近日，绿城中国（03900.HK，下称绿城）发布2018年业绩公告。2018年度，绿城全年实现合约销售金额1564亿元，较去年增长6.9%，其中归属于绿城的权益金额约为557亿元；全年实现合同销售面积约812万平方米，而去年同期为827万平方米。

实际净利增62%

年报数据显示，2018年绿城录得收入603.03亿元，较2017年的419.53亿元增加43.7%；集团除税前利润79.04亿元，较2017年的63.91亿元增加15.13亿元，增加23.7%。

此前绿城业绩快报公布后，股东应占利润同比大幅下降成为关注焦点。年报显示，公司股东应占利润10.03亿元，较2017年的21.9亿元下降11.87亿元，下降54.2%。但值得关注的是，股东应占核心利润为37.96亿元，同比大增62%。后者是指扣除汇兑损益、收购收益、若干资产的减值亏损计提与拨回等影响后的金额，更能反映公司主营业务真实盈利水平。

两个数据之间巨大的反差，主要是源于减值拨备增长了77%。

绿城的解释为，归母净利的大幅下降主要是由于，集团出售附属公司而带来的股东应占利润较2017年减少7.7亿元；计提的减值亏损拨备对股东应占利润的影响较2017年增加6.51亿元；以及因人民币贬值对本集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损4.88亿元。

据管理层透露，沈阳全运村减值约4亿元、青岛深蓝中心减值约3亿元、一些尾盘项目的车位减值约1亿元。绿城中国执行董事、执行总裁李青岸表示，绿城对历史上沉淀的几个项目潜亏进行了拨备，这是一个财务的安排，是在完成股东设定的利润指标的前提下进行。2019年归母利润会比2018年有一定幅度提升。

据了解，早年沈阳全运村曾经一度陷入亏损，甚至出现销售一平方米亏千元以上，且为提升全运村整体形象，配套建设酒店、全民健身中心、商业等，耗资不菲。但近年来随着政府搬迁，全运村成为区域内标志性建筑，售价与去化率双双走高。

首席财务官冯征补充解释称：“拨备主要还是看市场情况，不是公司刻意操控。没有特意去做拨备，也不会说看哪个时间节点再释放出来。”他以温州项目为例，是项目的小股东出了问题，并没有一定要求绿城来真正偿付，只是因为时间太长，根据要求进行拨备的。

保1800亿冲2000亿

绿城执行董事李骏透露，2018年有一个考核版目标和一个争取目标。2018年的考核版目标是1300亿元，争取是达到1700亿元，最后完成了1564亿元。2019年的考核版目标是1800亿元，争取版是2000亿元。
这个“争取版”的指标并非没有依据。截至2018年年末，绿城共有土储项目117个，总建筑面积3247万平方米，其中权益面积2032万平方米；总可售面积2238万平方米，对应货值5300亿元。去年，绿城一二线房源去化率达到71%，三四线库存去化也达到63%。目前持有的5000多亿土地货值中，今年可售货源约2900亿元，去化69%即可实现2000亿年度销售目标。

另外，由于今年的房地产调控因城施策，一城一策分类管理，对绿城这样坚持品质的企业是利好。李骏认为，在2019年的政策下，原先一些表现不太好的项目可能会有新的机会。行政总裁兼执行董事张亚东也表示，今年很有信心，大概率站到2000亿元平台。

值得关注的是，一个规模更“大”的绿城似乎近在眼前。
根据新制定的三年总体发展规划，绿城未来将坚持以“理想生活综合服务商”为愿景，品质为先、轻重并举，确保达成产品品质第一品级、客户满意度第一身位、综合业绩位列第一阵营三大战略目标。按照三年规划的设定，2021年绿城的销售目标争取达到3000亿元。