洲坝南京中国府、河西金茂府等也是南京一线改善豪宅。

在河西南置业，关注以下几点即可：

① 小户型，可选余地并不多，华润置地鱼嘴润府，前期约3.98万/㎡的均价，最小100㎡户型，或将是低总价上车河西南的最后入场券。此外，新盘中颐和铂湾、建发珺和府，有116-120㎡的小户型，就看最终的批价了。

② 改善子板块进一步细分。今年河西南延伸出万科、融创落址的青奥板块，这里临近学校、医院、华侨城综合体、南京眼，地理位置非常优越。滨江one、万科翡翠滨江也在研习土地肌理的前提下，打造城市一线瞰江豪宅。加上中国府，顶豪贴身肉搏战一触即发。一线江景，首选滨江one和万科翡翠滨江，而纯高端改善，考虑居住舒适性、无升级装修包情况下的装修品质，中国府显然更占优势。

③ 河西南学区，看哪里？今年，河西南在公办南京外国语学校河西中小学、民办南京河西外国语学校的基础上，新添海峡城中小学（今年7月，正式挂牌为南京师范大学附属中学邺城路学校）。按照现有的学区划分，中国府、滨江one、万科翡翠滨江均在施教区范围内；其他几家在售、待售楼盘，均在南京外国语学校河西中小学施教区范围内（具体学区以交付后的划分为准）。南京外国语学校河西中小学经过多年的办学，渐渐出成绩，但随着板块教育用地的进一步出让，后续的学区划分还是会有变动，邺城路学校今年第一年办学，教学水平还需要更多时间来检验。

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最后简单聊一聊江心洲。

仁恒江湾世纪，打造了小高层、低密多层、叠墅的丰富业态，面积130-500㎡，把江心洲的新房价格拉升到4.6万/㎡，使得江心洲步入纯改善时代。

三大新盘江湾时代花园、璞境、荣盛江天瓴筑，均未公开，但起步户型已经决定了豪宅基因，富人岛上的改善新盘之战，也将一触即发。

江湾时代花园，地价28877元/㎡，将打造8栋8-9层住宅，均为低密洋房，主力户型为143-203㎡；

璞境，地价35274元/㎡，规划6栋25层高层住宅，主力户型约143㎡-200㎡；

荣盛江天瓴筑，31980元/㎡楼面价+1.3万方自持，规划12栋7层洋房，主力户型为246-384㎡。

点评

江心洲三家新盘，暂未有更多细节公开，从区位上看各有各的优势：

荣盛所在的位置，以低密豪宅住区为主，从户型设计来看，江天瓴筑或将是几家新盘中入手门槛最高的；

璞境临近仁恒绿洲新岛，仁恒置地广场、生态岛小学、10号线江心洲站等环伺，生活氛围比较浓厚；

江湾时代花园则临近南京眼，自然景观优越，靠近仁恒江湾世纪，共享项目的商业、酒店、办公等服务配套。

写在最后：

虽然新盘储备扎堆，但一直以来，买河西还是需要摇到号的运气+最高8成首付的资金实力。有意向置业河西的买房人，不妨收藏好本文，仔细研究，根据自己的实际置业需求做出选择。